La question de la prolifération des locations saisonnières est une préoccupation qui occupe de plus en plus nos politiques.
C’est justement dans cette optique qu’est intervenue la loi de compensation Airbnb, désormais en vigueur dans un certain nombre de villes en France. Qu’est-ce qu’elle implique ? Et quel est son impact à court, moyen et long terme ?
On vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce que la loi de compensation Airbnb ?
La loi de compensation Airbnb est une réglementation qui oblige le propriétaire qui souhaite louer un bien en location saisonnière comme sur Airbnb d’acquérir et de transformer un autre logement de surface équivalente en location longue durée.
La prolifération des locations touristiques de courte durée, encouragée notamment par les attraits de la niche fiscale Airbnb, a conduit à une pénurie de logements.
Avec près de 300 000 meublés de tourisme en 2016 dans l’Hexagone, on en compte désormais plus d’un million.
Il en résulte un déséquilibre du marché locatif. Là où les locations meublées sont nombreuses, les habitants ont du mal à trouver un logement. Cette situation se retrouve dans plusieurs villes de France dont notamment celles qui connaissent un marché immobilier tendu.
C’est donc pour rétablir ce déséquilibre que le principe de compensation a été introduit. Le but ? Récupérer des logements pour permettre aux habitants souhaitant louer sur le long terme de trouver des logements adaptés à leur besoin.
Ce mécanisme s'applique déjà dans les grandes villes comme Bordeaux, Paris, Strasbourg ou Nantes.
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Comment fonctionne la loi de compensation Airbnb ?
Concrètement, le propriétaire qui souhaite s’engager dans la location saisonnière doit se soumettre à certaines exigences.
Les exigences pour les propriétaires
Le propriétaire qui souhaite louer son logement à titre de meublé de tourisme doit réaliser une démarche administrative préalable auprès de la mairie. Il doit demander une autorisation de changement d’usage.
Cette autorisation n’est accordée par la mairie que si le propriétaire en question justifie d’une mesure de compensation. Autrement dit, il doit transformer en parallèle un nouveau logement avec des caractéristiques équivalentes à la location longue durée.
C’est le sens même du principe de compensation : à chaque location meublée créée, un nouveau logement de caractéristiques équivalentes est créé. Le parc immobilier des logements de la commune reste donc intact.
Le logement proposé en longue durée doit par ailleurs remplir les critères suivants :
- Il doit remplir les critères de décence
- Il doit avoir au moins la même surface que le logement mis en location touristique
- Il doit être situé dans la même commune. Autrement dit, mettre en location longue durée un logement dans une commune voisine n’est pas considéré comme une compensation.
Par ailleurs, le logement transformé en location longue durée ne doit pas être un local commercial situé au rez-de-chaussée. Une telle mesure pourrait en effet nuire aux petits commerces de proximité.
Il existe toutefois des exceptions en ce qui concerne notamment le bail étudiant et le meublé touristique occasionnel (nous les verrons plus en détails plus bas).
Les sanctions en cas de non-respect de la loi
En cas de non-respect de la loi, le propriétaire ne pourra tout simplement pas obtenir une autorisation pour transformer son logement en location saisonnière. Les propriétaires qui souhaiteraient renouveler leur autorisation verront leur demande refusée.
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L’impact de la loi de compensation sur les locations Airbnb
La loi de compensation apporte ainsi un bouleversement majeur sur le marché des logements locatifs à plus d’un titre.
La réduction de l’offre de logements en courte durée
La location courte durée attire beaucoup d’investisseurs. Dans les zones touristiques, les locations en longue durée étaient en train de perdre du terrain.
Si les choses n’étaient pas maîtrisées, les habitants auraient donc de plus en plus de mal à se loger. Une telle situation entraîne de nombreuses autres conséquences néfastes.
La mesure de compensation a donc pour objectif de limiter ce phénomène. Pour se lancer, les investisseurs devront non seulement acheter un logement pour le transformer en location touristique mais également en parallèle, un logement qui sera destiné à la location à l’année. Non seulement les conditions requises sont plus contraignantes mais l’opération devient moins intéressante sur le plan financier (moins rentable).
D’autre part, les logements qui ont déjà obtenu leur autorisation dans les années précédentes auront du mal à renouveler leur autorisation. En effet, maintenant qu’ils vont aussi devoir respecter le principe de compensation, ils vont avoir du mal à remplir toutes les conditions requises.
La mesure va donc permettre à terme de réduire l’offre de logements à court terme.
Les conséquences pour les propriétaires et les locataires
Nous avons vu que le mécanisme de compensation s’avère particulièrement contraignant pour les propriétaires. L’obligation de compensation les engage en effet à avoir en parallèle à leur meublé touristique un logement longue durée à proposer. Cela suppose donc un certain niveau financier.
Ceux qui n’en auront pas la possibilité devront donc se rabattre sur la location longue durée.
De leur côté, les locataires en location longue durée seront plus tranquilles. Avant l’entrée en vigueur de la loi sur la compensation, il n’était pas rare que des locataires reçoivent des congés pour vente (résiliation de bail).
Parfois, ces derniers étaient motivés par un investissement pour transformer le logement en location permanente Airbnb.
Le marché juteux de la location touristique entraînait ainsi non seulement une pénurie de logements mais aussi une hausse des loyers.
Face à la difficulté désormais de se lancer dans ce type de projet, de telles situations seront de plus en plus rares. Les locataires verront donc ainsi leur situation améliorée.
Les effets sur le marché immobilier local
La mesure de compensation produit des effets réels sur le marché immobilier local et à plus d’un titre :
- Une stabilisation des prix. L’augmentation des meublés touristiques, en créant une pénurie des logements longue durée, avait pour effet d’augmenter les loyers.
