Vous envisagez de mettre votre bien en location meublée ? Cependant, vous vous demandez comment rédiger le contrat de location ?
Voici un guide complet sur le fonctionnement de la location meublée. En bonus, on vous donne un modèle gratuit de contrat.
Comment fonctionne un bail meublé ?
Un bail meublé est un contrat de location qui met un bien immobilier meublé à la disposition d’un locataire qui s’engage donc à payer un loyer.
Il s’agit donc d’un contrat conclu entre le bailleur ou loueur et le locataire, dont il formalise les droits et obligations mutuels.
Sur le plan légal, le contrat de location meublée doit se conformer aux dispositions de la loi ALUR et du décret du 31 août 2015.
Ainsi, pour être qualifié de meublé, le logement doit contenir au minimum les équipements suivants :
- Une literie avec une couverture ou une couette
- Un four ou un four à micro-ondes
- Des plaques de cuisson
- De la vaisselle
- Des ustensiles de cuisine
- Des étagères de rangement
- Des rideaux ou des volets
- Une table et des sièges
- Du matériel d’entretien adapté aux spécificités du logement
- Des luminaires
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Quelle est la durée d’un bail pour une location meublée ?
Le bail pour une location meublée est par nature un bail de courte durée.Si dans une location vide, la durée minimale du bail est de 3 ans, dans une location meublée, il y a trois types de contrat :
- 1 an minimum pour une location meublée classique. Dans ce cas, le logement meublé constitue la résidence principale du locataire. Ce type de bail est renouvelable par tacite reconduction par périodes de 1 an.
Dans ce cas, il n’est pas possible de fixer une durée plus courte.
- 9 mois pour une location étudiante. Cette durée a été fixée pour s’adapter au rythme universitaire. Ce type de bail n’est pas renouvelable. C’est un type de contrat réservé aux étudiants sur présentation d’un certificat de scolarité ou d’une carte d’étudiant.
À la fin du bail, celui-ci prend fin sans qu’il soit nécessaire d’effectuer toute formalité. Le locataire, lui, peut donner congé à tout moment sous réserve de respecter un préavis de 1 mois.
Il peut aussi vouloir rester au-delà des 9 mois prévus. Pour ce faire, il doit conclure un nouveau bail de 1 an renouvelable par tacite reconduction.
- 1 à 10 mois pour un bail mobilité. C'est un bail réservé aux personnes en mobilité pour cause de formation professionnelle, stage, études supérieures, contrat d’apprentissage, mutation professionnelle, etc.
Ce type de bail n’est pas renouvelable. Il peut toutefois être prolongé mais la durée totale du bail mobilité ne doit jamais excéder 10 mois.
Pour le cas des locations saisonnières, la durée du bail est plus libre. Elle est généralement de 3 mois. Dans ce cas, le logement ne doit pas être la résidence principale du locataire.
Quel type de bail pour une location meublée ?
On a vu qu’il existe différents types de bail pour une location meublée :
- Le bail location meublée au titre de résidence principale. Au-delà de la durée de bail, le loyer est fixé librement ou conformément aux réglementations sur l’encadrement des loyers le cas échéant.
Dans ce type de bail, le versement d’un dépôt de garantie peut être exigé par le propriétaire au locataire. Le montant de celui-ci ne doit pas dépasser l’équivalent de deux mois de loyer.
- Le bail étudiant. Ce type de bail se distingue du bail classique notamment par sa durée qui est de 9 mois. Le locataire peut ici donner congé à tout moment à condition de respecter un préavis d’un mois. Le propriétaire, lui, est tenu de respecter la durée du bail.
- Le bail mobilité. Institué en 2018 par la loi ELAN, il s’agit d’un type de bail réservé aux personnes qui ont besoin d’un logement temporaire dans le cadre d’une mission professionnelle ou d’une formation.
Les règles relatives au préavis sont les mêmes qu'avec le bail étudiant.
- Le contrat de location saisonnière. C’est un contrat de courte durée. Celle-ci n’excède pas 90 jours.
