Entre SCI à l’IR et SCI à l’IS, votre cœur balance ? Les deux régimes fiscaux s’adressent à des types de projets et des profils d’investisseurs spécifiques. Pour choisir, vous devez comprendre le fonctionnement de la SCI à l’IR, ses avantages et ses limites.
C’est ce que nous vous ferons découvrir dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR ?
Une Société civile immobilière (SCI) est une société créée par 2 ou plusieurs personnes en vue d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Dès sa création, le régime fiscal qui s’applique par défaut est celui de l’IR.
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, ce sont les associés qui paient l’impôt sur les résultats de la société au prorata de leur quote-part respective. C’est donc le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique.
Quelles différences avec la SCI à l’IS ?
Voici les principales différences entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS :
Les modalités d’imposition
Dans une SCI à l’IR, la société ne dispose pas de personnalité fiscale. On parle de SCI transparente car les résultats sont imposés entre les mains des associés. Chaque associé déclare sa quote-part dans les revenus de la société dans sa déclaration d’impôt personnelle.
Dans une SCI à l’IS, en revanche, c’est la SCI elle-même qui règle ses impôts car elle dispose de la personnalité fiscale. Les associés ne sont imposés que si la société distribue des dividendes.
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Pourquoi investir dans l’immobilier via une SCI à l’IR ?
Investir dans une SCI à l’IR procure les avantages suivants :
Transparence fiscale pour les associés
En SCI à l’IR, la SCI ne paie pas directement d’impôt sur les revenus qu’elle génère. Ce sont les associés qui paient l’impôt pour leur quote-part respective.
C’est pour cela qu’on parle de transparence fiscale. Cela permet aux associés d’imputer les déficits fonciers sur leur revenu global et ainsi de réduire leur imposition individuelle.
Imposition des revenus fonciers au barème progressif
Comme les résultats de la société sont imposés entre les mains des associés, c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique.
Cela est particulièrement intéressant lorsque les associés ont une tranche marginale basse, en dessous du taux normal de 25 % de l’IS par exemple.
De plus, il n’y a pas double imposition comme dans le régime de la SCI à l’IS.
Simplicité de gestion administrative et comptable
C’est simple : dans le cadre de la SCI à l’IR, les associés doivent seulement déclarer leur quote-part respective dans leur formulaire de déclaration d’impôt individuel.
Il n’y a donc pas de nécessité de tenir une comptabilité rigoureuse comme dans le cadre de la SCI à l’IS.
Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IR ?
La SCI à l’IR compte aussi des inconvénients, à savoir :
Impossibilité d’amortir les biens immobiliers
Contrairement au régime de la SCI à l’IS, il n’y a pas d’amortissement dans la SCI à l’IR. De ce fait, il y a peu de possibilité de réduire l’imposition.
Fiscalité lourde en cas de revenus élevés
L’application du barème progressif de l’IR a aussi des inconvénients.
C’est notamment le cas lorsque les associés sont imposés dans une tranche marginale élevée.
Prenons l’exemple d’imposition à la tranche marginale de 45 %, applicable pour des revenus d’un montant supérieur à 177 106 euros. Or, le taux d’imposition en SCI à l’IS est de 25 % au maximum.
Imposition sur les plus-values au taux particulier
La taxation des plus-values en SCI à l’IR est soumise au régime des plus-values des particuliers.
Le taux forfaitaire qui s’applique dans ce cas est de 19 %. A cela s’ajoute le taux des prélèvements sociaux qui est de 17,2 %. Au total donc, la plus-value immobilière sous une SCI à l’IR est imposée au taux total de 36,2 %.
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Comment créer une SCI à l’IR ?
Voici le processus à suivre pour créer une SCI à l’IR :
Rédiger les statuts avec précision
Comme toute société, une SCI doit disposer de statuts. Ils doivent indiquer toutes les informations nécessaires liées à la société comme :
- La dénomination sociale
- La durée
- L’objet social
- Le siège social
- Les apports des associés et la répartition de leurs parts sociales.
Les statuts doivent aussi préciser le régime fiscal adopté ou autrement dit, ils doivent préciser s’il s’agit d’une SCI à l’IR ou d’une SCI à l’IS.
Plus les statuts sont précis et rédigés sans ambigüité, plus facile sera la gestion de la société à l’avenir.
Déclarer la SCI au greffe et au service des impôts
Il s’agit d’une formalité obligatoire pour toute société nouvellement créée. Cette formalité marque la naissance officielle de la société aux yeux des tiers.
