Le report de déficit foncier fait partie des dispositifs de défiscalisation les plus avantageux pour un investisseur immobilier. Il consiste à imputer le déficit foncier inutilisé sur les exercices fiscaux suivants.
Découvrez le fonctionnement de ce concept et comment l’optimiser dans les lignes qui suivent.
Rappel de ce qu'est le déficit foncier
En location nue, les charges supportées par le propriétaire peuvent parfois dépasser les loyers perçus.
On appelle déficit foncier cette part de charges supérieure au montant des revenus fonciers.
Le bailleur peut en tirer profit en le déduisant de son revenu global imposable pour réduire le montant de son impôt sur le revenu.
Pour ce faire, il doit avoir opté pour le régime réel d'imposition. Il doit alors déclarer le déficit lorsqu'il remplit le formulaire N° 2044 (celui-ci est à joindre à votre formulaire N° 2042 de déclaration de revenu global).
Il faut savoir que certaines charges sont déductibles et d’autres non :
- Les charges déductibles incluent notamment les charges locatives, de copropriété, les dépenses liées aux travaux de réparation et d’entretien, la taxe foncière.
- Les charges non déductibles concernent les dépenses liées aux travaux d'extension, de construction et de reconstruction.
Parmi les charges déductibles, il faut souligner le cas particulier des charges liées aux intérêts d'emprunt.
Ces derniers sont uniquement sur le revenu foncier et non sur le revenu global.
Savoir distinguer ces deux types de charges est essentiel avant d'utiliser ce dispositif pour défiscaliser votre investissement immobilier.
Le guide de l’investisseur immobilier 2025
Quelle est la période de report autorisée ?
La période de report du déficit foncier dépend du montant des charges déductibles et de celui des revenus et du type de revenus sur lesquels le déficit est déduit.
Vous devez, en effet, distinguer les types de revenus concernés par le report : le revenu foncier et le revenu global.
Le revenu foncier ne concerne que les loyers. Le revenu global, lui, englobe aussi la rémunération foncière et d’autres revenus :
- Salaire
- Bénéfices d’autres entreprises
- Revenus des capitaux (placements boursiers par exemple)
- Pension et autres indemnités.
Tout d'abord, le montant du déficit foncier déductible est plafonné à 10 700 euros par an. C'est seulement au-delà de cette somme qu'on peut parler de report.
Voici la règle de report selon le type de revenu concerné :
- 6 an en cas de déduction sur le revenu global
- 10 ans si le déficit foncier est déduit seulement sur le revenu foncier.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Si vous voulez tirer profit de manière optimale du report de déficit foncier, vous devez respecter certaines conditions.
Tout d'abord, le bien immobilier doit être loué nu (sans meuble ni autres équipements) et utilisé à usage d’habitation.
En outre, le propriétaire a pour obligation de s’engager à louer son bien du 1er janvier au 31 décembre dans les trois années suivant l’imputation du déficit. Par exemple, s’il veut bénéficier d’un report de déficit foncier en 2025, il devra louer sa propriété jusqu’au dernier jour du mois de décembre 2027.
Enfin, l’investissement locatif doit être réalisé dans le cadre du régime réel.
À titre d’indication, ce dispositif s'applique dès lors que le montant des revenus locatifs dépasse les 15 000 €/an. Cependant même en deçà de cette somme, vous pouvez librement opter pour ce régime fiscal.
Quelles charges peuvent générer un déficit foncier ?
Toutes les charges ne génèrent pas un déficit foncier. Voici celles qui sont concernées :
Les travaux de rénovation et d'amélioration
L’entretien, l’amélioration et la rénovation d’un bien font partie des dépenses qui sont source de déficit foncier. Ces travaux ont pour objectif de maintenir ou d’améliorer la valeur du bien tout en offrant un cadre de vie plus attractif aux locataires.
Parmi les travaux d’entretien, il y a :
- La réfection de toiture
- Le ravalement de façade
- Le remplacement de chaudière usée.
D'un autre côté, on parle de travaux d’amélioration pour :
- L’installation d’un ascenseur
- La modernisation du système de chauffage
- L’isolation thermique.
Tous ces types de travaux sont susceptibles de générer un déficit foncier.
De même, les travaux de mise en conformité, tels que la mise aux normes électriques et l’aménagement d’accès aux personnes à mobilité réduite génèrent aussi un déficit foncier.
Les intérêts d'emprunt et frais financiers (limitation)
L'acquisition d’un bien locatif est souvent financée par un prêt immobilier. Il faut savoir que les intérêts et certains frais annexes sont déductibles des revenus fonciers.
