Le renouvellement de bail est une étape cruciale dans l’investissement locatif, suscitant souvent des interrogations. Comprendre les conditions et modalités de ce processus est essentiel pour locataires et propriétaires. Cette procédure réglementée comporte des aspects juridiques, financiers et logistiques à prendre en considération pour assurer une transition harmonieuse. Dans cet article, nous allons voir les conditions qui influent réellement sur ce processus.
Les différents cas pour lors du renouvellement de bail
On parle de renouvellement de bail lorsque ce dernier est reconduit à son expiration. Plusieurs scénarios peuvent se présenter lors du renouvellement de bail, notamment :
Situation 1 : bail renouvelé tacitement
C'est le cas le plus fréquent. C’est ce qui se produit lorsque ni le bailleur ni le locataire ne manifestent leur volonté de mettre fin au bail à son échéance. Le bail se renouvelle alors automatiquement pour la même durée et aux mêmes conditions que le contrat initial.
Ainsi, si le locataire est un particulier, le contrat est reconduit pour trois ans supplémentaires. La durée du bail renouvelé tacitement sera de six ans pour une personne morale.
Dans ce cas de figure, aucune formalité n’est nécessaire. Il n’est donc plus nécessaire de signer un nouveau contrat.
D’un autre côté, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer, sauf s'il y a une clause de révision annuelle ou si le loyer est manifestement sous-évalué.
Situation 2 : bail renouvelé et augmentation de loyer
Le principe est qu’à l’expiration du bail, le contrat est reconduit dans les mêmes conditions. Il peut cependant arriver que le bailleur souhaite augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Un tel scénario est possible dans 2 cas de figure prévus par la loi :
- Lorsque des travaux d'amélioration ont été réalisés ;
- Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au marché ;
- Si le bien n’a pas été loué pendant 18 mois minimum.
Dans les deux cas, l’augmentation du loyer doit être calculée en référence à l’Indice de référence des loyers (IRL).
Il doit notamment respecter certaines conditions et modalités, comme :
Informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception
Le bailleur doit informer le locataire de sa volonté d'augmenter le loyer au moins 6 mois avant l'échéance du bail. lui indiquant le motif et le montant de l'augmentation, et en lui proposant un nouveau contrat de bail avec le loyer révisé.
Justifier le motif et le montant de l'augmentation
Le bailleur doit justifier le motif et le montant de l'augmentation en se basant sur des éléments objectifs, tels que :
- Les travaux d'amélioration. Le bailleur peut augmenter le loyer à condition que ceux-ci aient été notifiés au locataire, et qu'ils aient apporté un bénéfice réel au locataire (confort, sécurité, économie d'énergie, etc.).
- Le loyer sous-évalué. Le bailleur peut augmenter le loyer jusqu'à atteindre le loyer de référence majoré, à condition que le loyer de référence soit fixé par un arrêté préfectoral dans les zones tendues.
Proposer un nouveau contrat de bail avec le loyer révisé
Le bailleur doit proposer au locataire un nouveau contrat de bail avec le loyer révisé, en respectant les mêmes modalités que le contrat initial (durée, dépôt de garantie, etc.).
Le locataire peut accepter ou refuser la proposition du bailleur. S'il accepte, le nouveau contrat prend effet à la date d'échéance du bail initial. S'il refuse, le bailleur peut saisir la commission de conciliation ou le juge pour faire valoir son droit.
Situation 3 : bail renouvelé pour durée plus courte
C'est le cas où le bailleur souhaite renouveler le bail pour une durée inférieure à celle du contrat initial, pour des raisons professionnelles ou familiales. Il doit alors en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant l'échéance du bail. Il doit préciser le motif et la durée du nouveau bail. Le nouveau bail doit être d'au moins un an pour les locations vides, et de 9 mois pour les locations meublées.