Pour ce faire, vous devez déposer auprès du greffe du tribunal de commerce compétent les dossiers suivants :
- Les statuts signés
- Un exemplaire de l’annonce légale
- Le formulaire de création d’une société civile (formulaire M0)
- Un justificatif de siège social
- Les justificatifs d’identité du gérant et des associés.
Si le dossier est validé, la SCI obtient un extrait Kbis.
Choisir l’IR dès la création
En principe, dès sa création, une SCI est d’office soumise au régime de l’IR. Quoi qu’il en soit, le choix d’un régime fiscal adapté est déterminant pour la rentabilité future de la société.
C’est pourquoi, dès sa création, les associés ont tout intérêt à être fixés sur le régime qu'ils souhaitent adopter.
Pour choisir, pensez à vous baser sur des critères pertinents (dont ceux recommandés dans la rubrique intitulée « SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ? »).
Pour qui la SCI à l’IR est-elle adaptée ?
Compte tenu de ses spécificités, la SCI à l’IR est adaptée à un type d’investisseur particulier dont notamment :
Les investisseurs individuels ou en famille
Il est courant d’utiliser la SCI pour gérer un patrimoine familial. Les SCI familiales sont d’ailleurs généralement soumises au régime de l’IR car la transparence fiscale facilite la gestion des intérêts des associés.
De plus, le régime de taxation des plus-values permet de réduire l’imposition en cas de cession de parts sociales si le bien est détenu sur une longue durée.
Les projets immobiliers modestes ou résidentiels
Dès lors qu’un projet ne génère pas des revenus importants, le régime de l’IR est à privilégier par rapport à celui de l’IS. En effet, ce dernier exige la tenue d’une comptabilité rigoureuse, laquelle nécessite l’intervention d’un expert-comptable.
Les frais liés à la comptabilité peuvent ainsi alourdir les charges de la société alors que les revenus sont peu élevés.
Il est donc préférable de se cantonner au régime de l’IR et ses formalités simples. D’autant plus que le taux d’imposition appliqué peut être inférieur à celui de l’IS si l’associé est imposé dans une tranche d’imposition basse.
Un patrimoine destiné à être transmis
Le régime de l’IR est idéal pour un objectif de transmission. En effet, la transparence fiscale et les abattements pour durée de détention simplifient la transmission de parts sociales aux héritiers des associés.
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Quelle fiscalité pour une SCI à l’IR ?
Voici ce qui compose la fiscalité d’une SCI à l’IR :
Imposition des revenus fonciers sur les associés
Les revenus fonciers de la société sont imposés au niveau des associés. C’est pour cela que l’on parle de SCI transparente. C’est donc le barème progressif de l’IR qui s’applique (entre 0 % et 45 %).
Traitement des déficits fonciers
Les déficits fonciers générés par la SCI peuvent être imputés sur le revenu global des associés dans la limite de 10.700 euros par an et sur un délai maximum de 10 ans. Les associés peuvent ainsi réduire leur imposition globale.
Taxation des plus-values en cas de cession
Nous l’avons vu : la taxation des plus-values sous la SCI en IR est celle des plus-values des particuliers. Le taux appliqué est ainsi de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux à 17,2 %.
Un abattement est cependant possible en cas de détention sur une longue durée. L’exonération d’IR est totale après 22 ans de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux).
SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?
Vous l’aurez compris : le choix pour l’un ou l’autre régime détermine la rentabilité de votre projet immobilier. Il est donc d’autant plus nécessaire de choisir en tenant compte de critères pertinents.
Comparer la fiscalité à court et long terme
L’impact de la fiscalité à court et à long terme diffère selon que la SCI est sous le régime de l’IS ou de l’IR.
Prenons l’exemple de la fiscalité des plus-values. Lorsque le bien est détenu sur le long terme, l’IS est d’autant plus élevé à cause de la prise en compte des amortissements cumulés.
Dans ce cas, il vaut donc mieux opter pour le régime de l’IR lequel permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention.
D’un autre côté, grâce à l’imposition réduite à l’IS, les associés peuvent davantage réinvestir et capitaliser rapidement sur les bénéfices.
Le choix pour l’un ou l’autre des deux régimes fiscaux dépend ainsi de votre horizon d’investissement.
Évaluer vos besoins en amortissement et transmission
Seul le régime de l’IS permet de déduire les amortissements pour réduire l’imposition.
Aussi, ce régime est à privilégier pour les projets qui génèrent de forts revenus locatifs car il permet de payer moins d’impôt.
