L’augmentation des charges locatives est une réalité à laquelle de nombreux propriétaires et locataires doivent faire face.
Ce guide vous explique en trois minutes ce que sont ces charges, comment elles sont réparties, et pourquoi elles peuvent augmenter.
Découvrez également des conseils pratiques pour anticiper et maîtriser ces hausses.
Rappel de ce que sont les charges locatives ?
Aussi appelées charges récupérables, les charges locatives sont des charges que le propriétaire paie dans un premier temps mais qu'il peut répercuter en partie sur son locataire.
Il s'agit généralement de dépenses liées au fonctionnement, à l'usage et à l'entretien de l'immeuble. En pratique, c'est le propriétaire qui règle directement le paiement auprès du prestataire. Puis, il répartit les dépenses entre lui et son locataire.
En revanche, le locataire paie une provision mensuelle au titre de ces charges. Elles font ensuite l'objet d'une régularisation annuelle en tenant compte des dépenses réelles.
Il existe alors deux types de régularisation.
- Soit c'est le locataire qui doit payer la différence entre le montant réel des dépenses annuelles et le montant des provisions avancées par le locataire
- Soit le propriétaire doit rembourser le trop-perçu
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Comment sont-elles réparties entre propriétaire et locataire ?
La répartition des charges locatives est encadrée par le décret N°87-713 du 26 août 1987 qui dresse la liste des charges récupérables. Cette liste ne peut pas être modifiée par voie contractuelle.
Il s'agit des charges que le propriétaire peut faire répercuter sur le locataire du fait de son occupation du logement. S'il s'agit d'une copropriété, la répartition des charges peut se faire en fonction de la surface occupée et du nombre de pièces dans chaque logement.
Ainsi, à côté des charges récupérables subsistent les charges non récupérables ou restant à la charge du propriétaire. Ainsi, demeurent à la charge du propriétaire :
- Les gros travaux et les réparations majeures comme la réfection de la toiture, le remplacement de la chaudière, les travaux de mise aux normes énergétiques ou la rénovation des façades
- Les frais de gestion incluant les assurances et les honoraires de syndic.
Exemples de charges récupérables sur le locataire
Voici des exemples de charges récupérables :
- L’eau utilisée lors du nettoyage des parties communes et des espaces extérieurs de la copropriété
- Les menues réparations sur l’ascenseur comme le changement de boutons d’envoi ou des fusibles par exemple
- La réparation des fuites d’eau
- La distribution d’eau dans les parties privatives
- La fourniture de produits de désinsectisation ou de désinfection
- Les dépenses liées à l’entretien des parties extérieures comme les aires de stationnement
- Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères, etc.
Quelles sont les raisons de l’augmentation des charges locatives ?
Il peut arriver que le montant des charges locatives augmentent. Pour raisons, on peut citer :
La hausse des coûts des services et des travaux
En 2022, les chiffres parlent d’une augmentation du prix de l’énergie de 23 % en France. Il n’est donc pas étonnant que les charges liées à la fourniture d’électricité augmentent aussi.
De même, en raison de l’augmentation générale des prix de matériaux liés aux travaux, cela produit aussi des effets lors du règlement des dépenses liées aux menues réparations entrant dans la catégorie des charges récupérables.
L’impact des taxes et impôts locaux sur les charges
Selon les chiffres de la Direction générale des finances publiques, le taux communal de taxe foncière sur les propriétés bâties a connu une augmentation pour 14,1 % de la population.
Comment est calculée l’augmentation des charges locatives ?
Pour anticiper une augmentation des charges réelles, le propriétaire peut décider d’augmenter les provisions pour charges dues par le locataire. Cela permet d’éviter un écart trop important lors de la régularisation annuelle.
Les méthodes de répartition des charges
Voici les méthodes de répartition de charges souvent utilisées par les propriétaires :
- La répartition au prorata de la surface
Dans ce cas, chaque locataire paie en fonction de la surface du logement de chaque locataire. - La répartition au prorata du nombre de pièces
Dans une copropriété, il est possible de répartir les charges en fonction du nombre de pièces dans le logement des locataires. - La répartition selon des critères spécifiques prévus dans le règlement de copropriété
Certaines copropriétés peuvent répartir les charges en fonction de la surface, de l’utilisation des équipements ou encore de l’étage où le logement se trouve. - La répartition selon la consommation réelle
Cette méthode est possible pour des charges liées à la consommation d’eau ou le chauffage par exemple. - La répartition forfaitaire
Dans ce cas, chaque locataire paie un montant forfaitaire fixe. Aucune régularisation n’est alors nécessaire
Les indices de référence pour les hausses
Il est possible de définir des indices de référence pour réguler les augmentations des charges locatives. Il s’agit généralement des indices de référence en matière de fixation de loyer.
Voici les indices de références les plus utilisées :
- L’Indice de référence des loyers (IRL)
Calculé et publié par l’INSEE chaque trimestre, c’est l’indice de référence pour la révision des loyers des baux d’habitation. - L’Indice du coût de la construction (ICC)
Publié trimestriellement par l’INSEE également, c’est un indice qui était autrefois utilisé pour la révision des loyers commerciaux et professionnels. - L’Indice des loyers commerciaux (ILC)
C’est un indice utilisé pour les baux commerciaux en matière de commerce de détail.
