Sur le point de vous lancer dans un investissement dans la pierre, vous vous demandez ce que vaut le bail longue durée ?
Avantages, mode de fonctionnement, différences avec d'autres types de bail…On fait un tour complet pour vous dans cet article.
Qu’est-ce qu’un bail longue durée ?
Un bail longue durée est un type de bail qui remplit les critères suivants :
- Un bail d’une durée de 9 ans par défaut
- Le bien loué est destiné à la résidence principale du locataire
Un bail longue durée peut aussi durer plus de 9 ans, à condition d’être clairement indiqué dans le contrat et que les deux parties en conviennent. La signature du contrat devra aussi être assistée par un notaire. La loi n’impose en effet pas de durée maximum.
Combien de temps dure un bail longue durée ?
Un bail longue durée dure généralement 9 ans. Cependant, s'il s'agit de bail meublé, la durée est ramenée à un an.
Les avantages du bail longue durée
Le bail longue durée offre les avantages suivants :
Prévisibilité des loyers pour le locataire
La révision du loyer ne peut intervenir qu’une fois par an et seulement si elle est prévue par le bail. Le locataire connaît à l’avance le montant de ses loyers et à quelle date il peut être révisé.
Possibilités d’aménagement de l’espace
Comme il occupe les lieux sur le long terme, le locataire peut se permettre d’aménager l’espace. D’ailleurs, les baux longue durée incluent généralement des clauses autorisant le locataire à personnaliser le logement à sa convenance.
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Les obligations dans un bail longue durée
Comme dans tout contrat de bail, le propriétaire comme le locataire doivent assumer des obligations.
Les obligations du propriétaire
Voici, dans les grandes lignes, les obligations qui lient le propriétaire dans le cadre d’un bail longue durée :
- Délivrer un bien conforme aux exigences de décence
Un bien destiné à la location doit, par exemple, avoir une surface d’au moins 9 m2, respecter les exigences minimales. - Garantir une jouissance paisible
Le propriétaire doit s’assurer que le locataire occupe le bien sans subir de troubles de tout genre de la part du voisinage ou de la copropriété par exemple. - Assurer l’entretien et les réparations structurelles
Il revient au propriétaire de prendre en charge les importantes réparations touchant à la plomberie principale ou la toiture par exemple. - Respecter les termes du bail
Le propriétaire est tenu de respecter les dispositions du contrat de bail liées aux modalités de révision du loyer, la durée de bail, etc.
Les obligations du locataire
De son côté, le locataire doit aussi respecter les obligations suivantes :
- Payer le loyer et les charges locatives.
Le locataire est tenu de payer le loyer ainsi que les charges annexes en respectant les modalités prévues par le bail. - Respecter la destination du bien telle que définie par le contrat.
Si le contrat a prévu qu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation, le locataire ne peut pas en faire un local commercial par exemple. De même, il ne peut effectuer des travaux d’aménagement importants qu’après accord du propriétaire.
D’une manière générale, le locataire doit respecter toutes les dispositions du contrat de bail.
- Entretenir le bien.
Selon les dispositions du décret du 26 août 1987, le locataire prend en charge les réparations mineures et les travaux d’entretien régulier du bien.
Les clauses spécifiques de résiliation anticipée
La loi prévoit les modalités de fin de bail. Le contrat de bail peut cependant insérer des clauses spécifiques de résiliation anticipée :
- La résiliation pour cas de force majeure
L’une ou l’autre des parties peut mettre fin au bail en cas de catastrophe naturelle rendant le bien inhabitable. - Des clauses résolutoires
Le contrat de bail peut aussi prévoir des cas qui permettent aux parties de mettre fin au bail de manière anticipée. Il peut s’agir par exemple de non-paiement des loyers ou de violation grave des obligations locatives par exemple.
Dans tous les cas, les parties doivent respecter des conditions de préavis et de forme spécifiques.
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Comment rédiger un bail longue durée en toute légalité
Le contrat de bail doit prévoir les droits et obligations des deux parties. Il doit ainsi contenir un certain nombre de mentions obligatoires.
Les mentions obligatoires à inclure dans le contrat
Pour avoir une valeur légale, un contrat de bail en bonne et due forme doit inclure les mentions obligatoires suivantes :
- La désignation des parties
Le contrat doit clairement préciser les noms et domiciles des parties, la date de prise d’effet du bail, etc. - Les informations sur le logement
Le bail doit décrire de manière précise les caractéristiques du logement. - La destination du bien (résidence principale ou secondaire, professionnel, commercial, etc.)
- La durée du bail
- Le montant du loyer, les modalités de son paiement, sa révision et les charges imputables au locataire.
- Le dépôt de garantie
- Les frais d’agence
Si le propriétaire a confié la gestion de son bien à une agence immobilière, le montant des commissions peut être réparti entre les parties. Le contrat de bail doit le préciser.
Le contrat doit aussi contenir des annexes dont notamment :
- Le dossier de diagnostics techniques immobiliers (DDT)
- L’état des lieux
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs
- Etc.
