Vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif et vous cherchez un moyen d’optimiser votre rentabilité ? Vous devez éviter les risques dus à la carence locative. Souvent confondue avec la notion de vacance locative, une nuance permet cependant de distinguer les deux concepts.
Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la carence locative.
Carence locative : définition
La carence locative correspond à la période qui sépare la première mise en location du bien immobilier et la signature du premier contrat de bail.
Elle peut durer quelques jours, quelques semaines ou même quelques mois. Plusieurs facteurs peuvent influencer la durée de la carence locative, comme :
- La localisation du bien immobilier ;
- Le loyer fixé par le bailleur ;
- L’état du bien.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quelles différences avec la vacance locative ?
Il ne faut pas confondre carence locative et vacance locative. Les deux termes désignent un même problème, mais sur une période différente. Lorsque l’absence de locataire se produit lors de la première mise en location du bien mobilier, on parle de carence locative.
Lorsqu’elle apparaît entre deux occupations, alors on parle plutôt de vacance locative. Dans les deux cas, le propriétaire risque d’être privé de loyer sur une période difficile à prédire, ce qui correspond à une perte financière.
Pourquoi la carence locative est un problème ?
La carence locative a des conséquences néfastes sur votre business plan. L’absence de locataire vous prive d’un revenu sans pour autant diminuer vos charges.
En effet, pendant cette période, vous continuerez à payer des charges comme les impôts et les mensualités de crédit sur un bien qui ne vous apporte encore aucun bénéfice.
Un bien inoccupé est aussi susceptible de subir des dégradations, souvent causées par le temps. Si cette carence locative dure trop longtemps, vous serez donc aussi amené à effectuer des travaux de rénovation et d’entretien.
En effet, c’est le seul moyen d’assurer la compétitivité de votre logement sur le marché immobilier. Tout propriétaire a donc intérêt à limiter la durée de cette carence locative.
Quelle assurance pour se prémunir contre la carence locative ?
Il est possible de se prémunir des risques de carence locative. Il est possible de prendre une assurance qui prend en charge la carence locative, et bénéficier d’une compensation. Les assureurs versent aux propriétaires un revenu compensatoire tant que le logement est inoccupé, selon un montant prédéfini dans le contrat d’assurance.
Vous pouvez inclure une clause sur l’assurance contre la carence locative avec les contrats suivants :
- La garantie des loyers impayés (GLI) ;
- La garantie des risques locatifs (GRL).
En cas de carence locative, ces types de contrat permettent au bailleur d’être indemnisé pendant une période allant de 4 à 5 mois.
Il faut toutefois rester attentif à la durée de la franchise qui peut aller de 1 à 2 mois. La durée de l’indemnisation peut légèrement varier selon le type de contrat ou les conditions de la police d’assurance choisie.
Il est à noter cependant que l’assureur ne rembourse pas forcément l’intégralité du loyer. En général, le plafond d’indemnisation de ces assurances est de 80 % du montant total.
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Nos conseils pour éviter la carence locative
La carence locative est un vrai fléau si vous débutez dans l’investissement locatif. Heureusement, il est possible d’éviter que votre bien immobilier tombe dans la carence locative.
Bien étudier son marché avant d’acheter un bien immobilier
Pour limiter les risques de carence locative, vous devez commencer par bien connaître votre marché avant d’investir, notamment :
- Les tendances de la demande locative ;
- Le niveau de concurrence ;
- Les zones à fort potentiel locatif.
Avant d’investir, vous devez vous poser deux questions :
- Où dois-je acheter ?
L’emplacement du logement est le plus important pour attirer les locataires. Vous pouvez par exemple choisir un bien situé dans une zone dite tendue. Ce sont des zones où l’offre locative est inférieure à la demande, ce qui diminue le risque de carence locative.
Par exemple, les logements qui se trouvent dans les quartiers plus proches du centre-ville attirent plus de locataires que les quartiers en périphérie. Vous pouvez aussi concentrer vos recherches dans les quartiers qui sont à proximité d’un campus.
De cette manière, vous attirerez des étudiants. En somme, tout dépend de votre stratégie.
- Quel type de bien immobilier dois-je choisir ?
Une fois que vous avez choisi le quartier et/ou la ville où vous allez investir, vous devez choisir le type de logement en fonction de la demande sur le marché.
L’objectif est d’adapter votre investissement en fonction du profil des locataires cibles et de leur besoin.
Par exemple, si vous décidez d’acheter dans une zone près d’un campus, l’idéal est d’acheter un studio ou un bien propice à une colocation.
Il est aussi important de choisir un bien qui s’accorde avec les tendances de la réglementation (avec un bon DPE par exemple).
On constate aussi que les logements meublés sont moins sujets à la carence locative, car la demande est plus forte.
En basant votre choix sur ces deux principales questions, vous pourrez acheter le logement idéal qui s’accordera avec la situation du marché.
L’objectif est d’augmenter les chances de signer le premier contrat de bail le plus rapidement possible. Parfois, il est difficile d’accéder aux informations concernant le marché. C’est pour ça que nos équipes chez Bevouac sont à votre disposition.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Fixer un loyer adapté au marché
Parfois, les biens immobiliers restent inoccupés pendant une longue période à cause de leur loyer.
Si vous fixez un loyer trop élevé par rapport à la moyenne et que la concurrence sur le marché est forte, les locataires se tourneront vers des logements plus abordables. Si le loyer de votre bien immobilier est trop bas, cela pourrait susciter la méfiance des locataires : ils pourront penser qu’il s’agit d’une arnaque.
De plus, ça baissera la rentabilité de votre investissement. C’est donc primordial de bien choisir un loyer cohérent. Le loyer est fixé selon des critères tels que la superficie, l’emplacement ou encore l’état du logement locatif.
Prendre une assurance
Vous pouvez aussi éviter les pertes de revenu occasionnées par la carence locative en souscrivant à un contrat d’assurance.
Vous avez le choix entre une GLI ou une GRL. Soyez cependant vigilants dans votre choix. Certifier les conditions pour obtenir l’indemnité en cas de carence locative telles que :
- La durée maximale remboursable ;
- Le montant remboursable ;
- L’existence ou non d’une franchise.
Ainsi, la carence locative est un réel problème pour un investisseur locatif. Plus elle dure, plus le manque à gagner qu’elle représente peut être problématique. C’est pourquoi il est important de s’en prémunir. Avec un bien et un loyer adaptés au marché, vous serez à l’abri de la carence locative.
.png)
