La problématique des loyers impayés est l’un des principales préoccupations des investisseurs immobiliers. Une étude des Echos montre d’ailleurs que 42 % des propriétaires ont déjà eu un litige avec un locataire. Ce n’est pas une mince affaire, mais pas aussi difficile qu’on pourrait le penser. L’essentiel est d’agir à temps. En cas de non-paiement ou de retard, ils disposent de nombreux recours, d’autant que la loi les protège. C’est pourquoi il est primordial de respecter à la lettre la procédure prévue à cet effet. Dans cet article, on vous donne tous nos conseils.
Quelle est la procédure en cas de loyer impayé ?
Contacter son locataire dès le premier impayé
Si le locataire rencontre des difficultés dans le paiement des loyers, il est impératif de ne pas procrastiner et de prendre le problème au sérieux dès le début. Ceci n’implique pas nécessairement une procédure judiciaire. En fait, si le locataire a un retard de quelques semaines pour payer son loyer, il y a sûrement une raison à cela. Il ne faut donc pas paniquer. Même si cela peut inquiéter le bailleur, le problème peut souvent être réglé à l’amiable.
S’il s’agit d’un cas isolé, il est fort probable que le locataire fait face à un problème particulier, qui peut être temporaire. Quoi qu’il en soit, il est toujours préférable de le contacter immédiatement. Ainsi, le bailleur pourra connaître l’origine du problème. Ceci étant fait, et une fois l’ampleur du problème connue, il sera plus facile de trouver une entente en vue de revenir à la normale.
Contacter son assurance loyer impayé, le garant, la CAF, etc.
Souvent, le locataire ne paye pas le montant demandé par le bailleur, même après une ou plusieurs discussions. Il est dans ce cas plus prudent de lui faire parvenir une lettre de mise en demeure, l’obligeant à payer à une date précise. Cela permet également de formaliser la situation.
S’il refuse à nouveau de payer, vous allez pouvoir contacter votre assurance loyer impayée, le garant du locataire, ainsi que la CAF.
Après toutes ces initiatives, certains locataires peuvent encore refuser ou être dans l’incapacité de payer leurs loyers. Vous allez alors pouvoir faire appel aux services d’un huissier et engager une procédure de résiliation du bail.
Résiliation du bail
La résiliation d’un bail dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire.
- Le bail contient une clause résolutoire
Comme mentionné ci-dessus, l’intervention d’un huissier devient indispensable à ce stade. Ce dernier pourra envoyer au locataire ce qu’on appelle un « commandement de payer ».
C’est un document officiel qui indique au locataire de manière formelle le montant de ses dettes et toutes les mentions utiles en fonction de la situation.
Une copie de ladite lettre sera aussi envoyée à son assureur. Cet acte notarié oblige la personne concernée à régler la somme qu’elle doit au propriétaire, ainsi que les honoraires de l’huissier. Selon la loi, sa dette doit être réglée sous 2 mois à partir de ce moment-là..
Le locataire peut contester, en saisissant le tribunal de son domicile si aucun accord n’est trouvé. Outre les deux mois accordés, il peut encore réclamer des délais supplémentaires, une subvention, etc. Grâce à cela, il se peut qu’il arrive à régler ladite somme, ce qui lui permet de rester dans le logement. Autrement, il risque d’être expulsé.
- Le bail ne contient pas de clause résolutoire
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, une assignation en justice est à envisager, à travers l’intervention d’un huissier. Le locataire devra alors se présenter devant le juge pour expliquer sa situation ou pour discuter d’une éventuelle résiliation du contrat de location.
Il incombe donc au juge d’évaluer la raison du problème, puis de trancher si le locataire pourra continuer à vivre dans son domicile ou non. Ce dernier peut aussi lui accorder une durée supplémentaire. Dans la pratique, on constate une relative clémence des juges envers les locataires, et assez peu de considération pour les propriétaires.
C’est pourquoi nous vous recommandons vivement d’inclure la clause résolutoire dans votre bail de location au moment de sa rédaction afin de faciliter la procédure en cas d’impayé de loyer.
Si tel est le cas, l’huissier informera la personne concernée de son expulsion, par ordre du juge. Ainsi, elle doit remettre ses clés dans deux mois à compter de la date à laquelle il a reçu la lettre de commandement de quitter le logement. Bien entendu, il peut encore demander le prolongement de la période qui lui a été accordée. Celle-ci peut aller de 3 mois à 3 ans suivant sa situation.
Par ailleurs, la trêve hivernale peut complexifier la procédure, mais nous y reviendrons dans cet article.
L’expulsion du locataire
C’est la dernière étape de la procédure en cas d’impayé de loyer. Cette intervention est réalisée obligatoirement par un huissier. Ce dernier est libre de choisir d’informer ou non la personne concernée de sa visite. Néanmoins, il doit intervenir pendant les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures.
