Vous vous apprêtez à investir dans une ville où le dispositif d’encadrement des loyers est appliqué ? Avant de vous lancer, découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement en colocation sous l’encadrement des loyers. Vous allez découvrir : Qu’est-ce qu’un encadrement des loyers ? Comment il fonctionne dans une colocation ? Dans quelle ville est-il mis en place ? Comment le dépasser ?
Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers limite l’évolution des loyers des logements vides ou meublés qui sont loués à titre de résidence principale et sont situés dans des zones géographiques considérées comme tendues. Il interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur à un montant minimum. La loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’un décret doit fixer de façon annuelle un montant maximum d’évolution des loyers, si le logement est remis en location ou s’il y a un renouvellement de bail.
Dans quelles villes ce dispositif est-il mis en place ?
Les principales villes où ce dispositif est mis en place sont :
- Paris
- Lille
- Plaine Commune
- Villeurbanne
- Est Ensemble
La ville de Paris a été la première à appliquer cet encadrement depuis le 1ᵉʳ juillet 2019, où les plafonds de loyers sont inférieurs aux loyers habituels pratiqués par les propriétaires pour les petites surfaces.
Après Paris, Lille et ses deux communes associées l’appliquent également depuis le 1ᵉʳ mars 2020. La dernière ville où il a été appliqué est Montpellier, depuis le 1er juillet 2022.
Au cours de cette année 2022, cet encadrement s’appliquera aussi à Bordeaux. D'ici à la fin de l’année 2022, ce dispositif va donc s’appliquer sur 7 territoires qui représentent 24 villes.
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Quel est le loyer maximum ?
L’encadrement des loyers impose un loyer maximum. Une fois que la mesure est en vigueur dans la ville, le loyer des locations vides et meublées qui sont à usage de résidence principale du locataire ne doit plus dépasser un plafond. La définition du plafond dépend de plusieurs critères dont :
- Le type de logement : est-ce un appartement ou une maison ?
- Le type de location : location vide ou meublée ?
- Le nombre de pièces, l’année de construction du logement et sa situation géographique.
Une fois ces critères définis, un loyer de référence en sortira, soit un loyer de référence minoré de 30 % et majoré de 20 %. Le plafond de location en logement meublé est plus élevé que celui d’un logement non meublé en raison des meubles.
En tenant compte du loyer de référence minoré de 30 % et du loyer majoré de 20 %, le loyer final doit se situer entre ces deux montants. Le loyer de référence majoré est à multiplier par la surface habitable afin d’obtenir le loyer hors charges qui n’est pas à dépasser.
Exemple :
Un appartement de 100 m² se trouvant à Paris a un loyer de référence de 2500 € :
- Loyer de référence minoré de 30 % : 2500 € – 750 € : 1 750 €
- Loyer de référence majoré de 20 % : 2500 € + 500 € : 3 000 €
- Loyer final doit se situer entre 1 750 € et 3 000 €
- Loyer hors charges à ne pas dépasser : 3000 € * 100 m²
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Comment le dépasser dans une colocation ?
Pour dépasser l’encadrement des loyers dans une colocation, il faut :
Acheter un bien non rattaché à un contrat de bail durant plus de 18 mois
Un bien non rattaché à un contrat de bail concerne souvent le cas d’une vente de résidence principale, où le propriétaire a habité le bien durant des années.
Acheter un bien qui a fait l’objet de travaux de rénovation
Le loyer d’un bien qui a fait l’objet de travaux de rénovation est fixé librement si les travaux ont été effectués à moins de six mois et si le coût des travaux est supérieur ou égal à la dernière année de loyer.
Ajuster le montant du forfait des charges
Le forfait des charges est une somme fixe demandée chaque mois au locataire, un montant qui n’est pas réellement ajusté aux vraies charges. La fixation de ce forfait est régie par la loi du 6 juillet 1989. Il ne doit pas être disproportionné comparé aux charges que le locataire se serait acquitté.
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Revendre le bien et investir dans les villes où l’encadrement des loyers n’est pas appliqué
Jusqu’ici, ce dispositif s’applique sur 6 territoires.
Appliquer le complément de loyer
La loi permet également le dépassement du plafond de loyer en appliquant le complément de loyer. Il représente une partie du montant du loyer et doit être justifié par des caractéristiques comme la localisation du bien ou son confort (excellente isolation, par exemple).
Comment améliorer la rentabilité de votre colocation sans augmenter votre loyer ?
Pour améliorer la rentabilité de votre colocation sans augmenter votre loyer, une solution est de passer à la location mixte.
Il s’agit ici de louer en courte durée, notamment pendant l’été. La location classique en colocation a lieu de septembre à juin tandis que la location en courte durée a lieu de juin à septembre. Vous pouvez par exemple louer en été un appartement T4 à 1500 € la semaine, soit 6000 € de revenus par mois et 18 000 € de juin à septembre.
Si vous arrivez donc à bien exploiter le bien durant l’été, vous pouvez couvrir l’intégralité de vos mensualités à l’année en seulement trois mois.
En conclusion, investir en colocation dans une ville où l’encadrement des loyers est appliqué ne doit pas se faire sur un coup de tête. L’investisseur immobilier doit prendre en compte quelques ajustements afin de réussir son investissement.
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