La vacance locative fait partie d’une des plus grandes craintes d’un investisseur dans l’immobilier locatif, puisqu’elle peut très rapidement venir impacter négativement le rendement d’un projet. La vacance locative correspond au temps écoulé entre le changement de locataires. Si vous n’anticipez pas le départ de votre locataire, vous pouvez vous retrouver sans paiement de loyer, et donc être victime de vacance locative. Découvrez nos solutions pour prévenir et limiter la vacance locative.
L’emplacement sera la clef…
… de la réussite de votre projet immobilier locatif. Tout investisseur aguerri vous le dira : l’emplacement est LE critère le plus important à privilégier pour réaliser un projet immobilier locatif rentable. Si votre bien se trouve dans un quartier attractif, à proximité de toutes commodités et des transports, il connaîtra très peu, voire aucune vacance locative. Ainsi, les grandes et moyennes villes de France connaissent par exemple moins de vacance locative que les plus petites villes, surtout si les appartements sont situés en plein centre-ville. Les locataires sont très regardant sur la localisation du bien, notamment les étudiants et jeunes actifs, qui restent la cible première des investisseurs dans l’immobilier locatif.
Sachez que nombreux sont les locataires qui vont privilégier l’emplacement de leur bien, plutôt que la superficie par exemple, préférant habiter dans des petits studios de moins de 20 m², à proximité de tout, au lieu d’un T2 plus excentré.
Privilégiez la location meublée
Choisir un bon emplacement, c’est aussi choisir la fréquentation du quartier. Et il est préférable, pour de la location et plus particulièrement pour de la location meublée, de favoriser des quartiers fréquentés par des étudiants. Et plus d’un étudiant sur deux cherche à louer un appartement meublé : en effet, pour des questions de budget et de mobilité, un étudiant a tout intérêt à louer un bien meublé, plutôt qu’à investir dans des meubles qui ne lui serviront qu’un an ou deux. Il est donc plus facile de trouver des locataires étudiants.
Seul inconvénient pour l’investisseur : le bail d’un appartement meublé est d’une durée de neuf mois pour un étudiant, ou d’un an reconductible ; contre trois ans reconductibles pour une location vide.
Ne négligez pas l’annonce immobilière
L’annonce immobilière est la première chose que votre potentiel futur locataire remarquera. Elle doit lui donner envie de visiter le bien. Pour cela, l’annonce écrite doit être complète : mettez en avant tous les atouts du bien et toutes les prestations fournies, qui pourront réellement faire la différence sur un marché concurrentiel.
En plus de cela, prenez des photos qui mettent en valeur votre bien :
- montrez tout l’appartement, ne prenez pas le risque de perdre des visites, car vous avez décidé de ne pas montrer la salle de bain ou la cuisine dans l’annonce,
- prenez les photos en plein jour, pour que la lumière naturelle mette en valeur les différentes pièces.
Et si vous cherchez encore plus à vous démarquer, faites appel à un professionnel pour prendre vos photos et pour éventuellement réaliser une visite virtuelle de l’appartement. Il n’y a rien de mieux pour un locataire : il pourra se balader dans le bien depuis son propre canapé et s’assurer qu’il est prêt à le visiter et à déposer un dossier. Il n’y aura aucune mauvaise surprise, tant pour le locataire que pour le propriétaire et c’est aussi ce qui limitera la vacance locative.
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Définissez un loyer juste
Fixer un loyer honnête face au marché immobilier locatif est primordial pour limiter la vacance locative. En effet, proposer la location d’un logement avec un loyer supérieur à ceux pratiqués dans le quartier, c’est prendre le risque de repousser la location de son bien, ou pire encore, de ne jamais le louer. À l’inverse, proposer la location de son bien à un prix inférieur au marché moyen, c’est réduire la rentabilité de son projet.
Renseignez-vous sur le prix de location moyen au m² dans le quartier, consultez des annonces immobilières équivalentes à votre logement et fixez un loyer juste. Et restez vigilant à l’encadrement des loyers, si votre investissement se situe dans une des villes qui le pratiquent.
Entretenez votre logement
Ne négligez pas l’entretien de votre investissement :
- si votre logement est bien entretenu, que vous effectuez des petits travaux de rénovation ou de réparation dès que c’est nécessaire, votre locataire aura envie de rester. En plus de cela, il sera aussi conditionné à faire attention au logement dans lequel il vit,
- si vous effectuez quelques petits travaux de rénovation entre deux locataires, vous pouvez fixer un loyer légèrement supérieur aux autres appartements (tout en restant raisonnable, pour ne pas obtenir l’effet contraire évoqué plus haut et vous retrouver avec de la vacance locative). Un appartement rafraîchi se louera tout de même toujours plus cher et plus facilement qu’un appartement non entretenu.
Si malgré toutes ces précautions, vous n’êtes pas rassuré, vous pouvez toujours souscrire à une assurance vacance locative. Cette dernière vous permet de recevoir une fraction du loyer selon la prime versée : généralement entre 1 et 1.5 % du loyer annuel. Mais attention, l’assurance contre la vacance locative indemnise très rarement à 100 % et ne permet pas de couvrir les impayés.
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