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Source de préoccupation pour le propriétaire, un retard de loyer peut engendrer de graves conséquences aussi bien pour le propriétaire que le locataire.
Ils ne concernent toutefois que 2 à 3 % des locataires.
Et pourtant, des solutions amiables existent pour débloquer la situation.
Dans cet article, on vous livre tous nos conseils pour faire face à cette situation tout en limitant les conséquences néfastes pour votre investissement.
Que faire en cas de retard de loyer ?
Un retard de loyer n’est pas forcément intentionnel. C'est pourquoi avant de passer à l'offensive judiciaire, il faut toujours tenter la voie amiable.
Contacter le locataire pour comprendre la situation
La première chose à faire face à un retard de loyer, c’est tout d’abord de prendre contact avec le locataire. L’objectif est alors d’identifier la cause du retard : problèmes financiers ? Oubli ?
Il se peut que ce soit un simple oubli. Dans ce cas, votre prise de contact servira à débloquer la situation. Si c'est dû à une autre raison, ce sera l'occasion de trouver un terrain d'entente.
Proposer un arrangement ou un échelonnement des paiements
Si le retard est dû à des problèmes financiers par exemple, proposer un arrangement vous permet de proposer une solution sans acculer davantage le locataire.
Proposer un échelonnement des paiements permettrait au locataire de régler sa dette sans subir une pression trop importante.
Pensez à formaliser l’accord par écrit pour garantir l’engagement du locataire.
Envoyer une mise en demeure
Si vos tentatives de recouvrement à l’amiable n’ont pas porté leurs fruits, il est temps pour vous d’envoyer une lettre de mise en demeure. Il s’agit d’un acte juridique par lequel vous relancez officiellement le locataire pour qu’il règle son dû.
Envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, la lettre de mise en demeure doit clairement préciser le montant dû et le délai à respecter.
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Quels sont les droits et obligations du propriétaire face à un retard de loyer ?
Le propriétaire et le locataire sont liés par un contrat de bail. En vertu de ce contrat, le locataire est tenu de régler un loyer régulièrement.
Le droit de demander le paiement des loyers dus
Dans un contrat de bail, le propriétaire met à disposition de son cocontractant, le locataire, un logement. En contrepartie, ce dernier doit lui payer des loyers mensuels.
Un retard de paiement est donc un manquement à cette obligation du locataire. De ce fait, le propriétaire a le droit de demander le paiement de son loyer auprès d’un tribunal judiciaire.
L’obligation de respecter les délais légaux avant d’entamer des démarches judiciaires
Malgré son droit légitime de réclamer le paiement de son dû, le propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. Il doit le faire en passant par le juge judiciaire, tout en respectant les procédures légales.
Parmi celles-ci, il y a les délais légaux. Avant d’entamer toute procédure judicaire, le propriétaire doit tout d’abord tenter un règlement à l’amiable.
C’est le but de la mise en demeure. Celle-ci donne généralement 8 jours à 15 jours au locataire pour régulariser la situation.
Si cette tentative à l’amiable reste infructueuse, il peut saisir le juge afin qu’il délivre un commandement de payer au locataire. En vertu de ce dernier, le locataire dispose de 2 mois pour régler son paiement.
Autrement, le propriétaire pourra demander une expulsion définitive du locataire. Il faut toutefois savoir qu’entre le 1er Novembre et le 31 mars, il y a une trêve hivernale pendant laquelle aucune expulsion ne peut être réalisée.
Les options légales disponibles pour récupérer les loyers
En cas de retard de loyer, vous pouvez utiliser les démarches légales suivantes :
- Faire appel aux services d’un conciliateur de justice ou d’un médiateur civil. Cette démarche à mi-chemin entre le recouvrement amiable et la procédure judiciaire est obligatoire avant de pouvoir demander une résiliation judiciaire du bail lorsque la dette est inférieure à 5 000 euros.
