La location en bail mobilité est soumise à des règles spécifiques établies par la loi ELAN. Il s’agit d’un bail de courte durée réservé aux personnes en mobilité, salariés ou étudiants. Vous souhaitez connaître toutes les spécificités de ce type de bail ?
On vous explique tout en détail dans cet article.
Bail mobilité : qu’est-ce que c’est ?
Le bail mobilité est un type de location de courte durée signé entre le propriétaire d’un logement meublé et un locataire.
La durée de bail se situe entre 1 et 10 mois. Il a été introduit par la loi ELAN du 24 novembre 2018 (en son article 107). L’objectif de son introduction est alors de favoriser la mobilité des personnes.
Ainsi, seul un bien meublé peut faire l’objet d’un bail mobilité. Celui-ci doit donc au moins être équipé des éléments suivants :
- Des plaques de cuisson ;
- Un réfrigérateur ;
- Un congélateur ou un compartiment de congélation ;
- Un four ou four à micro-ondes ;
- De la vaisselle ;
- Des étagères de rangement ;
- Des tables et sièges ;
- Du matériel d’entretien ménager suivant les spécificités du logement (aspirateur pour un sol en moquette par exemple) ;
- Des volets et rideaux ;
- De la literie avec couverture ou couette.
Par ailleurs, le logement doit être équipé de manière à assurer le confort et la sécurité du locataire. Il doit également répondre aux exigences d’un logement décent.
Le logement faisant l’objet d’un contrat de bail mobilité doit être destiné à la résidence principale du locataire.
Il faut savoir que les logements sociaux et les logements-foyers ne peuvent faire l’objet d’un bail mobilité.
Le bail mobilité offre différents avantages aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Ainsi, voici les principaux avantages pour le propriétaire :
- La flexibilité par rapport au bail classique ;
- Le bénéfice de la garantie Visale. Il s’agit d’un dispositif d’Action Logement qui prend en charge les éventuels impayés et dépenses liées à la dégradation du logement.
- La possibilité de demander un cautionnement au locataire.
Du côté du locataire, le bail mobilité offre également comme atouts :
- L’absence de dépôt de garantie ;
- Un accès au logement plus facile pour les personnes en mobilité professionnelle et les étudiants ;
- Un bail plus souple et plus court qu’un bail classique.
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Comment fonctionne le bail mobilité ?
Un contrat de bail mobilité doit mentionner clairement qu’il s’agit d’un bail meublé. Il doit contenir les renseignements suivants :
- Nom et coordonnées du propriétaire ;
- Nom et coordonnées du locataire ;
- Une phrase précisant clairement que le bail est soumis au régime du bail mobilité. Le contrat doit contenir la phrase suivante « le contrat de location est un bail mobilité régi par le Titre 1er ter de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ».
Dans le cas où cette mention est absente, le régime du bail mobilité ne s’applique pas.
- La date de prise d’effet du bail ;
- Le motif justifiant la possibilité pour le locataire de signer un bail mobilité ;
- Le montant du loyer et les modalités de paiement ;
- Une phrase interdisant au propriétaire d’exiger un dépôt de garantie ;
- La nature et le montant ;
- Les caractéristiques du logement (consistance, dimensions, etc.) ;
- La désignation des équipements disponibles dans le logement ;
- Montant du dernier loyer pratiqué ainsi que date de versement.
Pour ce qui est de sa durée, un bail mobilité est conclu pour une durée allant de 1 mois à 10 mois, non renouvelable ni reconductible.
Le locataire peut donner congé à tout moment via une lettre recommandée avec accusé de réception.
Il doit toutefois respecter une durée de préavis de 1 mois. Le propriétaire, en revanche, ne peut pas résilier un contrat de bail mobilité avant son échéance. Il peut cependant saisir un juge en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Qui peut bénéficier d’un bail mobilité ?
Le bail mobilité est réservé à un type de locataire bien déterminé. Celui-ci doit notamment justifier être :
- Les étudiants en cursus supérieur ;
- Les travailleurs en formation professionnelle ;
- Les personnes en contrat d’apprentissage, en stage ou engagées dans un service civique ;
- Les personnes mutation professionnelle ou en mission de service pour un temps déterminé (travailleurs saisonniers ou intérimaires).
Le locataire doit apporter les justificatifs nécessaires permettant d’attester qu’il peut accéder à un bail mobilité. En revanche, il n’existe pas de conditions de ressources ou d’âge pour être éligible à un bail mobilité.
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Comment contourner les interdictions d’Airbnb avec le bail mobilité ?
Louer en bail mobilité est un bon moyen de contourner les interdictions d’Airbnb au-delà de 120 jours par an pour votre résidence principale. En effet, si vous êtes absent de votre logement pendant une certaine période, vous pouvez en profiter pour louer en bail mobilité.
Vous pouvez le faire via Airbnb et maximiser votre rentabilité locative sans enfreindre la législation en la matière.
Quelles sont les spécificités du bail mobilité ?
Voici les caractéristiques spécifiques au bail mobilité :
La durée du bail
Comme on l'a vu, la durée d’un bail mobilité va de 1 à 10 mois. En aucun cas, un contrat de bail mobilité ne peut excéder 10 mois même si la durée du bail a été révisée par avenant.
En effet, il est possible de prolonger la durée du bail par avenant en cours de contrat. Il faut seulement que la durée totale soit inférieure à 10 mois.
