Pour pouvoir louer un logement en restant dans la légalité, il est indispensable de rédiger un contrat de bail en bonne et due forme. Qu’il s’agisse d’une location nue, meublée ou saisonnière, le contrat de bail contribue à la protection des locataires et du bailleur et régie de manière contractuelle les droits et devoirs qu’ils ont l’un envers l’autre.
Dans cet article, on vous explique comment rédiger le contrat de bail de votre investissement locatif.
Qu’est-ce qu’un contrat de bail ?
Avant de mettre en location votre logement, vous devez rédiger un contrat de bail. Il s’agit d’un contrat conclu entre le bailleur avec le ou les locataires du logement en question. Il doit détailler les droits ainsi que les obligations des deux parties.
Son contenu varie en fonction du type de location. En effet, une location meublée n’a pas les mêmes conditions de bail qu’une location saisonnière. De même, les termes du contrat d’une location nue seront aussi différents de celle de la location d'un parking ou encore d’un local à usage commercial.
Si vous confiez la gestion de votre investissement locatif à une agence immobilière et que vous leur accordez un mandat de gestion, cette dernière pourra alors se charger de la rédaction de votre contrat de bail à votre place.
Toutefois, il est à préciser que la rédaction d’un contrat de bail peut certes être effectuée par le bailleur lui-même, mais doit simplement se conformer au modèle légal et inclure certaines informations obligatoires (en vous les détaille dans les parties suivantes).
La rédaction peut aussi être confiée à un professionnel comme un avocat ou un notaire.
Quelle est la durée d’un bail ?
Selon le type de location, la durée d’un bail peut varier.
Durée d’un bail en location vide
La durée d’un bail pour une location nue dure au minimum trois ans. Dans le cas d’une personne morale comme une société civile immobilière (SCI), cette durée est de six ans.
Néanmoins, un propriétaire peut proposer un bail d’une durée de 1 an minimum. En effet, s’il dispose d’un motif solide et légal comme un départ à la retraite, un retour de l’étranger ou encore la nécessité de loger un membre de sa famille dans le logement, il peut récupérer plus tôt son logement.
Le bailleur est tenu dans ce sens de préciser ce motif dans le contrat de bail. De plus, il est dans le devoir de confirmer ses requêtes au locataire deux mois avant l’échéance.
Durée d’un bail en location meublée
Contrairement aux termes d’un contrat de bail pour une location nue, celles d’une location meublée est strictement limitée à un an. Cette durée peut toutefois être réduite. En effet, si le locataire du logement meublé est un étudiant, la durée du contrat peut être rétrécie.
Ainsi, le contrat du bail pour la location meublée pourra être rédigé pour une durée de neuf mois, ce qui correspond à une année universitaire.
Dans le besoin, le contrat pourra être renouvelé à chaque fin d’année universitaire.
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Les informations obligatoires à inclure dans un contrat de bail
Pour qu’il soit effectif, le contrat de bail doit contenir certaines informations obligatoires. De plus, toutes les parties concernées par le contrat doivent disposer d’un exemplaire par écrit de ce dernier.
On retrouve :
- Le propriétaire ;
- L’agence immobilière ;
- Le locataire et le colocataire ;
- Le cautionneur.
Les éléments principaux
Généralement, le contrat de bail doit comporter les informations obligatoires suivantes :
- Le nom et l’adresse du propriétaire ou du gestionnaire ;
- Le nom du ou des locataires ;
- La date de début du bail ;
- La durée du bail ;
- La surface habitable mise en location ;
- La destination du bien à louer, s’il s’agit d’un bail d’habitation ou mixte ;
- Un descriptif précis du logement avec les équipements qui y figurent. À titre d’illustration, vous pouvez y trouver le type du logement, appartement ou maison, le nombre de pièces, la place de parking, etc. À ces informations devront s’ajouter le montant des travaux réalisés après le départ des anciens locataires ainsi que le montant et la date du dernier loyer perçu.
Si le logement se trouve dans une zone tendue, le contrat doit aussi comporter le montant du loyer de référence imposé par le préfet de département ainsi que sa majoration et le montant de la caution. Enfin, il doit y figurer une liste des équipements d’accès aux TIC tels que les câbles, la fibre, etc.
Les éléments annexes
Outre ces éléments principaux, le contrat de bail doit aussi comporter des éléments annexes :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- Le constat de risque d’exposition au plomb ;
- L’État des risques naturels et technologiques ;
- Une mention d’information des droits et obligations des deux parties. Il s’agit d’un document qui détaille les questions sur la révision du loyer, l’entretien du logement, les solutions à adopter en cas de litiges, etc.
- Il faut également un extrait du règlement de copropriété et un état des lieux du logement lors de l’entrée du locataire jusqu’à la restitution des clés.
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Les documents à fournir par le locataire
Depuis le 8 novembre 2015, le locataire est tenu de remettre sa pièce justificative d’identité au bailleur. Il pourra s’agir :
- D’une carte nationale d’identité (CNI) ;
- D’un passeport ;
- D’un permis de conduire ;
- D’une autorisation de séjour.
Le locataire doit aussi pouvoir produire des justificatifs de revenus tels :
- Qu’un avis d’imposition ;
- Un bulletin de salaire ou un justificatif de versement d’indemnité ;
- Il est aussi tenu de donner un justificatif professionnel et un justificatif de domicile.
Par contre, il est interdit de demander des documents relatifs à l’état de santé du locataire. Le bailleur n’est pas non plus en droit de lui demander :
- Une copie de son relevé bancaire ;
- Un contrat de mariage ;
- Encore moins un extrait de casier judiciaire et une photo d’identité.
Néanmoins, tous les documents fournis doivent être des copies originales, traduits en français et convertis en euros. Quant à la caution du locataire, elle doit aussi fournir des pièces justificatives.
En conclusion, la rédaction d’un contrat de bail peut être effectuée par le bailleur lui-même à condition qu’il respecte toutes les conditions et normes imposées. Pour être légal, le contrat de bail doit comporter différentes informations relatives aux deux parties. Enfin, à chaque type de location correspond un type spécifique de contrat.
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