Désormais, avec la mesure de compensation, les conditions légales étant difficiles à satisfaire, l’offre de location courte durée se verra inévitablement réduite.
- Moins de tension locative sur le marché des logements en longue durée. Les habitants auront moins de mal à se loger.
Les alternatives pour les propriétaires face à la loi de compensation
Face aux contraintes de la loi de compensation, les propriétaires ont deux alternatives :
Transformer les biens en location meublée longue durée
Comme il est plus difficile d’obtenir une autorisation pour réaliser un investissement en logements Airbnb, les propriétaires peuvent muter vers la location meublée longue durée. Il s’agit de baux d’une durée minimum de 12 mois (ou 9 mois pour les baux étudiants).
Le bail étudiant constitue en effet une exception à la règle de compensation. Les propriétaires de baux étudiants peuvent appliquer un système mixte de bail étudiant de septembre à mai et de bail touristique de juin à août.
Voici les avantages principaux de ce type de location :
- Une réglementation plus souple (pas de mécanisme de compensation)
- Des revenus locatifs réguliers par rapport à la location saisonnière
- Une gestion plus simple et moins coûteuse
- Une fiscalité attractive avec le statut LMNP
Légaliser sa location saisonnière
Face aux contraintes de la loi de compensation, vous pouvez aussi opter pour la location de votre résidence principale sur Airbnb.
Les propriétaires de meublé touristique occasionnel ne sont pas concernés par la mesure de compensation. Il s’agit de personnes qui mettent en location leur résidence principale ponctuellement durant leur absence. Il suffit de réaliser les démarches administratives nécessaires pour vous y mettre.
Par ailleurs, il faut respecter la limitation légale de 120 jours par an.
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Les critiques et débats autour de la loi de compensation Airbnb
Opposant deux intérêts contradictoires, il est évident que la loi de compensation Airbnb allait faire des malheureux, nourrissant ainsi de vifs débats et critiques.
Les arguments des défenseurs de la loi
Les défenseurs de la loi lui trouvent de nombreux avantages :
- Elle facilite l’accès au logement à des habitants qui autrefois avaient du mal à se loger et à des prix de plus en plus élevés.
- Elle produit un impact écologique positif. La prolifération de meublés touristiques a pour conséquences d’encourager la construction de nouveaux logements entraînant disparition des terres agricoles, dégradation des écosystèmes, perturbation des cycles de l’eau, etc.
D’autre part, lorsqu’ils ne peuvent pas se loger à proximité de leur lieu de travail, les gens sont obligés de travailler plus loin. Cela entraîne plus de transports quotidiens et donc plus d’émissions de gaz à effet de serre.
- Elle améliore la qualité de vie dans les villes particulièrement affectées par les locations saisonnières Airbnb.
Les objections des propriétaires et des plateformes de location
De leur côté, les propriétaires et plateformes de location font valoir un intérêt économique au profit de communes à fort potentiel touristique.
Ils opposent également la liberté économique pour s’opposer aux contraintes imposées par cette loi. En bref, ils défendeur leurs intérêts.
Les perspectives d’évolution de la loi
Avec le vote de la loi dite « anti-Airbnb » au sein du Sénat, il n’y a pas à dire : la location saisonnière est en train de perdre de l’intérêt.
Au même titre que la loi de compensation, cette mesure a pour objectif principal de « remédier aux déséquilibres du marché locatif ». Cette fois-ci, c’est en s’attaquant notamment aux avantages fiscaux de la location saisonnière que cette nouvelle loi compte apporter sa part dans l’édifice.
Cette nouvelle réglementation modifie, entre autres, les plafonds de revenus et le taux des abattements dans le cadre de la location touristique. Désormais, le plafond du régime micro-BIC est de 15 000 euros et l’abattement est abaissé à 30 % des revenus locatifs.
Rappelons que dans l’ancien régime, le plafond pour passer au régime réel était de 77 700 euros pour les locations de tourisme non classées et 188 700 euros pour les classées.
On peut donc dire que la tendance est à la complexification de tout investissement dans les locations touristiques.
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Les villes limitées à 120 jours de location courte durée
Conformément aux dispositions de l’article 145 de la loi Élan, 18 communes ont pris la décision de limiter les locations touristiques à 120 jours :
- Aix-en-Provence
- Bordeaux
- Annecy
- Levallois-Perret
- Lyon
- Lille
- Martigues
- Menton
- Nice
- Nîmes
- Neuilly-sur-Seine
- Paris
- Saint-Cannat
- Roquebrune-Cap-Martin
- Saint-Paul-de-Vence
- Versailles
- Sète
- Villeneuve-Loubet.
Pour acter ces décisions, Airbnb bloque automatiquement les annonces ayant atteint ce quota de 120 jours de location.
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Comment Bevouac vous aide à naviguer dans la législation Airbnb ?
Grâce à notre offre d’investissement clé en main, nous pouvons vous accompagner pour vous lancer dans un investissement longue durée rentable. Bien que souvent dédaigné au profit de la location saisonnière, la location longue durée regorge de nombreux avantages, à condition de savoir s’y prendre.
Nos experts vous accompagnent pour optimiser les différentes étapes de votre projet afin de maximiser votre rentabilité. De la recherche du bien à la mise en location, en passant par la fiscalité, notre accompagnement dans le cadre d’un investissement clé en main vous permet de faire des investissements locatifs rentables, avec sérénité.
En conclusion, la loi de compensation Airbnb porte un coup important aux avantages de la location touristique dans certaines villes de France. Avec en plus la perspective de la loi anti-Airbnb, on peut dire que la niche fiscale des meublés touristiques est en train de disparaître. Bevouac vous accompagne pour migrer vers la location longue durée tout en optimisant votre investissement.
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