- Activer la caution ou l’assurance. Dès le premier impayé, le propriétaire peut faire appel soit à la caution, l’assurance garantie loyers impayés ou la garantie Visale.
- Signaler les impayés à la CAF dans le cas de locataires bénéficiant d’une aide au logement
- Activer la clause résolutoire du contrat de bail. Pour ce faire, le propriétaire charge un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) de délivrer un commandement de payer au locataire et à sa caution de payer les loyers impayés. Ils disposent de 6 semaines pour s’exécuter. Si le paiement n’a pas toujours lieu, le propriétaire peut assigner le locataire au tribunal pour demander la résiliation du contrat de bail.
- Saisir directement le juge des contentieux de la protection en cas d’absence de clause résolutoire. Le propriétaire peut alors demander le paiement de la dette, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Quels sont les droits et obligations du locataire en cas de retard de loyer ?
En cas de retard de loyer, le loyer peut aussi réagir pour désamorcer le problème.
Informer rapidement le propriétaire de ses difficultés
Les procédures judiciaires sont connues pour être longues et onéreuses. C’est pourquoi locataire comme propriétaire ont tout intérêt à rechercher une solution amiable.
Lorsqu’il sait qu’il n’est pas en mesure de régler le loyer à l’échéance prévue par le contrat de bail, le locataire doit en informer rapidement le propriétaire.
Jouer carte sur table lui permettra d’éviter les mésententes et d’expliquer plus sereinement les soucis auxquels il fait face.
Rechercher une solution amiable ou une aide financière
Une chose est sûre : régler le problème à l’amiable est dans l’intérêt des deux parties. C’est pourquoi le propriétaire se montrera enclin à accepter des conditions de régularisation à l’amiable.
Le locataire doit alors essayer de trouver une solution amiable le plus rapidement possible.
Il peut demander un délai supplémentaire ou un étalement du paiement. Il est possible de faire appel à un conciliateur de justice pour jouer un rôle d’intermédiaire et aider les deux parties à trouver un terrain d’entente.
De son côté, le locataire peut aussi se tourner vers une aide financière pour pouvoir surmonter son incapacité à régler le loyer. Il peut, par exemple, se tourner vers le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) lequel peut régler le paiement partiellement ou totalement.
Respecter les termes du contrat de location
Peu importe les difficultés auxquelles le locataire fait face, il a pris un engagement lorsqu’il a signé le contrat de bail avec le propriétaire. Il s’est engagé à s’acquitter du loyer.
Il a donc pour obligation de faire tous les moyens pour payer son dû. Il peut s’arranger avec le propriétaire pour obtenir des modalités de régularisation préférentielles.
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Quelles aides sont disponibles en cas de retard de loyer ?
Il existe plusieurs dispositifs d’aides auxquels un locataire en difficulté peut se tourner en cas de retard de loyers.
Les aides sociales pour les locataires en difficulté
Voici les dispositifs disponibles :
- Les aides de la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou de la MSA (Mutualité sociale agricole) pour bénéficier d’une allocation de logement social, une allocation de logement familial ou l’aide personnalisée au logement.
- Les aides d’Action Logement si le locataire est salarié d’une entreprise de plus de 10 salariés. Celui-ci peut alors bénéficier soit d’un prêt sans intérêt de 18 000 euros au maximum, soit d’une subvention de 4 000 euros au maximum.
- Les aides du Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Elles prennent la forme soit d’un prêt à rembourser, soit d’une subvention versée directement au bailleur.
- La garantie Visale. Gérée par Action Logement, elle prend en charge jusqu’à 36 mois de loyers et charges impayés
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L’assurance loyers impayés pour les propriétaires
Aussi appelée garantie loyers impayés (GLI), l’assurance loyers impayés est une formule d’assurance qui permet à un propriétaire d’être indemnisé en cas de loyers impayés.
Aussi, en cas de loyers impayés, la compagnie d’assurance avance le montant des impayés. Souscrire ce type d’assurance permet ainsi au propriétaire de se prémunir des risques liés aux impayés.
