La vacance locative est le pire ennemi de l’investisseur immobilier. Il peut faire perdre tout le bénéfice du levier du crédit, voire mettre en danger les investisseurs les plus financièrement fragiles.
L’une des solutions est l’assurance vacance locative, mais est-ce vraiment une bonne idée ?
Nos experts Bevouac ont creusé la question et vous dévoilent tout dans cet article.
Qu’est-ce que la vacance locative ?
Comme un loyer impayé, la vacance locative est l’ennemi d’un propriétaire. Il s’agit du temps qui s'écoule entre deux locataires. À partir du moment où le locataire actuel remet ses clés jusqu’au moment où le propriétaire trouve un nouveau locataire et lui remet les clés.
Pour être précis, il s’agit de la période entre la résiliation du premier bail et la signature du nouveau.
Cette durée peut aller de quelques jours, quelques mois, voire des années dans les pires scénarios.
Elle est différente de la carence locative. Cette dernière correspond au temps pour trouver son premier locataire après l’achat du bien immobilier.
Réduire la vacance locative est essentiel dans la mesure où un investisseur continue de rembourser son crédit, même si son bien est vide. Sans loyer en face, il s’agit alors d’une sortie nette de trésorerie.
Comment fonctionne une assurance vacance locative ?
Le locateur peut bénéficier d’une assurance vacance locative lorsqu’un locataire résilie son bail et qu’un autre bail n’est signé entre-temps.
Le principe d’une assurance vacance locative est simple. Vous bénéficierez d’une fraction du loyer durant le moment où le bien est vide. La fraction dépend des primes que vous versez à l’assurance en question. Il s’agit donc d’une forme d’indemnisation, mais pas à 100 %. Également, l’assurance vacance locative ne couvre pas les loyers impayés, les dégradations de la propriété et les différents problèmes de procédures et de contentieux.
Combien coûte-t-elle ?
Le budget à prévoir pour une assurance vacance locative varie entre 1 et 1.5 % du loyer annuel. Vous allez payer en moyenne 60 euros par an pour un loyer de 500 euros afin de couvrir votre risque de vacance locative.
En revanche, si le propriétaire a souscrit à une GLI ou Garantie de Loyers Impayés, le coût de l’assurance locative est compris entre 2.5 et 4 % du loyer annuel. La GLI peut concerner les loyers impayés, les dégradations de la propriété et la protection juridique en cas d’une action en justice contre le locataire. Si le loyer est de 500 euros, vous devez payer en moyenne 150 euros par an pour couvrir le temps votre risque le temps de trouver un nouveau locataire.
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Comment choisir une assurance vacance locative ?
Voici les critères à prendre en compte pour choisir une assurance vacance locative :
- La durée d’indemnisation
- Le délai de franchise
- Le plafond d’indemnisation
- Les conditions du contrat
La durée d’indemnisation d’une assurance vacance locative
Le propriétaire sera indemnisé durant la vacance locative, mais seulement pour une durée déterminée. La durée de prise en charge va de 1 à 4 mois.
Le délai de franchise d’une assurance vacance locative
Toutes les assurances vacance locative ont un délai de franchise allant de 1 à 4 mois. Par exemple, si le locataire quitte votre bien le 1er janvier, le propriétaire ne recevra l’indemnisation qu’au mois de mai.
Le plafond de l’indemnisation d’une assurance vacance locative
La vacance locative est prise en charge avec un plafond à hauteur de 80 % du montant du loyer.
Les conditions du contrat
Chaque assurance vacance locative a ses propres conditions. Il faut prendre le temps de les lire pour ne pas avoir de surprise le moment venu où tous les termes du contrat seront appliqués.
Est-elle vraiment nécessaire ?
Avec les sommes mentionnées précédemment, la question se pose : faut-il réellement s’assurer auprès d’une assurance de vacance locative ? Cette solution présente des avantages et des inconvénients.
Les avantages d’une assurance vacance locative
Le principal avantage d’une assurance vacance locative est de pouvoir bénéficier d’une indemnisation durant la période où votre bien est vide. Elle permettra d’amortir votre crédit immobilier.
Les inconvénients d’une assurance vacance locative
En plus du coût considéré comme onéreux, l’assurance vacance locative est limitée par un plafond, par un délai de franchise et par une durée.
Finalement, il convient de déterminer son coût du risque de vacance locative et de le comparer au prix de l’assurance.
Par exemple, si votre bien se loue 500 € par mois, soit 6 000 € par an et que vous estimez à 1 mois la vacance locative, alors vous savez que vous perdez 500 € par an.
Si votre assurance vous coûte 2 % du loyer, soit 120 € par an et qu’elle couvre 80 % du montant du loyer, soit 400 € par mois où votre bien est vide, alors souscrire à une assurance vacance locative sera intéressant.
Dans le premier cas, vous perdez 500 €.
Dans le deuxième cas, vous perdez 500 €, mais vous en récupérez 80 %, soit 400 €. Vous ne perdez donc que 100 €. Ajoutez à cela le coût de votre assurance de 120 € et le total vous revient à 220 € au lieu des 500 € dû à la première situation.
Tout l’enjeu est d’arriver à estimer le taux de vacance locative.
Comment réduire la vacance locative de son logement ?
Pour éviter d’avoir recours à une assurance vacance locative, il faut à tout prix éviter que votre logement soit vide. Pour ce faire, vous pouvez :
Investir dans la rénovation
Un logement bien entretenu attire rapidement de nouveaux locataires. De plus, plus la propriété est entretenue, plus elle a de la valeur.
Déterminer le loyer par rapport au marché
Revoir le prix du loyer peut-être une bonne solution pour attirer de nouveaux locataires. Si le baisser de 10 ou 20 € par mois peut vous permettre d’éliminer la vacance locative, alors il ne faudra pas hésiter.
Analyser les raisons qui poussent les locataires à partir
Demandez-vous pour quelles raisons vos locataires quittent votre bien et faites le nécessaire pour corriger le tir.
Confier la propriété à une agence immobilière
Lorsque votre maison ou votre logement est prise en charge par une agence immobilière, les risques de vacance locative peuvent être réduits, car ils ont leurs méthodes pour trouver des locataires. Néanmoins, certains professionnels sont mauvais et ils ne chercheront pas à trouver un locataire rapidement.
Publier des offres sur les différentes plateformes de location
N’hésitez pas à multiplier les annonces sur un maximum de plateformes. Vous pouvez aussi afficher des annonces dans des campus universitaires ou dans des commerces du quartier.
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Quels sont les autres risques en immobilier ?
Excepté la carence locative et la vacance locative, vous pouvez aussi avoir recours à une assurance pour d’autres risques en immobilier comme :
Les loyers impayés
L’assurance loyers impayés ou garantie loyers impayés est perçue par le locateur lorsque son locataire n’est pas bon payeur.
L’invalidité du propriétaire
Le propriétaire de la maison ou du logement peut souscrire à une telle assurance si son locataire est dans l’incapacité physique de travailler et qu’il ne peut plus payer son loyer.
L’assurance propriétaire non occupant
Le propriétaire doit obligatoirement choisir une assurance propriétaire non occupant si son bien est loué en copropriété, mais qu’il ne l’occupe pas personnellement. L’assurance PNO couvre les éventuels sinistres comme les incendies ou les inondations.
En conclusion, l’assurance vacance locative n’est pas obligatoire. Le libre choix revient au propriétaire bailleur. Le choix d’y souscrire ou non dépend surtout du niveau de risque de voir son bien vide longtemps et du coût de l’assurance en face.
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