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Que faire en cas de hausse injustifiée des charges locatives ?
Il est possible de contester une hausse injustifiée des charges locatives, aussi bien pour le propriétaire que le locataire.
Comment contester une augmentation des charges ?
Avant toute contestation, le locataire peut prendre un certain nombre de mesures en vue de vous assurer de la légitimité de la hausse :
- Comparer avec les charges des années précédentes
- Demander les justificatifs des dépenses réelles comme les relevés des compteurs, les factures, les contrats d’entretien, etc.
- Vérifier qu’il s’agit bien de charges récupérables et non de charges que le propriétaire devait assurer seul
Quels recours pour les locataires face à une augmentation abusive ?
Si après les vérifications d’usage, vous constatez qu’il s’agit d’une hausse abusive, la première chose à faire est d’entamer une résolution à l’amiable. Pensez à prendre contact avec le propriétaire pour reconsidérer son calcul.
Vous pouvez également saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou engager une procédure de médiation si les discussions amiables n’ont pas porté leurs fruits.
En dernier recours, vous pouvez saisir le tribunal d’instance pour résoudre le problème.
Comment le propriétaire doit justifier l’augmentation des charges locatives ?
À moins d’avoir fixé un montant forfaitaire, les charges locatives font l’objet d’une régularisation annuelle. C’est d’ailleurs une obligation légale conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
C’est dans le cadre de cette régularisation annuelle que le propriétaire doit présenter tous les justificatifs nécessaires et l’état de décompte des charges réelles.
Le locataire a alors le droit de consulter ces justificatifs pendant une durée de 6 mois après l’envoi du décompte annuel.
Ces justificatifs permettent en effet au propriétaire de justifier l’augmentation des charges locatives. Ils incluent :
- Les factures des fournisseurs
- Les relevés des taxes payées
- Les contrats d’entretien
- Etc.
Jouer la carte de la transparence est en effet le seul moyen pour faire passer l’augmentation des charges locatives sans heurts.
D’ailleurs, cela peut aussi amener le propriétaire à réviser le montant des provisions mensuelles.
En effet, afin de limiter l’écart entre les provisions et les charges réelles lors de la régularisation, le propriétaire peut décider d’augmenter le montant des provisions. Il doit toutefois en informer le locataire.
Comment prévenir l’augmentation des charges locatives ?
Voici nos solutions pour prévenir l’augmentation des charges locatives :
Les solutions pour réduire les charges et maîtriser les coûts
Voici nos conseils réduire les charges :
- Choisir des fournisseurs pratiquant des prix compétitifs. Pensez à comparer les fournisseurs et leurs tarifs pour choisir ceux offrant le meilleur rapport qualité-prix.
- Renégocier régulièrement des contrats de services et de maintenance pour obtenir de meilleurs tarifs
- Optimiser la consommation d’eau et d’énergie en installant des équipements économes en énergie ou en entretenant régulièrement vos équipements
- Engager des travaux d’amélioration énergétique afin de réduire les dépenses de chauffage
Les bonnes pratiques pour propriétaires et locataires
Voici des bonnes pratiques à mettre en œuvre pour anticiper l’augmentation des charges locatives :
- Instaurer un dialogue régulier entre les deux parties. En cas d’augmentation des coûts de l’énergie, par exemple, le propriétaire peut en informer le locataire. Celui-ci peut alors être enclin à mettre en œuvre des efforts pour limiter sa consommation.
- Participer activement aux assemblées générales des copropriétés. Il arrive que l’augmentation des charges soit due à une décision de la copropriété. Si vous prenez part aux assemblées générales, vous pourrez vous assurer que les travaux votés soient réellement nécessaires et qu’ils sont réalisés à des coûts optimaux.
- Optimiser les dépenses en réévaluant régulièrement les dépenses courantes comme le jardinage, l’entretien des équipements ou le nettoyage. D’autre part, en planifiant les travaux, vous pouvez réduire les dépenses imprévues engendrées par les réparations ponctuelles.
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Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier dans des immeubles aux charges maîtrisées
Bevouac est une entreprise experte en investissement locatif clé en main. Nous vous accompagnons à travers les différentes étapes de votre projet. Le but ? Optimiser votre rendement locatif.
Cela peut justement passer par la maîtrise des charges locatives. Nos experts peuvent vous accompagner pour mettre en œuvre les bonnes pratiques pour prévenir l’augmentation des charges locatives.
En résumé, l’augmentation des charges locatives peut être problématique aussi bien pour le propriétaire que le locataire. C’est pour cette raison qu’il peut être judicieux de mettre en œuvre des pratiques en vue de maîtriser ces charges. Les experts Bevouac vous conseillent et vous accompagnent justement pour éviter que l’ampleur des charges locatives ne vienne grever votre rendement locatif.
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