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Renouvellement de loyer en location meublée
La durée d'un bail meublé est initialement fixée à un an, à l'issue duquel le contrat est automatiquement reconduit. Cependant, il y a trois catégories spécifiques de locations meublées, dont la durée est inférieure à celle fixée par la loi :
Le bail étudiant
C’est un bail meublé d'une durée de 9 mois, non reconductible tacitement, destiné aux étudiants qui occupent le logement en tant que résidence principale. Les parties doivent donc formellement convenir de prolonger le contrat de bail. Un nouveau contrat doit donc être signé par les deux parties. Le bailleur ne peut augmenter son loyer dans ce cas que dans les cas limitativement fixés par la loi :
- Si le loyer est manifestement sous-évalué ;
- En cas de travaux de réalisation ;
- Si le logement n’a pas reçu de locataire durant les 18 derniers mois ou plus.
Le bail étudiant offre une plus grande souplesse au locataire, qui peut donner son congé à tout moment avec un préavis d'un mois. En revanche, le bailleur, lui, ne peut donner congé en cours de bail.
Le bail mobilité
C’est un bail meublé d'une durée de 1 à 10 mois, non reconductible. En effet, la loi interdit formellement le renouvellement d’un bail mobilité. Ce type de contrat est destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou personnelle, qui occupent le logement en tant que résidence principale.
Le bail mobilité offre une plus grande simplicité au locataire, qui n'a pas à verser de dépôt de garantie, ni à fournir de justificatifs de revenus. Le locataire peut donner son congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
Le bail saisonnier
C’est un bail meublé d'une durée maximale de six mois. Ce type de bail est destiné aux personnes qui occupent le logement à titre de résidence secondaire ou de vacances. Par essence, c’est donc un contrat non reconductible.
En revanche, il est possible pour un locataire saisonnier de renouveler son contrat chaque année à la même période de l’année. Les parties doivent cependant de nouveau conclure un bail saisonnier.
Renouvellement de loyer en location nue
En cas de location non meublée, le bail se renouvelle automatiquement tous les 3 ou 6 ans, selon le statut du propriétaire. Le bail se prolonge automatiquement pour une période de trois ans s'il s'agit d'une personne physique, ou de six ans en cas de personne morale (société, compagnie d'assurance).
Il n'est pas indispensable de créer un nouveau contrat ; la reconduction de la location s'effectue selon les termes initiaux du bail.
Lors du renouvellement du bail, il est possible d'augmenter le loyer en conformité avec les conditions prévues par la loi.
Est-ce qu’un bail se renouvelle tout seul ?
Oui, le bail se renouvelle automatiquement si ni le bailleur ni le locataire ne manifestent leur volonté de mettre fin au bail à son échéance.
Le bail se renouvelle alors pour la même durée et aux mêmes conditions que le contrat initial. On parle de reconduction tacite. Pour s’y opposer, l'une des parties doit donner un préavis d'opposition conformément aux termes du contrat ou aux lois locales.
Cette possibilité de renouvellement automatique dépend des dispositions légales et contractuelles en vigueur. Ainsi, certains types de contrat en sont exclus : le bail étudiant, le bail mobilité et le bail saisonnier.
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Modèle de lettre de renouvellement de bail
En dehors de la reconduction tacite, il est également possible d’en faire une demande expresse. Voici un exemple de lettre que vous pouvez utiliser :
Objet : Renouvellement de bail
Madame, Monsieur,
Par la présente, je vous informe que je souhaite renouveler le bail de location du logement situé au [adresse du logement] que j'occupe depuis le [date de début du bail].
Le bail actuel arrive à échéance le [date de fin du bail] et je désire le prolonger pour une durée de [durée du nouveau bail].
Je vous remercie de bien vouloir me confirmer votre accord par écrit dans les meilleurs délais.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
(Signature du locataire)
En conclusion, le renouvellement de bail nécessite une compréhension approfondie des conditions et modalités. Ces dernières dépendent notamment du type de bail. En tout état de cause, la bonne marche des relations bailleur/locataire dépend souvent de la gestion judicieuse du renouvellement de bail.
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