- Comment procéder si le locataire est absent le jour de son expulsion ?
L’huissier va dans ce cas établir un procès-verbal mentionnant l’échec de son intervention. En fait, il ne doit en aucun cas s’introduire dans le bien concerné. S’il doit faire cela, il doit se faire accompagner par un représentant des forces de l’ordre (policier).
En guise de justification de son passage et afin d’en informer le locataire, le professionnel judiciaire va mettre une affiche interdisant ce dernier d’entrer dans l’appartement, de prendre des meubles ou de changer la serrure. Ces actions peuvent être considérées comme une violation de domicile et sont sujettes à des poursuites.
Si le locataire ne contredit pas la décision, un autre PV sera dressé pour l’inventaire des meubles laissés dans le logement. Ceux-ci seront par la suite conservés dans un local approprié et évalués selon leur état et leur valeur marchande. En réalité, le locataire dispose encore du droit de les retirer dans les 2 mois qui suivent la saisie. S’il ne se manifeste pas, les meubles seront considérés comme abandonnés.
Quant aux papiers et documents personnels confisqués, ils pourront encore être récupérés pendant deux ans, à condition que l’huissier soit présent.
- Pendant la trêve hivernale, l’expulsion est interdite
Cela semble évident, mais notons que l’expulsion ne doit pas se faire à partir du 1er novembre (année courante) jusqu’au 31 mars de l’année prochaine (incluse). Cette période est dédiée à la trêve hivernale. Il existe toutefois une exception à cette règle, notamment si le locataire a la possibilité d’être relogé dans un bien adapté à ses besoins. À titre d’exemple, le nombre de pièces du nouveau domicile doit être adapté au nombre d’occupants. Une fois que cette période est passée, l’expulsion peut avoir lieu.
Bon à savoir : Pour les logements se trouvant dans les départements d’outre-mer (Dom), il faut aussi prendre en compte la « trêve cyclonique » pendant laquelle l’expulsion n’est pas autorisée.
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Quels sont les risques à expulser le locataire soi-même ?
Il est fortement déconseillé au bailleur de procéder ainsi, car une telle opération est passible de 3 ans d’emprisonnement et d’une amende jusqu’à 30 000 euros.
La notion de locataire protégé
La loi Alur de 2014 stipule que les locataires de plus de 65 ans bénéficient d’une certaine protection en ce qui concerne l’expulsion. Celle-ci ne doit pas se faire à la guise du bailleur, sauf s’il est en mesure de proposer une solution de relogement adapté à son locataire. Si ce dernier n’a pas encore cet âge, et s’il a une personne de plus de 65 ans à sa charge, il sera également protégé par la loi. La seule condition est qu’il ne doit pas y avoir d’impayés.
L’expulsion est possible avec ou sans relogement
Notons que, pour que le locataire soit considéré comme protégé, ses ressources ne doivent pas aller au-delà d’un certain plafond, selon la région où le bien locatif qui lui sera attribué est situé Il convient également de mentionner que la protection du locataire ne se veut pas un concept figé. Si ce dernier a des impayés, le propriétaire pourra saisir la justice pour demander le droit d’expulsion, sans condition de relogement.
Combien de temps dure la procédure en cas d’impayé de loyer ?
Parfois, le locataire refuse simplement de payer ses loyers. Là encore, le bailleur se doit d’agir le plus tôt possible. Outre les démarches administratives qui peuvent prendre plusieurs mois, la trêve hivernale et cyclonique peuvent retarder davantage l’expulsion.
Pour être plus précis, la durée de l’expulsion dure dans la majorité des cas au moins six mois. En fait, l’obtention de la décision du juge peut prendre beaucoup de temps. Par ailleurs, le locataire dispose toujours d'autres recours qui lui permet de rallonger la durée qui lui a été accordée pour le règlement du montant impayé ou pour la résiliation du bail avant l’ordonnancement de l’expulsion.
Dans la foulée, les parties pourront encore être amenées à se présenter à plusieurs audiences, notamment si le bailleur ne saisit pas le tribunal en référé. Le tribunal en référé permet de prendre une décision suite à un litige, même si elle est provisoire. Une fois la décision du juge prononcée et la date de l’appel échue, le propriétaire peut faire usage de la force publique si le locataire persiste à rester dans les lieux.
S’il est impossible de procéder à l’expulsion tout au long de la trêve hivernale, une telle situation peut être anticipée. En effet, d’autres procédures préalables peuvent être entamées pendant cette période (commandement de payer, demande de résiliation du bail, obtention du droit d’expulsion, etc.). Ainsi, le bailleur peut obtenir tous les éléments nécessaires pour l’expulsion.