Les clauses facultatives pour personnaliser le bail
Les clauses facultatives sont des clauses non obligatoires qui sont librement insérées par le propriétaire et qui sont acceptées par le locataire.
Voici des exemples de clause facultative :
- La clause de solidarité d’un bail meublé ou non. Aussi appelée clause d’invisibilité, elle permet au bailleur d’exiger le paiement de la part de loyer d’un occupant défaillant aux autres locataires.
- La clause résolutoire qui permet aux parties de résilier le contrat de bail en cas de non-paiement du loyer, de manquement grave de la part du locataire ou de défaut de paiement du dépôt de garantie.
- La clause d’indexation du loyer. Elle prévoit les modalités de révision du loyer.
- La clause pour vérification de l’état d’entretien du bail en cours de bail qui autorise le propriétaire à visiter le bien annuellement.
- La clause de droit de visite pour vente ou location qui autorise le propriétaire à organiser des visites du logement en cours de bail.
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Le loyer et les modalités de paiement dans un bail longue durée
Voici tout ce qu’il faut savoir sur la fixation du loyer dans un bail longue durée.
Fixation du loyer : encadrement et révision
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer sauf dans les zones tendues et à Paris, Lyon, Montpellier et Lille.
Des mesures d’encadrement de loyer s’appliquent en effet dans ces zones, selon le gouvernement, pour éviter l’envolée des prix et pour faciliter l’accès des ménages modestes au logement.
La périodicité de la révision du loyer est aussi prévue par le contrat de bail.
Les parties peuvent prévoir une révision annuelle triennale ou toute autre échéance.
L’augmentation doit seulement respecter les mesures de plafonnement prévues soit par la loi soit par le contrat de bail.
Fréquence et échéances de paiement
Le contrat de bail doit préciser la fréquence de paiement. La loi du 6 juillet 1989 impose une fréquence mensuelle sauf si les parties conviennent d’une autre périodicité.
Le bail doit aussi préciser la date exacte à laquelle le paiement du loyer doit avoir lieu.
La révision du loyer selon l’indice IRL
L’IRL ou Indice de référence de Loyers est un indice publié trimestriellement par l’INSTAT.
Il mesure l’évolution des prix à la consommation. Les contrats de bail l'incluent généralement comme référence pour la révision du loyer.
La fin d’un bail longue durée : ce qu’il faut savoir
La fin d’un bail longue durée peut intervenir de trois manières : les termes du contrat, les prescriptions de la loi ou les circonstances.
La durée du préavis pour le locataire et le propriétaire
Celui qui décide de mettre fin au bail doit respecter les règles liées au délai de préavis. Sa durée varie selon que la résiliation du contrat est à l’initiative du locataire ou du propriétaire.
Le locataire qui veut résilier un contrat de bail doit respecter un préavis de 1 mois pour une location meublé et de 6 mois pour une location vide.
Le bailleur peut aussi résilier un bail longue durée pour l’une des trois raisons suivantes :
- Pour occuper le bien
- Pour revendre le bien
- Pour tout motif sérieux et légitime
Dans tous les cas, il doit respecter un préavis de 6 mois.
Les conditions de renouvellement ou de non-renouvellement
Le bail longue durée se prolonge automatiquement et dans les conditions du contrat initial si aucune des parties ne manifeste son désir d’y mettre fin. On parle alors de renouvellement par tacite reconduction.
Le bailleur peut aussi proposer de renouveler le contrat avec une augmentation du loyer. Il ne pourra le faire que s’il est justifié que le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché.
D’un autre côté, le bailleur peut aussi décider de ne pas renouveler le contrat. Il doit, pour cela, justifier de l’un des motifs que nous avons cités plus haut (motif légitime et sérieux, vente ou reprise du bien).
Les démarches pour la restitution du dépôt de garantie
À la fin du bail, deux scénarios peuvent se présenter :
- L’état des lieux de sortie est identique à celui établi à l’entrée du locataire.
Le propriétaire doit alors restituer le dépôt de garantie dans son intégralité et dans un délai d’un mois.
- L’état des lieux de sortie a révélé des dégradations qui nécessitent d’être réparées.
Le propriétaire pourra alors déduire le montant des travaux du dépôt de garantie. Il a ensuite 2 mois pour restituer la somme restante au locataire.
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Comparaison du bail longue durée avec d’autres types de contrats
Voici des éléments de comparaison du bail longue durée avec d’autres types de contrats de bail :
Bail meublé longue durée : spécificités et avantages
Il est aussi possible d’opter pour une location meublée dans le cadre d’un bail longue durée.
Bien qu’il s’agisse d’un bail longue durée, le bail meublé longue durée n’est que d’un an.
D’autre part, la durée de préavis pour le locataire qui est ramené à 3 mois.
Voici les principaux avantages de ce type de bail :
- Des loyers attractifs
Le loyer d’un bien meublé est toujours plus intéressant que pour une location vide (environ 10 à 30 % plus élevé).