Bail immobilier : les clauses obligatoires
Le contrat de bail d’une location meublée est obligatoirement un contrat écrit. Il peut être un acte authentique (signé devant un notaire par exemple) ou un acte sous seing privé (signé uniquement entre les parties).
Voici les mentions qui doivent obligatoirement y apparaître :
La désignation des signataires du bail
L’identité du propriétaire et celle du locataire doivent clairement être indiquées dans le contrat. S’il y a lieu, celle du mandataire et l’indication de son siège social doivent également y figurer.
S’il s’agit d’une colocation à bail unique, l’identité de chacun des colocataires doit être spécifiée.
Chaque personne citée dans le contrat doit alors y apposer sa signature en signe d’approbation des conditions du bail.
La description du logement
Le contrat de bail doit clairement décrire toutes les caractéristiques du logement :
- La localisation exacte (bâtiment, adresse, étage, porte, etc.)
- Le régime juridique de la propriété (mono ou copropriété)
- Le type de logement (appartement ou maison)
- La superficie en mètre carré de la surface habitable
- La période de construction
- Le nombre de pièces principales
- Les autres pièces comme la terrasse ou le balcon, le grenier, le jardin, etc.
- Les modalités de chauffage et de production d’eau chaude
- Les éléments d’équipements (installations sanitaires, cuisine, etc.)
- La description des éléments à usage commun comme le garage ou l’ascenseur ou à usage privé comme la cave par exemple
- Les éléments d’accès à la télévision et/ou à internet
Une liste complète du mobilier est également annexée au contrat.
Le bail doit également préciser la destination du bien : usage d’habitation ou commercial par exemple.
La durée du contrat et la date de prise d’effet
Le contrat de bail doit clairement indiquer à quelle date précise le contrat prend effet. Autrement dit, il doit préciser le jour exact où le locataire peut entrer en disposition du logement.
La durée du contrat est fixée conformément au type de bail consenti : un an pour un bail classique, 9 mois pour un bail étudiant, 10 mois maximum pour un bail mobilité et 3 mois pour une location saisonnière.
Les conditions financières de la location
Il s’agit :
- Du montant du loyer ainsi que ses modalités de versement (modalités de paiement, fréquence et terme)
- Le montant du dernier loyer payé par l’ancien locataire
- Le montant du dépôt de garantie s’il y a lieu
- Les modalités spécifiques de fixation du loyer si le logement est situé dans une zone tendue.
Les clauses facultatives
Les parties peuvent également convenir d’insérer des clauses supplémentaires comme :
- Une clause résolutoire
- Une clause de solidarité
- Toute autre clause conforme à la loi
Considérées comme abusives, certaines clauses sont toutefois interdites.
Il s’agit notamment de toute clause qui interdirait au locataire d’héberger des personnes dans le logement. Est également interdite toute clause qui imposerait un prélèvement automatique pour le paiement du loyer.
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Quels sont les documents à joindre au contrat de bail ?
Un certain nombre de documents doivent également être joints au contrat de bail pour une location meublée :
La notice d’information
Cette notice d’information indique les droits et obligations du bailleur et du locataire. Elle prévoit également les voies de recours ou de conciliation possibles en cas de litige.
Un arrêté émis par le ministre chargé du logement standardise le contenu de cette notice.
L’état des lieux
Un état des lieux doit être réalisé au début et à la fin de chaque contrat de bail en location meublée. Il est établi en au moins deux exemplaires selon un modèle créé par décret.
En fin de bail, le locataire est tenu de rendre le logement dans un état équivalent à son arrivée.
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier
C’est la liste des équipements, objets et meubles installés dans le logement et fournis en location. Cette liste doit être annexée au contrat de bail. Plus qu’un simple inventaire, elle doit également fournir une appréciation de l’état de chaque équipement ou mobilier, ainsi qu’une évaluation chiffrée.
Ce document est particulièrement indispensable dans la mesure où son défaut peut valoir au contrat d’être requalifié en location vide. Cela peut entraîner de graves bouleversements, notamment au niveau de la fiscalité.