Comment obtenir le remboursement des dettes du locataire ?
Le propriétaire peut aussi se faire rembourser en souscrivant une assurance loyers impayés. Étant donné que la résiliation du contrat de location ainsi que l’expulsion ne sont pas faciles et peuvent prendre du temps, cette solution peut s’avérer intéressante. Pourquoi ? Parce que l’assureur pourra régler les montants non versés avant de procéder à son tour au recouvrement auprès du locataire.
La souscription d’une assurance représente donc un avantage, mais c’est une option dont tous les propriétaires ne peuvent pas se permettre. Mais là encore, ils disposent d’autres alternatives :
Procéder au recouvrement à l’amiable
Comme mentionné ci-dessus, le bailleur peut essayer de trouver une entente avec son locataire. Il peut faire cela directement, en discutant physiquement avec la personne concernée ; en lui téléphonant ou en lui envoyant un email.
Parfois, le fait de donner un peu de temps au locataire lui permet de chercher et de parvenir à une solution pacifique. Mais, si aucune réponse n’est fournie, il faudra donc lui faire parvenir une lettre de relance – ou éventuellement une lettre de mise en demeure et engager la procédure d’expulsion et d’annulation du bail.
Faire appel à un huissier
Même après plusieurs discussions et relances, certains locataires ne paient pas encore les montants qui leur sont demandés. Ainsi, la meilleure chose à faire est de s’adresser à son garant afin de lui demander de trouver une solution au problème.
Sinon, on peut recourir au service d’un huissier, lequel enverra à son tour un commandement de payer ou une lettre d’assignation en justice.
Comment éviter un impayé de loyer ?
Bien choisir son locataire
Pour prévenir les impayés et pour éviter les procédures administratives souvent longues et fastidieuses, il importe de bien choisir son futur locataire. Voici donc nos meilleurs conseils pour choisir la bonne personne et éviter les problèmes :
- Définir clairement les conditions de location qui figureront dans les annonces (caution, durée du bail, etc.). Cela permet au bailleur de filtrer les prétendants pour la location en amont.
- Se renseigner sur les personnes intéressées par le logement. Il faut essayer d’obtenir le maximum d’informations sur ces dernières (nombre d’enfants, revenus, etc.). À noter que certains propriétaires vont jusqu’à imposer des revenus d’au moins 3,5 fois du loyer comme critère de choix d’un candidat. Cela permet de présélectionner les futurs locataires. Attention toutefois, car quelqu’un dont le revenu est élevé n’est pas nécessairement un bon payeur.
- Demander d’autres informations pendant la visite. Certaines informations, même subtiles, qu’on collecte pendant la visite sont souvent très importantes dans le cadre du contrat de location (c’est par exemple le cas si la personne est bruyante).
- Privilégier les locataires ayant un garant. Cela permet de faciliter le recouvrement des impayés.
Il existe encore d’autres critères à prendre en compte, mais l’essentiel est de toujours recouper toutes les informations obtenues pour savoir si elles sont cohérentes. Notons également qu’il est totalement illégal de refuser de louer son logement à un individu particulier à cause de sa race, sa religion, entre autres. En faisant cela, le propriétaire risque 3 ans d’emprisonnement et de une amende allant jusqu’à 45 000 euros pour discrimination.
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Vérifier tous les documents fournis par les candidats à la location
Il ne faut pas oublier que la location d’un logement nécessite l’établissement d’une relation de confiance entre le bailleur et l’individu désireux d’occuper les lieux. Afin d’établir une telle relation, il importe donc de vérifier certains détails concernant son futur locataire.
Parmi les éléments à vérifier, on compte :
- Son identité et celle des autres occupants (carte d’identité, informations publiées dans les réseaux sociaux, anciens bailleurs, numéros d’assurance sociale, etc.).
- Ses statuts et ses sources de revenus (Contrat CDI ou CDD, montant du salaire, etc.).
- Son avis d’imposition : notons qu’il est désormais possible de vérifier la véracité des informations fiscales du futur locataire sur le site du gouvernement.
- Etc.
Enfin, il est possible que les documents que le locataire a fournis soient faux. Sachez dans ce cas que cela peut impliquer la nullité du contrat de location et donc l’expulsion du locataire, même s’il paie régulièrement son loyer.
En cas de loyer impayés, la meilleure chose à faire est de commencer par un recours à l’amiable. Si cela n’aboutit pas, engagez une procédure d’annulation du bail et faites appel à un huissier de justice qui sera capable de vous épauler dans le processus de recouvrement. Ce dernier pourra également intenter une action en justice dont l’aboutissement sera l’expulsion du locataire. Enfin, si vous voulez minimiser ces risques, gardez à l’esprit que tout commence en choisissant bien votre locataire.
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