Vous possédez un bien immobilier et vous envisagez de le louer sur une longue durée ?
Le bail emphytéotique pourrait correspondre à vos besoins. En effet, ce contrat de bail offre tant au bailleur qu'au preneur des avantages et des contraintes. Il est donc essentiel de comprendre les règles qui régissent son établissement et son exécution.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le bail emphytéotique.
Bail emphytéotique : définition
Le bail emphytéotique est un contrat de location à long terme qui confère au locataire, appelé emphytéote, un droit réel sur le bien immobilier loué pour une durée pouvant s'étendre généralement de 18 à 99 ans. On l'appelle également une emphytéose.
C'est un contrat de location de longue durée qui porte sur un terrain ou un immeuble. Il donne au locataire, un droit réel sur le bien, qui lui permet de :
- L'utiliser ;
- L'améliorer ;
- Le céder.
Le locataire est donc quasiment le propriétaire des lieux pendant toute la durée du contrat. En contrepartie, il doit verser une redevance mensuelle qu'on appelle canon emphytéotique.
Ce type de bail implique un réel transfert de droits et de responsabilités entre le propriétaire foncier et l'emphytéote.
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Comment fonctionne un bail emphytéotique
Le bail emphytéotique, régi par des dispositions spécifiques, fonctionne en conférant à l'emphytéote des droits étendus. Il fonctionne de la manière suivante :
- Le bail emphytéotique est un contrat de location de très longue durée qui donne au locataire (emphytéote) un droit réel sur le bien immobilier, comme s'il en était le propriétaire.
- L'emphytéote doit payer une redevance au propriétaire (bailleur) et effectuer des travaux d'amélioration sur le bien.
- L'emphytéote peut céder, hypothéquer, grever de servitudes ou sous-louer son droit, mais il ne peut pas vendre le bien lui-même.
- À la fin du bail, le bien revient au bailleur avec les améliorations apportées par l'emphytéote, sans que celui-ci ne puisse réclamer d'indemnisation, sauf clause contraire.
- L'emphytéote bénéficie aussi du droit d'accession, qui lui permet de posséder les choses issues du bien initial, comme les fruits des arbres.
Les avantages du bail emphytéotique
Le bail emphytéotique présente des avantages pour les deux parties : le bailleur et l'emphytéote. Voici des exemples :
- Le bailleur peut valoriser un bien immobilier sur le long terme, grâce à la durée étendue du contrat.
- Le bailleur conserve la propriété du bien et perçoit une redevance régulière, sans avoir à payer de taxe foncière ni à entretenir le bien.
- L'emphytéote bénéficie d'un droit réel sur le bien et peut le sous-louer, le vendre ou le transmettre à ses héritiers, sans avoir à payer le prix d'achat du bien.
- L'emphytéote peut exploiter, améliorer ou transformer le bien à sa convenance, et bénéficier du droit d'accession sur les choses issues du bien initial. Il n'a pas besoin d'un quelconque accord du bailleur.
- Le bail emphytéotique permet de réaliser des projets d'aménagement urbain, rural ou culturel sur des biens appartenant à des collectivités ou à des personnes privées.
Ses inconvénients
Le bail emphytéotique présente aussi des inconvénients pour les deux parties, tels que :
- Le bailleur perd la jouissance totale du bien et ne peut pas intervenir sur les transformations effectuées par l'emphytéote.
- Le bailleur ne peut pas résilier le bail avant son terme, sauf en cas de faute grave de l'emphytéote. Il existe seulement 2 cas dans lesquels le bailleur peut résilier le bail : en cas de détérioration grave du bien ou en cas de non-respect des conditions du contrat.
- L'emphytéote doit payer une redevance élevée au bailleur, qui peut être révisée périodiquement.
- L'emphytéote ne peut pas demander le remboursement des travaux engagés au bailleur, ni réclamer d'indemnisation à la fin du bail, sauf clause contraire.
- L'emphytéote doit respecter la destination du bien et ne pas le dégrader.
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La différence entre le bail emphytéotique et le bail emphytéotique administratif
Le bail emphytéotique et le bail emphytéotique administratif se distinguent sur différents aspects.
La nature des parties
Le bail emphytéotique classique est un contrat de droit privé qui peut être conclu entre deux personnes privées ou entre une personne privée et une personne publique. Les parties impliquées établissent un contrat entre des entités non publiques.
En revanche, un bail emphytéotique administratif est un contrat de droit public qui ne peut être conclu qu'entre une personne publique et une personne privée.
Il intervient entre une entité publique, souvent une collectivité territoriale ou une administration et une personne physique ou morale de droit privé.
Il peut également intervenir entre un emphytéote public ou privé, établissant une relation spécifique avec une dimension d'intérêt public.
L'objet du contrat
Le bail emphytéotique classique a pour objet de confier la gestion d'un bien immobilier à un tiers pour réaliser un projet d'intérêt privé ou mixte.