Dans le cas où ils excèdent les loyers perçus, les intérêts d'emprunt peuvent générer un déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années qui suivent.
En revanche, il faut savoir que ce déficit généré par les intérêts d’emprunt n'est pas imputable sur le revenu global.
Les frais de dossier sont également déductibles, mais ils suivent la même règle de limitation que les intérêts d’emprunt.
Les charges de copropriété et frais de gestion
D’autres charges liées à la gestion du bien locatif peuvent générer un déficit foncier.
Parmi les charges de copropriété, on peut prendre en compte les dépenses courantes liées à l’entretien des parties communes et le gardiennage.
Les frais de gestion comptent également parmi les charges susceptibles de générer un déficit foncier. Ils incluent :
- Les honoraires d’agence
- Les frais de rédaction de bail
- La rémunération d’un expert comptable.
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La différence entre imputation et report du déficit foncier
Il est important de savoir différencier l’imputation et le report du déficit foncier.
L’imputation permet une réduction immédiate, elle s’applique sur le revenu global du propriétaire si le montant des charges est inférieur à 10 700 € (ou 21 400 € pour l'imputation de dépenses liées à des travaux de rénovation).
Si le montant des charges déductibles est supérieur à ce seuil ou s’il s’agit des intérêts d’emprunt, les charges sont imposables sur les revenus fonciers, sur les 10 années à venir (6 ans sur le revenu global pour les dépenses hors intérêts d'emprunt).
Si l’imputation offre un avantage fiscal immédiat, le report sur les 10 ans permet une réduction d’impôt différé.
Comment optimiser le report de déficit foncier ?
Il est tout à fait possible d’optimiser le report de déficit foncier. Voici nos conseils pour vous aider dans cette manœuvre.
Étaler les travaux sur plusieurs années
Au lieu d’engager de lourds travaux en une seule fois, il est préférable de les répartir sur plusieurs exercices fiscaux. Cela permet de réduire progressivement l’impôt sur le revenu global.
Prioriser les dépenses déductibles
Certaines dépenses sont immédiatement imputables, à l’instar des travaux d’entretien ou d’amélioration. Prioriser ces charges vous permet de maximiser l’impact fiscal.
Faire une simulation avant de commencer les travaux
Une estimation précise du déficit foncier avant d’engager des travaux permet d’optimiser leur répartition et leur impact fiscal.
Dans ce cas, vous pouvez utiliser un simulateur ou de consulter un expert-comptable.
Cela permet d’éviter de dépasser les plafonds et d’optimiser l’imputation et le report sur plusieurs années.
Cas pratiques et exemples concrets de report de déficit foncier
Pour mieux vous éclairer sur le principe d’optimisation du déficit foncier, voici deux cas de figure qui vont servir d'exemple. Vous verrez ainsi les différences au niveau des travaux réalisés et leur imputation fiscale.
Exemple 1 : Rénovation lourde avec fort déficit
Paul, 45 ans, achète un appartement ancien à Lyon pour 150 000 €. Avec pour objectif de le louer, il effectue d’abord des travaux lourds (reconstruction, etc.) pour 50 000 € en 2024. Ils ne comptent pas dans le déficit foncier
Ses loyers annuels s’élèvent à 9 000 € et le total des charges à 40 000 €, après déduction des intérêts d’emprunt. Il génère donc un déficit foncier de 31 000 €. Il impute 10 700 € sur son revenu global, ce qui réduit son impôt en 2024.
Les 20 300 € restant sont reportés sur ses revenus fonciers pendant les 10 années à venir et vont réduire ses impôts futurs.
Dans ce cas, si Paul avait fractionné ses travaux, il aurait optimisé davantage son déficit foncier.
Exemple 2 : Dépenses étalées sur plusieurs années
Sophie, une femme célibataire de 38 ans, achète un studio à Toulouse pour 120 000 €.
Pour moderniser son bien, elle prévoit 30 000 € de travaux, mais décide de les répartir sur trois ans, soit 10 000 € par an.
Elle perçoit annuellement 6 000 € de loyers et génère un déficit foncier de 10.000 € grâce aux travaux.
La propriétaire peut réduire son imposition chaque année en imputant intégralement ces 10 000 € sur son revenu global de 45 000 €.
L’avantage dans sa manière d’agir est qu’elle évite un report qui se limite aux seuls revenus fonciers. De plus, elle profite d’un avantage fiscal immédiat pendant 3 ans.
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Quels biens sont éligibles au déficit foncier ?
