Faire face à un copropriétaire défaillant est un vrai cauchemar dans toute copropriété. Les causes d’une telle situation peuvent être diverses et ne sont pas seulement liées à une mauvaise foi de la part du copropriétaire défaillant.
Comment prévenir les conséquences négatives liées à une telle situation ? On vous dit tout dans cet article.
Ça veut dire quoi exactement un copropriétaire défaillant ?
Dans le cadre d’une copropriété, chaque copropriétaire est soumis à des obligations. Un copropriétaire défaillant est donc celui qui :
- Ne paie pas ses charges. Il s’agit des charges courantes comme les frais liés à l’entretien des parties communes et les charges exceptionnelles pour financer des travaux votés en assemblée générale par exemple.
Pour pouvoir parler de défaillance, il faut qu’il y ait un retard de plusieurs mois.
- Ne respecte pas le règlement de copropriété en étant à l’origine de nuisances sonores par exemple.
Quelles sont les causes fréquentes de défaillance ?
Il peut y avoir diverses causes à la défaillance d’un copropriétaire :
- Des difficultés financières personnelles comme la perte d’emploi ou la baisse de revenus par exemple
- Un désaccord sur la répartition des charges. Le copropriétaire peut contester le montant que le syndic de copropriété lui réclame.
- Des mesures de redressement ou de liquidation judiciaire. Le copropriétaire en situation de redressement ou liquidation judiciaire peut avoir des difficultés à payer ses charges.
- Une augmentation des charges après des travaux. Suite à la réalisation de travaux votés en assemblée générale, les charges dues par les copropriétés peuvent augmenter. Certains copropriétaires peuvent alors ne pas avoir été préparés à cette hausse.
Certains copropriétaires peuvent aussi négliger purement et simplement leurs obligations financières au niveau de la copropriété.
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Quelles conséquences d’un copropriétaire défaillant sur la copropriété
La défaillance d’un copropriétaire peut engendrer différentes conséquences aussi bien pour les autres copropriétaires que pour l’ensemble de la copropriété :
Une augmentation des charges pour les autres copropriétaires
Les autres copropriétaires doivent compenser les charges impayées du copropriétaire défaillant pour assurer le fonctionnement normal de la copropriété, ce qui augmente leurs propres charges.
Des difficultés financières et administratives pour la copropriété
Les charges impayées obligent le syndic de copropriété à engager des procédures de recouvrement, ce qui génère des coûts supplémentaires tout en faisant perdre plus de temps au syndic.
Cela entraîne des retards dans le traitement d’autres travaux nécessaires dans la copropriété par exemple.
Une détérioration des services communs dans la copropriété
Si la copropriété manque de liquidités à cause de la défaillance de certains copropriétaires, cela peut avoir des répercussions sur les services tels que :
- Le nettoyage
- L’éclairage des parties communes
- L’entretien des ascenseurs
- Etc.
De même, certains travaux nécessaires comme des réparations urgentes peuvent prendre du retard.
À terme, une telle situation peut engendrer une dégradation des parties communes et même une baisse d’attractivité de la copropriété.
Les actions possibles face à un copropriétaire défaillant
Voici les actions possibles contre un copropriétaire défaillant :
Initier une procédure judiciaire pour récupérer les charges impayées
La première chose à faire est de s’assurer que les charges impayées soient bien exigibles.
Autrement dit, le syndic doit vérifier que les dates d’échéance sont dépassées et que les charges ne sont pas encore prescrites. Il faut savoir que le délai de prescription des charges impayées est de 5 ans.
Avant toute procédure contentieuse, vous devez tout d’abord initier un recouvrement à l’amiable. Pour ce faire, il faut envoyer une ou plusieurs lettres de relance puis une lettre de mise en demeure précisant le délai de paiement.
Si cette procédure à l’amiable reste infructueuse, vous pouvez saisir le tribunal compétent.
Mettre en place des mesures préventives au sein de la copropriété
Vous pouvez aussi agir en amont pour prévenir les conséquences négatives d’un copropriétaire défaillant :
- Faire un suivi et un contrôle réguliers des paiements. Le syndic peut utiliser des outils qui permettent d’automatiser l’envoi de rappels automatisés en cas de retard de paiement.
- Proposer un plan d’apurement qui permet de faciliter le paiement dès les premiers signes de difficultés
- Communiquer de manière transparente sur l’utilisation des charges au sein de la copropriété
Recourir à une médiation pour éviter l’escalade juridique
Pour se préserver contre les coûts d’une procédure judiciaire, la médiation peut être une alternative intéressante.
Il s’agit d’un processus de résolution de conflit à l’amiable qui fait appel à un tiers neutre et impartial.
La médiation offre les avantages suivants :
- Un coût réduit par rapport à une procédure judiciaire
- Un gain de temps, car la résolution du conflit prend moins de temps que dans une procédure judiciaire
- Préservation des relations en favorisant le dialogue entre les parties. Le syndic de copropriété et le copropriétaire défaillant sont ici appelés à discuter en vue de trouver une solution à l’amiable.
La médiation est aussi une alternative avantageuse dans la mesure où elle permet de trouver des solutions personnalisées. Elle peut par exemple déboucher sur un échelonnement de la dette.
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Comment prévenir les situations de défaillance en copropriété ?
Voici nos conseils pour prévenir les situations de défaillance en copropriété :
- Constituer un fonds de réserve qui peut être utilisé pour financer des travaux urgents dans la copropriété. Cela permet de ne pas toujours solliciter les copropriétaires en cas de besoin de liquidités.
- Échelonner les appels de charges afin d’éviter les montants élevés que certains copropriétaires pourraient ne pas pouvoir assumer
- Planifier les travaux sur plusieurs années afin d’échelonner les coûts dans le temps
- Impliquer les copropriétaires dans la gestion du budget pour qu’ils comprennent l’importance des charges
- Prévoir des sanctions claires dans le règlement de copropriété en cas de non-paiement
Qui paie les charges d’un copropriétaire défaillant ?
Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, les autres copropriétaires doivent payer les charges impayées pour éviter une interruption dans les services communs.
Chaque copropriétaire doit alors payer en fonction de leurs tantièmes, c’est-à-dire, leurs parts de la copropriété.
Il appartient ensuite au syndic de copropriété de recouvrer les impayés auprès du copropriétaire défaillant afin de rembourser les avances de fonds.
En revanche, si la copropriété dispose d’un fonds de réserve, c’est celui-ci qui est utilisé pour compenser les impayés. Une fois la dette recouvrée, les fonds prélevés devront être reconstitués.
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En résumé, la présence d’un copropriétaire défaillant engendre toujours des conséquences négatives pour les autres copropriétaires mais aussi pour la copropriété. C’est pourquoi une copropriété doit mettre en œuvre des mesures en vue de prévenir les conséquences liées à une défaillance d’un copropriétaire. Bevouac vous aide à éviter ce genre de désagrément en vous orientant vers des copropriétés saines.
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