Par ailleurs, le contrat de bail mobilité n’est ni reconductible ni renouvelable. Il arrive cependant que le locataire et le propriétaire veuillent signer un nouveau contrat de bail à l’issue du contrat de bail mobilité. Rien ne le leur interdit. Il faut cependant signer un contrat de bail meublé classique.
Le loyer
Il n’y a pas de spécificité particulière en matière de fixation du loyer dans le cadre d’un bail mobilité. Il est librement fixé par le propriétaire sauf si le logement est dans une zone tendue.
Il s’agit de villes ou de communes dont le marché immobilier est caractérisé par un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande. Dans ce cas, la liberté de fixation des loyers est restreinte par des mesures d’encadrement de loyer.
Lorsque le logement est situé en zone tendue, le loyer est encadré par une double limitation : le loyer de référence majoré et le loyer du locataire précédent.
Il faut aussi souligner que le montant du loyer ne peut pas être révisé en cours de bail dans un bail mobilité. Il vous faut attendre le prochain locataire pour pouvoir réviser le loyer.
D’autre part, les charges récupérables sont déterminées sous forme de forfait. Le montant de celui-ci ainsi que la périodicité de son paiement sont indiqués dans le contrat de bail.
Le dépôt de garantie
Il n’existe pas de dépôt de garantie à verser dans le cadre d’un bail mobilité. Il est en effet interdit pour le propriétaire d’en exiger. Pour se protéger contre les impayés, il peut seulement demander un cautionnement via, notamment, le dispositif Visale d’Action Logement.
La garantie Visale peut couvrir jusqu’à 36 impayés. Il est également possible d’exiger une caution personne physique.
Toutefois, en tout état de cause, la meilleure façon d’éviter les impayés reste de bien choisir vos locataires. Vous devez vous assurer que celui-ci a les moyens de payer régulièrement le loyer.
La durée de préavis
Dans le cadre d’un bail mobilité, seul le locataire peut donner congé à condition de respecter le délai de préavis.
La durée de préavis à respecter est de 1 mois si le locataire souhaite donner congé avant le terme du bail. Il est en revanche interdit pour le propriétaire de donner congé. Au terme du contrat de bail, le propriétaire n’a pas à donner congé car le bail prend fin automatiquement.
Qui paye la taxe d'habitation sur un bail mobilité ?
En matière de taxe d’habitation, c’est l’occupant au 1er janvier qui en est redevable. En matière de bail mobilité , c’est donc le locataire au 1er janvier qui en est redevable.
Lorsque le logement est inoccupé à cette date, c’est donc le bailleur qui doit s’acquitter de la taxe d’habitation.
Néanmoins, depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables.
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Est-ce que la sous location est possible dans un bail mobilité ?
Sous-louer consiste, pour le locataire d’un logement, à mettre tout ou partie de celui-ci en location à un tiers.
En principe, la sous-location est interdite par la loi Alur dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire initial. Toutefois, celle-ci devient possible lorsque le bailleur a donné son accord par écrit. Celui-ci doit notamment donner son accord sur le principe de la sous-location mais aussi sur le montant du loyer.
En matière de bail mobilité, aucune loi n’interdit la sous-location. Comme dans une location classique, il faut demander l’accord écrit du bailleur. Les règles à respecter sont les mêmes en la matière :
- Le montant du loyer de la sous-location ne doit pas excéder le montant du loyer principal ;
- Un contrat de sous-location en bonne et due forme doit être signée entre le locataire et le tiers sous-locataire ;
- L’accord écrit du bailleur principal doit être joint au contrat de sous-location.
Quels autres documents transmettre au locataire en plus du bail mobilité ?
Comme dans tout contrat de location, il exige un certain nombre de documents que vous devez transmettre au bailleur :
- Le dossier de diagnostics techniques ;
- La notice d’information obligatoire conformément à la loi ALUR ;
- L’état des lieux d’entrée établi après vérification des équipements présents dans le logement.
- Le règlement de copropriété si le logement se trouve dans un immeuble.
Doit-on payer la taxe de séjour si on loue sur Airbnb en bail mobilité ?
La taxe de séjour est une taxe dont le versement est exigé par certaines municipalités aux voyageurs qui viennent y séjourner. Sur Airbnb, les locataires d’un bail mobilité sont automatiquement exemptés du paiement de la taxe de séjour. C’est parce que le bail mobilité est un bail résidentiel, et non un bail touristique.
Le locataire n’a rien à faire dans ce cas puisque l’exonération est automatique.
Comment déclarer ses revenus d’un bail mobilité ?
Le régime de la déclaration de revenu dans le cadre d’un bail mobilité est le même que celui des locations meublées classiques. Les revenus issus d’un bail mobilité sont imposés à titre de BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Deux régimes fiscaux peuvent ainsi s’appliquer :
- Pour des revenus locatifs d’un montant inférieur à 70 000 euros, c’est le régime micro-foncier qui s’applique. Celui-ci vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 %.
En revanche, si vos charges réelles sont d’un montant supérieur à l’abattement forfaitaire, vous pouvez opter pour le régime réel.
- Pour des revenus d’un montant supérieur à 70 000 euros, le régime réel s’applique. Vous pourrez alors déduire le montant réel de vos charges et pratiquer des amortissements.
En résumé, le bail mobilité est un type de bail qui offre des avantages aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Encore faut-il respecter la réglementation en la matière. Il faut intégrer les mentions obligatoires, exiger les justificatifs aux locataires et observer les interdictions en matière notamment de dépôt de garantie.
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