Les biens immobiliers ne permettent pas tous de générer un déficit foncier. Ce mécanisme fiscal s’applique uniquement à certaines catégories de location.
Location nue uniquement
Le déficit foncier ne concerne que les biens loués nus. Il s’agit de biens sans meuble et qui permettent une occupation immédiate.
Ces logements doivent être soumis au régime des revenus fonciers. Les charges déductibles peuvent ainsi générer un déficit imputable sur le revenu global ou être reportées sur les revenus fonciers futurs.
Exclusion des locations meublées (LMNP, LMP)
Les locations meublées, qu’elles relèvent du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), sont exclues du dispositif du déficit foncier.
Ces régimes sont assujettis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Cas particuliers (SCI, démembrement)
En termes d’éligibilité au déficit foncier, il existe des cas particuliers, comme c’est le cas des SCI. Dans le cas d’une SCI à l’IR (Impôt sur Revenu), le déficit foncier est réparti entre les associés proportionnellement à leurs parts.
En revanche, une SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés) ne permet pas de bénéficier du déficit foncier, car les loyers sont imposés en bénéfices commerciaux.
En cas de démembrement, un autre cas particulier, l’usufruitier est le seul qui perçoit les loyers. Il peut imputer un éventuel déficit foncier, tandis que le nu-propriétaire ne peut pas en bénéficier.
Déclarer le report de déficit foncier
Afin de bénéficier des avantages fiscaux, le report du déficit foncier doit être correctement déclaré. Il faut s’assurer de remplir les bons formulaires et de conserver les justificatifs en cas de contrôle.
Le formulaire 2044 et 2042
Pour bénéficier d'un déficit foncier, vous devez déclarer vos charges déductibles dans le formulaire 2044 (ou 2044 SPE pour le régime réel). Celui-ci doit ensuite être joint à votre formulaire 2042.
De même, le report de déficit foncier doit également être renseigné dans votre formulaire 2044, dans la section “report des déficits antérieurs”.
Les pièces justificatives à conserver
Veillez à toujours posséder les preuves de dépenses déduites. Les pièces utiles que l’administration fiscale peut exiger sont :
- Les factures des travaux
- Les contrats de gestion locative et justificatifs de paiement
- L’appel de charges de copropriété
- Les tableaux d’amortissement des emprunts
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Les erreurs courantes à éviter
Même si le déficit foncier est un levier fiscal puissant, certaines erreurs courantes peuvent limiter son efficacité. Pour ne pas faire face à un éventuel redressement fiscal, voici les fautes à éviter.
Les dépenses non déductibles
Vous devez bien identifier les charges non éligibles pour éviter un rejet fiscal. Les dépenses non déductibles concernent les travaux d’agrandissement, de construction et les dépenses personnelles (frais de notaire, amende et pénalités).
La déclaration incomplète
Une déclaration est considérée comme incomplète lorsque les formulaires 2044 et 2042 sont mal remplis. Pour éviter une erreur de validation, il faut bien mentionner le report des déficits des années précédentes et vérifier que les charges sont classées dans les bonnes rubriques.
Le mauvais calcul de la durée de report
Le déficit foncier est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers. Il est important de bien gérer les travaux pour éviter de perdre des avantages fiscaux.
En outre, anticiper ses revenus fonciers futurs permet d'optimiser l’imputation du déficit avant qu’il n’expire.
Peut-on reporter un déficit foncier indéfiniment ?
Le déficit foncier ne peut pas être reporté indéfiniment. Il est valable pendant 10 ans en cas d'imputation sur les revenus fonciers et 6 ans sur le revenu global.
Le déficit non utilisé se perd définitivement lorsque ce délai est dépassé. Il est donc important de bien planifier l’utilisation du déficit en amont pour éviter toute perte fiscale.
Le déficit foncier est-il transmissible en cas de décès ?
En cas de décès, le déficit foncier n’est pas transmissible aux héritiers. Il s’agit d’un avantage fiscal personnel qui ne se limite qu’au contribuable.
Donc, un héritier ne peut ni imputer le déficit sur ses propres revenus fonciers, ni le récupérer pour diminuer l’imposition future des biens hérités.
Toutefois, si les biens transmis restent en location, les nouveaux propriétaires pourront générer leur propre déficit foncier.
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Pour conclure, on peut dire que le report de déficit foncier est une astuce fiscale intéressante. Encore faut-il bien en comprendre le fonctionnement pour pouvoir optimiser son efficacité. Les experts Bevouac vous accompagnent pour monter vos projets d'investissement immobilier et vous conseillent pour tirer profit du dispositif de report de déficit foncier.