Quelles conséquences en cas de non-paiement des loyers ?
Si malgré les tentatives de règlement à l’amiable, les loyers demeurent impayés, cela peut déboucher sur la résiliation du contrat de bail et donc l’expulsion du locataire.
L’expulsion pour le locataire
Si les tentatives de régularisation à l’amiable ne produisent pas d’effet, le propriétaire a le droit de demander l’expulsion du locataire défaillant.
En effet, un propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même et expulser son locataire. Seul un juge peut prononcer l’expulsion d’un locataire sur demande du propriétaire.
Cette décision est prononcée en même temps que la résiliation du contrat de bail. Le locataire doit quitter les lieux dans un délai de deux mois.
Les frais et les délais liés aux procédures judiciaires
Pouvoir régler le problème à l’amiable est un idéal pour les deux parties. En plus des loyers impayés, le propriétaire doit aussi faire face aux frais liés aux procédures judiciaires. Certes, il peut demander à être indemnisé par le locataire à l’issue de la procédure.
De plus, il y a les délais à respecter dans le cadre de la procédure. Sans parler des délais de traitement au niveau du tribunal, le locataire dispose encore d’un délai de deux mois pour quitter les lieux.
Autant dire que la situation est source d’un réel manque à gagner pour le propriétaire.
Au global, une procédure pour loyer impayé peut durer de quelques mois à plusieurs années.
Comment prévenir les retards de loyer ?
Vous l’aurez compris : les retards de loyer peuvent potentiellement mettre à mal vos prévisions de rendement.
Choisir un locataire solvable dès le départ
Le choix du locataire joue un rôle clé dans la prévention des retards de loyers. Il faut s’assurer de choisir une personne solvable et donc capable de s’acquitter du paiement régulier des loyers. Pour ce faire, la première chose à faire est d’analyser les revenus des candidats.
Un locataire est dit solvable si le montant de son salaire est égale à au moins trois fois le loyer.
Pensez également à vérifier l’historique de location. Optez pour un locataire qui n’a pas de passé de mauvais payeur.
Mettre en place des garanties telles que la caution ou une assurance
Mettre en place une caution ou une assurance loyers impayés est aussi un moyen de prévenir les soucis liés aux loyers impayés. Cela offre au propriétaire la possibilité d’obtenir paiement même quand le locataire ne peut pas tenir ses engagements.
Maintenir une communication régulière
Certes, vous ne pouvez pas engager une procédure de paiement dès le premier loyer impayé. Toutefois, vous pouvez éviter que la situation ne s’envenime.
Pour cela, vous pouvez maintenir la communication et trouver une solution rapidement dès le moindre retard.
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Combien de temps pour expulser un locataire ?
La situation n’est pas la même selon que le contrat contient une clause résolutoire ou non.
En présence d’une clause résolutoire, le locataire dispose de 6 semaines après avoir reçu un commandement de payer via un commissaire de justice.
Si le locataire ne paie pas à l’issue de ce délai, le propriétaire peut alors saisir le juge pour que celui-ci prononce la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
D'un autre côté, dans un bail sans clause résolutoire, le propriétaire peut demander l'expulsion du locataire lorsque ses lettres de relance et de mise en demeure n'ont pas été suivies d'effets.
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Entreprise spécialisée dans l'investissement immobilier clé en main, Bevouac vous accompagne pour concrétiser vos projets d'investissement immobilier.
L'accompagnement de nos experts couvre toutes les étapes du projet, de la sélection du bien à la mise en location. Pour vous assurer une rentabilité optimale et limiter les risques d'impayés, nous vous conseillons pour choisir au mieux vos locataires.
En résumé, les retards de paiement constituent de réelles préoccupations pour tout investisseur immobilier.
Ils sont non seulement source de frustration mais aussi de perte de rendement. Les experts Bevouac vous aident dans le choix de locataires pour limiter ce risque.
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