L’attestation d’assurance
Contrairement aux autres documents de notre liste qui sont fournis par le bailleur, l'attestation d'assurance est, elle, fournie par le locataire. Celui-ci est en effet tenu de souscrire une assurance habitation qui le couvre en cas de dommages causés dans le logement.
Le dossier de diagnostic technique
Le dossier de diagnostic technique (DDT) comprend plusieurs documents :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il s’agit d’un document qui renseigne sur la consommation d’énergie du logement ainsi que son émission de gaz à effet de serre. Valable pendant 10 ans, il doit être annexé au contrat de bail sauf dans le cas de locations saisonnières.
La non-communication du DPE au locataire peut être motif d’un recours en demande de dommages-intérêts de la part de celui-ci. D’ailleurs, le DPE est dit opposable depuis le 1er juillet 2021. Autrement dit, le locataire peut intenter un recours en réclamation de dommages et intérêts si les informations sont jugées trompeuses.
- L’état sur la présence ou l’absence d’amiante. Un diagnostic amiante est obligatoire pour tout propriétaire d’un immeuble construit avant le 1er juillet 1997. Celui-ci permet de détecter la présence d’amiante dans le logement.
Conformément aux dispositions de la loi ALUR de 2014, ce diagnostic doit être joint au contrat de bail.
- Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP). Ce document doit être annexé à tout contrat de bail d’un logement dont la construction date d’avant le 1er janvier 1949.
- L’état des risques et pollutions (ERP). Ce diagnostic concerne les logements situés dans une zone couverte par un plan de prévention de risques naturels prévisibles ou des risques technologiques. Il doit avoir été établi au moins 6 mois avant la date de la signature du contrat de bail.
- L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité s’il s’agit d’une installation de plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 6 ans.
- L’état des nuisances sonores aériennes. Il concerne les logements situés dans une zone concernée par un plan d’exposition au bruit des aéroports.
Les documents de copropriété
Des extraits du règlement de copropriété doivent également être annexés au contrat de bail. Il s’agit notamment des extraits qui indiquent la destination de l’immeuble, l’usage et la jouissance des parties communes et des parties privées.
Sont également inclus les extraits qui indiquent la quote-part des charges relatives au lot loué.
Comment mettre fin à un bail de location meublée ?
Les modalités de congé diffèrent selon le type de bail choisi :
- Pour une location meublée classique. Le locataire peut donner congé à tout moment. Il doit seulement respecter un préavis d'un mois.
De son côté, le bailleur doit attendre la fin du contrat. Cependant, il doit informer le locataire au moins trois mois avant la fin du contrat s'il ne souhaite pas renouveler le bail.
- Dans le cas d'un bail étudiant, un bail mobilité ou une location saisonnière, le locataire peut aussi donner congé à tout moment. La durée de préavis est librement fixée dans le contrat de bail. À défaut, celle-ci s'accorde avec les délais d'usage dans la région où se situe le bien. Celui-ci est généralement d'un à trois mois.
Le propriétaire, lui, est tenu d'attendre la fin du bail.
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Bail location meublée : modèle gratuit
- Informations des parties :
- Nom et adresse du bailleur
- Nom et adresse actuelle du locataire (ou des colocataires)
- Description du logement :
- Adresse complète
- Type de logement (appartement, maison)
- Superficie en mètres carrés
- Description des pièces et des équipements
- Durée du bail et date de prise d'effet :
- Date de début du bail
- Durée (1 an, 9 mois, 10 mois maximum pour un bail mobilité, etc.)
- Conditions financières :
- Montant du loyer
- Fréquence et modalités de paiement
- Montant du dépôt de garantie
- Clauses particulières :
- Clause résolutoire
- Clause de solidarité entre colocataires le cas échéant
- Autres clauses spécifiques conformes à la loi
- Documents annexes :
- Notice d'information
- État des lieux
- Inventaire et état détaillé du mobilier
- Attestation d'assurance
- Dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, etc.)
- Extraits du règlement de copropriété
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