- Une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP
Ce dernier vous permet soit de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus imposables soit de déduire vos charges et d’amortir le prix d’acquisition du bien.
Bail mobilité vs bail longue durée
Voici les principales différences entre les deux types de bail :
- Durée du bail
À partir de 3 ans avec possibilité de renouvellement tacite pour un bail longue durée. Durée de 1 à 10 mois non renouvelable pour le bail mobilité.
- Public cible
Le bail mobilité s’adresse spécifiquement aux locataires en situation de mobilité temporaire (mutation ou formation professionnelle, études ou stage par exemple)
- Type de logement
En raison de ses spécificités, le bail mobilité est adapté uniquement pour des logements meublés.
- Conditions de résiliation
Le propriétaire d’un logement en bail mobilité ne peut résilier le contrat que pour cause de faute grave du locataire.
Contrat de location saisonnière vs bail longue durée
Voici ce qui distingue les deux types de bail :
- Revenus locatifs. Ils sont réguliers dans le bail longue durée mais parfois plafonné. Dans la location saisonnière, les revenus sont potentiellement plus élevés mais dépendent de la zone et de la saison.
- Gestion locative plus contraignante dans la location saisonnière en raison de la rotation plus fréquente de locataires
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Comment choisir entre bail longue durée et autres options
Voici des critères à prendre en compte pour choisir entre le bail longue durée et d’autres formes de bail :
- Vos objectifs financiers
Recherchez-vous un revenu stable et régulier ou une forte rentabilité ? Le bail longue durée offre une réelle sécurité et permet de générer un revenu stable quoique moins élevé que dans la location saisonnière par exemple.
- La fiscalité
Avec les différentes réformes qui touchent la location saisonnière, celle-ci tend à être de moins en moins attractive.
- Niveau de tolérance au risque
Vous êtes ainsi moins exposé aux risques de vacance locative dans une location longue durée.
Modèle type de contrat de bail longue durée
1. Identification des parties
Le Bailleur :
Nom :
Adresse :
Téléphone :
E-mail :
Le Locataire :
Nom :
Adresse :
Téléphone :
E-mail :
2. Description du logement
Adresse du bien :
Type de logement :
Surface habitable :
Équipements annexes :
Usage prévu : Résidence principale.
3. Durée du bail
Le présent bail est conclu pour une durée de 9 ans, prenant effet le (date) et se terminant le (date). À l'issue de cette période, il sera renouvelé par tacite reconduction, sauf notification contraire conformément aux dispositions légales.
4. Loyer et charges
Montant du loyer mensuel :
Charges locatives mensuelles :
Total à régler mensuellement :
Le loyer est payable le (date précise) de chaque mois par (virement bancaire, chèque, prélèvement automatique). Le loyer peut être révisé une fois par an, conformément à l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
5. Dépôt de garantie
Un dépôt de garantie de (montant) équivalent à (nombre de mois de loyer) est versé par le Locataire lors de la signature du présent bail. Il sera restitué dans un délai maximal de deux mois après la restitution des clés, sous réserve des éventuelles déductions liées à des dégradations ou des impayés.
6. Obligations des parties
6.1 Obligations du Bailleur :
- Délivrer un logement conforme aux critères de décence.
- Garantir une jouissance paisible des lieux.
- Assurer l’entretien des parties structurelles et effectuer les réparations importantes nécessaires.
6.2 Obligations du Locataire :
- Payer le loyer et les charges dans les délais convenus.
- Entretenir le logement et prendre en charge les réparations locatives.
- Respecter l’usage prévu du logement (résidence principale uniquement).
- Obtenir l’accord écrit du Bailleur avant d’entreprendre des travaux modifiant le bien.
7. Clauses spécifiques
- Clause de résiliation anticipée :
En cas de non-paiement du loyer ou de non-respect des obligations contractuelles, le bail pourra être résilié conformément aux dispositions légales.
- Clause de solidarité :
En cas de colocation, les colocataires sont solidairement responsables du paiement des loyers.
- Droit de visite :
Le Bailleur peut organiser des visites du bien en vue d’une vente ou d’une relocation, moyennant un préavis raisonnable.
8. Annexes obligatoires
Les documents suivants sont annexés au présent contrat :
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
- Dossier de Diagnostic Technique (DDT).
- État des lieux d’entrée.
- Attestation d’assurance locative du Locataire.
9. Résiliation du bail
La résiliation du présent bail peut intervenir dans les cas suivants :
- À l’initiative du Locataire : Préavis de 3 mois pour un logement vide (ou 1 mois en zones tendues).
- À l’initiative du Bailleur : Préavis de 6 mois, pour motifs légitimes (reprise, vente, etc.).
10. Élection de domicile et litiges
Les parties élisent domicile aux adresses indiquées en tête du présent contrat. En cas de litige, les parties conviennent de tenter une résolution amiable avant de saisir le tribunal compétent.
Signatures
Le Bailleur :
(Signature et mention manuscrite “Lu et approuvé”)
Le Locataire :
(Signature et mention manuscrite “Lu et approuvé”)
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