Quant au bail emphytéotique administratif, il a pour objet de confier la gestion d'un bien immobilier à un tiers pour réaliser un projet d'intérêt général.
Le régime juridique
Le bail emphytéotique est soumis aux règles du Code civil et du Code rural et de la pêche maritime, qui offrent une grande liberté contractuelle aux parties.
En revanche, le bail emphytéotique administratif est soumis aux règles du Code général de la propriété des personnes publiques et du Code des marchés publics. Ils imposent des contraintes plus fortes en matière de mise en concurrence, de contrôle, de résiliation et de contentieux.
Durée du bail
La durée du bail emphytéotique entre un propriétaire privé et un locataire, appelé emphytéote, est généralement comprise entre 18 et 99 ans, offrant une relation à long terme.
Quant au bail emphytéotique administratif, la durée peut varier en fonction des besoins publics. Souvent utilisé pour des projets d'infrastructure ou d'utilité publique, il peut être adapté à des échéances spécifiques déterminées par l'administration publique.
L’objectif et l’usage du bien loué
Le bail emphytéotique est utilisé dans des contextes variés, le bail emphytéotique entre des parties privées peut concerner des biens immobiliers à des fins commerciales, résidentielles ou industrielles.
En revanche, le bail Emphytéotique administratif est principalement destiné à des projets d'intérêt public tels que :
- La construction d'infrastructures ;
- La création d'équipements publics ;
- Les aménagements urbains.
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Comment calculer la valeur d’un bail emphytéotique ?
Tout d’abord, pour calculer la valeur d'un bail emphytéotique, il faut prendre en compte ces quatre facteurs :
- La valeur du bien. Il s'agit de la valeur estimée du bien immobilier sur le marché, en tenant compte de son état actuel et de son emplacement.
- Le montant de la redevance annuelle. Il s'agit du loyer que le preneur (l'emphytéote) doit payer au propriétaire (le bailleur) chaque année, appelé canon emphytéotique. Ce montant peut être fixe ou révisable selon le contrat.
- La durée restante du bail. Il s'agit du nombre d'années restant à courir avant la fin du bail emphytéotique.
- Les investissements réalisés ou prévus par le locataire. Il s'agit des travaux d'amélioration ou de transformation que le preneur a effectués sur le bien immobilier.
Par ailleurs, il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur d'un bail emphytéotique, mais elles sont souvent complexes et nécessitent l'intervention d'un expert immobilier. Voici deux exemples de méthodes :
- La méthode par la perte de revenu. Elle consiste à estimer la valeur des droits de l'emphytéote comme une compensation à la perte de revenu qu'il subirait s'il cédait son bail. Pour cela, il faut actualiser la différence entre la valeur locative du bien et la redevance due au bailleur, sur la durée restante du bail.
- La méthode par référence à la valeur des droits du bailleur. Elle consiste à répartir la valeur du bien immobilier entre le bailleur et l'emphytéote, en fonction de la durée restante du bail. Plus le bail est proche de son terme, plus la valeur des droits du bailleur est importante, et inversement.
Qui paie la taxe foncière dans un bail emphytéotique ?
Dans un bail emphytéotique, la responsabilité du paiement de la taxe foncière peut varier en fonction des termes spécifiques négociés entre le bailleur et l'emphytéote.
Généralement, le partage des charges, y compris la taxe foncière, est défini dans le contrat de bail.
Toutefois, c'est généralement l’emphytéote qui doit payer la taxe foncière, ainsi que toutes les autres charges et contributions grevant l'immeuble.
Cela s'explique par le fait que le locataire bénéficie d'un droit réel sur le bien immobilier, comme s'il en était le propriétaire. Quant au bailleur, il conserve la propriété du bien, mais il en perd la jouissance totale.
Peut-on résilier un bail emphytéotique ?
La résiliation du bail emphytéotique n'est pas possible par la volonté d'une seule partie, sauf en cas de faute grave de l'emphytéote.
Il peut s'agir du non-paiement de la redevance pendant deux ans ou du non-respect des obligations contractuelles. Dans ce cas, le bailleur peut demander la résolution du bail en justice, après une sommation restée sans effet.
Si le bailleur et l'emphytéote sont d'accord pour résilier le bail, ils peuvent conclure un accord amiable. Celui-ci doit être formalisé par écrit et spécifier les conditions de résiliation, y compris d'éventuelles compensations financières ou la restitution du bien.
En conclusion, le bail emphytéotique émerge comme une modalité de location immobilière distincte par les règles qui encadrent les droits et obligations du bailleur et de l'emphytéote.
Cette forme de contrat offre une sécurité à long terme, tout en permettant aux parties de bénéficier d'une relation contractuelle encadrée par des dispositions claires. Ainsi, le bail emphytéotique représente une option unique, tant en termes de durée que de règles spécifiques.
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