Vous voulez investir dans l’immobilier et vous vous intéressez au concept de house hacking ? Importée d’Outre-Atlantique, cette pratique à combiner achat de résidence principale et investissement locatif. Voici un guide complet qui va vous aider à vous lancer dans le house hacking.
Qu’est-ce que le house hacking ?
Traduit par hack du logement, le house hacking est une pratique popularisée aux Etats-Unis.
Le principe est simple : acheter sa résidence principale puis d’en louer une partie.
Autrement dit, le propriétaire continue à vivre dans son logement mais loue une chambre ou dépendance à un tiers. Il s’agit donc d’une pratique qui n’a rien de nouveau dans l’absolu.
Le house hacking fait cependant de plus en plus d’adeptes car il procure l’avantage principal de permettre un remboursement plus rapide de son crédit immobilier.
En effet, le propriétaire peut amortir son prêt plus rapidement grâce aux loyers perçus. L’idéal serait même de générer un cash-flow positif dans le cas où le montant du loyer est supérieur à celui des mensualités.
Pour résumer, voici donc les principes du house hacking :
- Le propriétaire continue à vivre dans son logement
- Une partie du logement est louée à un locataire
- L’objectif est de faire en sorte que les loyers perçus servent à rembourser le crédit immobilier qui a servi pour l’acquisition du bien.
Les avantages du house hacking
Vous avez donc compris que le house hacking est une pratique aux multiples avantages dont :
Une meilleure rentabilité
Vous l’aurez compris, le house hacking, c’est en quelque sorte un investissement 2 en 1.
Vous réalisez en effet une opération double : achat de résidence principale et investissement locatif. Comparé avec la location classique, le house hacking offre un double avantage : vous vivez dans votre logement tout en percevant des loyers.
La rentabilité de l’opération est donc bien meilleure car vous ne payez plus de loyer mais en plus vous amortissez votre crédit immobilier.
Votre logement vous coûte moins cher
Vous l’avez compris : le house hacking permet de réduire le montant de vos mensualités, voire de les annuler. En réalité, votre locataire contribue au remboursement grâce au loyer qu’il paie chaque mois.
A terme, le coût du crédit est fortement réduit.
Vous amortissez de la capital de votre crédit plus rapidement
Faire du house hacking permet de faire en sorte que le loyer perçu auprès du locataire permette de rembourser votre prêt. Le montant du loyer permet en effet de couvrir une partie, soit la totalité de votre crédit.
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Comment démarrer dans le house hacking ?
Voici nos conseils pour démarrer dans cette pratique adoptée par de plus en plus d’investisseurs en France :
Identifier un bien adapté
Tous les biens ne permettent pas de faire du house hacking.
Le bien doit être adapté pour cette double utilisation. Il doit permettre le découpage avec un locataire.
La partie dédiée au locataire doit être indépendante, avec une entrée dédiée, idéalement dotée d’une isolation, etc. Autrement dit, il faut que le logement permette une cohabitation harmonieuse.
L’idée, c’est donc de trouver un bien qui soit pré-aménagé pour du house hacking. Autrement dit, il s’agit d’un objectif de départ au moment même de la recherche du bien. C’est pourquoi il vaut mieux faire appel à un agent immobilier et de le mandater spécialement pour trouver un bien adapté pour du house hacking.
Sinon, il serait nécessaire d’engager des travaux pour aménager les lieux. Or, qui dit travaux dit dépenses supplémentaires qui viendront alourdir le coût de l’investissement et nuire à la rentabilité.
L’immeuble de rapport est aussi une option intéressante pour faire du house hacking. C’est même le type de bien idéal à condition d’avoir la capacité financière.
Comme il y a plusieurs appartements, vous habitez dans l’un d’eux et vous louez les autres.
Financer votre achat immobilier
Le principe est le même que pour un achat de résidence principale ou un investissement locatif.
Bien souvent, la voie la plus courante pour accéder à la propriété immobilière, c’est de passer par la case crédit immobilier.
Voici nos conseils pour obtenir un prêt dans les meilleures conditions possibles :
- Assainir votre situation financière. Vous devez soigner votre profil emprunteur notamment en affichant un solde créditeur au moins pendant les derniers mois. Pensez également à apurer vos crédits en cours.
- Démontrer une situation professionnelle stable. Justifier d’un CDI est généralement apprécié par le banquier. Ou pour un travailleur indépendant, il faut fournir les 3 derniers bilans comptables.
- Faire jouer la concurrence. Prenez le temps de comparer les différentes offres et décrypter scrupuleusement les points forts et les points faibles de chacune.
Préparer votre bien pour la location
On a vu qu’idéalement, vous aurez choisi un bien qui se prête déjà à la pratique du house hacking. Sinon, vous devez donc effectuer des travaux de rénovation.
Il peut s’agir par exemple d’ajouter un étage à votre maison ou de construire une dépendance dans votre jardin.
Stratégies gagnantes en house hacking
Il n’y a pas qu’un seul type de house hacking. Les aspects pratiques diffèrent selon la stratégie adoptée.
En voici 3 possibles :
Louer des chambres dans votre maison
Cette option est possible si votre maison est suffisamment spacieuse et s’il y a une chambre qui peut être affectée au locataire.
Cette option est avantageuse dans la mesure où vous n’avez pas ou peu de travaux d’aménagement à envisager.