D’un autre côté, le régime de la transmission est plus simple et moins onéreux dans une SCI à l’IR. En effet, la taxation des plus-values bénéficie d’un abattement pour durée de détention si bien que la fiscalité en cas de cession des parts est avantageuse.
Adapter le choix à vos projets d’investissement
Le choix pour l’un ou l’autre des deux régimes fiscaux doit prendre en compte la nature de vos projets d’investissement :
- Le régime de l’IS est adapté aux projets à fort rendement ou l’immobilier professionnel car il permet de bénéficier d’une fiscalité réduite.
- Le régime de l’IR est préférable pour les projets d’investissement sur le long terme ou les SCI familiales.
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Quels sont les coûts liés à une SCI à l’IR ?
Voici les différents coûts liés à la gestion d’une SCI à l’IR :
Les frais de création de la société
Pour créer une SCI, il faut prévoir les frais suivants :
- Les frais liés à la publication d’une annonce légale dans un JAL (Journal d’annonce légale). Les tarifs à cet effet varient de 185 à 217 euros HT.
- Les frais d’immatriculation au greffe du tribunal compétent. Ils coûtent environ 66,88 euros.
- Les frais de déclaration des bénéfices effectifs qui coûtent 21,41 euros.
- Les frais de dépôt de capital. Ils varient selon le dépositaire choisi (banque traditionnelle, banque en ligne ou notaire). Dans le cas d’une banque en ligne par exemple, les frais de dépôt de capital oscillent entre 70 et 100 euros.
D’autres frais peuvent aussi s’ajouter à ces frais fixes :
- Les coûts d’ouverture d’un compte professionnel
- Les frais liés au recours à un expert-comptable
- Les frais de domiciliation de la SCI, etc.
La gestion administrative et déclarative
Comme dans toute entreprise, la gestion d’une SCI génère des coûts. Ils incluent :
- Les frais de gestion des biens immobiliers détenus par la société
- Les frais de procédure de règlement de différends le cas échéant
- Les honoraires d’un notaire ou d’un avocat.
Contrairement à la SCI à l’IS, la SCI à l’IR ne nécessite pas de procédures complexes de déclaration. C’est pourquoi le recours à un expert-comptable n’est pas une nécessité absolue.
Les impôts et charges liés aux revenus fonciers
Contrairement à la SCI à l’IS, les charges déductibles sont plus réduites. Seuls sont déductibles les frais liés à la gestion des biens comme la rémunération des gardes et concierges ou les commissions versées à des tiers.
Ces charges sont déduites des résultats de la société et c’est sur la base des résultats nets que les associés déclarent leur quote-part respective. Chaque associé est ensuite redevable de l’IR sur sa quote-part et selon sa tranche marginale d’imposition.
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Quels types de projets sont adaptés à une SCI à l’IR ?
La SCI à l’IR est à privilégier pour les types de projets suivants :
Les investissements résidentiels à long terme
Nous avons vu que le régime des plus-values applicable dans une SCI à l’IR est celui des particuliers. Ce dernier permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention.
Les acquisitions de biens à faible rendement locatif
Le régime de l’IR est adapté pour les biens à faible rendement locatif compte tenu de sa simplicité administrative et comptable. Il ne nécessite donc pas de faire appel à un expert-comptable.
De plus, il n’y a pas de double imposition en cas de distribution de dividendes.
La gestion de patrimoine familial
Comme nous l’avons mentionné plus haut, la SCI à l’IR est le régime le mieux adapté pour la gestion d’un patrimoine familial.
Non seulement elle permet de faciliter la transmission mais en plus, le régime des plus-values permet de payer un impôt réduit pour détention sur une longue durée.
Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier avec une SCI à l’IR
Entreprise experte en investissement locatif clé en main, Bevouac est votre partenaire idéal pour mettre en œuvre votre projet de création d’une SCI à l’IR. Nous vous fournissons un accompagnement de A à Z incluant le montage financier et fiscal.
Notre unique objectif ? Vous aider à atteindre une rentabilité optimale.
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En résumé, la SCI à l’IR est un régime fiscal adapté spécifiquement aux investisseurs qui souhaitent investir dans des projets de moyenne envergure, en famille ou dans une perspective de transmission. Sa transparence fiscale et sa simplicité de gestion offrent en effet un réel atout pour ces investisseurs. Bevouac vous accompagne et vous oriente pour tirer profit au mieux des avantages de la SCI à l’IR.