En revanche, le locataire doit aussi avoir accès aux espaces communes comme la cuisine, les toilettes, etc.
Autrement dit, il faut se faire à la vie en communauté. C’est simple : la situation s’apparentera à une colocation.
Aussi, il faut que vous vous conformiez à cette situation ou alors, vous devez opter pour une autre stratégie. Vous pouvez par exemple opter pour l’achat d’un immeuble de rapport ou d’un bien multifamilial.
Investir dans des biens multifamiliaux
Investir dans un bien multifamilial, c’es-à-dire, avec au moins deux appartements indépendants.
C’est une option avantageuse car vous n’avez pas à partager votre logement avec un locataire. Vous mettez à disposition un appartement entièrement indépendant. Vous évitez ainsi les contraintes d’une colocation.
Aménager un espace supplémentaire
La dernière stratégie consiste à faire des travaux. L’objectif est alors d’aménager votre maison pour construire un espace spécialement dédié à accueillir un locataire.
Cette option n’est envisageable que si vous disposez d’un budget suffisant pour entamer les travaux.
Il faut aussi garder à l’esprit que le coût des travaux va grever votre rentabilité, nuisant même potentiellement la rentabilité du house jacking.
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Les problèmes potentiels du house hacking et comment les surmonter
Le house jacking n’entraîne pas que des avantages. Cette pratique engendre également des inconvénients ou plutôt un certain nombre de contraintes :
La gestion des locataires
Qui dit location, dit gestion locative et gestion des locataires. Lorsque vous effectuez du house jacking, vous avez le choix entre deux types de location : longue durée ou saisonnière.
La location longue durée offre stabilité mais les loyers sont moins intéressants qu’avec la location saisonnière.
En revanche, avec la location lognue durée, il y a moins de turnover de locataires. La gestion locative est donc moins contraignante.
C’est dans la location saisonnière qu’il y a plus de travail compte tenu de la durée de bail plus courte. Il y a les formalités à réaliser à chaque entrée et sortie de locataires, la recherche de nouveaux locataires, etc.
Comme dans le cadre d’une location classique, vous avez le choix entre faire de l’autogestion et confier la gestion locative à une agence spécialisée (plus coûteux).
L’entretien et les réparations
En louant votre logement, vous avez des obligations à respecter en ce qui concerne l’entretien et les éventuelles réparations. La loi oblige en effet les propriétaires bailleurs à fournir un logement décent à ses locataires.
De ce fait, certains travaux sont exclusivement à sa charge comme :
- Les travaux d’entretien des toitures et des façades
- Les travaux d’amélioration des parties communes
- Etc.
D’autre part, au-delà de l’obligation légale, entretenir votre logement vous permet aussi d’en assurer l’attractivité. C’est un des moyens d’éviter la vacance locative.
Il faut donc prévoir un budget pour ces travaux d’entretien et de préparation.
Les contraintes légales
Mettre un logement en location soumet à d’autres contraintes légales :
- Des contraintes liées au logement. On a vu que le bailleur est tenu de fournir un logement décent. D’autre part, pour pouvoir être mis en location, il y a aussi des règles minimales de dimension à respecter.
- Les documents obligatoires. Le bailleur doit fournir un certain nombre de documents à son locataires tels que le contrat de bail, les documents annexes (notice d’information, documents de copropriété, attestation d’assurance, etc.). Il est aussi tenu d’effectuer des diagnostics pour justifier de l’habitabilité de son logement (DPE, diagnostic contre la présence d’amiante, etc.)
Nos meilleurs conseils pour réussir votre projet de House Hacking
Voici nos conseils ultimes pour réussir dans l’aventure du house hacking.
Faire un business plan rigoureux
Nous avons vu que faire du house hacking est loin d’être de tout repos. Certes, la perspective de gain est intéressante mais les contraintes sont d’autant plus importantes.
C’est pourquoi il est important de réaliser un business plan rigoureux afin de bien étudier en amont les points positifs et négatifs, le potentiel de rendement, les contraintes, etc. Cela vous permettra de vous lancer en connaissance de cause et de mieux anticiper les contraintes.
Bien choisir les locataires
Le choix des locataires est l’un des élément les plus importants. Il faut notamment s’assurer de sa solvabilité afin de limiter tout risque d’impayé. Pour cela, vous pouvez exiger des justificatifs d’emploi, par exemple.
D’autre part, avec le house hacking, le choix du locataire est d’autant plus important. En effet, si vous louez une chambre dans votre logement, vous devez être sûr que vous vous entendez bien.
Bevouac vous accompagne de A à Z dans votre investissement
Vous êtes attiré par l’investissement locatif et vous comptez vous lancer avec le house hacking ?
Nous avons vu que malgré des avantages évidents, le house jacking comporte également des inconvénients.
Comptez sur Bevouac pour vous accompagner grâce à son offre d’investissement clé en main.
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Nos experts peuvent vous aider à trouver des biens adaptés au house hacking. Nous faisons appel à plus de 150 critères pour sélectionner des biens aux meilleurs potentiels de rentabilité.
Notre accompagnement va jusqu’à la gestion locative (avec nos partenaires).
En résume, il n’y a rien d’étonnant si le house jacking gagne en popularité en France. La double perspective d’habiter et louer en même temps sa résidence principale a en effet un certain charme. Pour vous lancer sans fausse note, optez pour l’offre d’investissement locatif clé en main de Bevouac.
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