La plus-value immobilière SCI à l'IS est d’une importance capitale pour les investisseurs en société civile immobilière.
Cette plus-value, réalisée lors de la vente d'un bien, est soumise à l'impôt sur les sociétés.
En effet, les règles de calcul sont spécifiques et peuvent influencer les stratégies d'investissement.
Nous allons voir comment minimiser l'impact fiscal de la plus-value immobilière SCI à l'IS.
Qu'est-ce qu'une SCI à l'IS ?
Contrairement à la SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR), où les bénéfices sont imposés au niveau des associés, une SCI à l'IS est imposée directement sur les bénéfices de la société à un taux fixe.
Les taux d'imposition
Les SCI à l'IS sont soumises à deux taux d'imposition :
- Un taux réduit de 15 % s'applique aux bénéfices jusqu'à 38 120 €.
- Au-delà de ce seuil, le taux normal de 25 % est appliqué.
Ces taux sont déterminants dans la gestion fiscale de la SCI et peuvent influencer la décision de choisir entre l'IS et l'IR.
Les abattements et exonérations possibles
Si la SCI détient un bien plus de 5 ans, elle bénéficie d'abattements, les plus-values.
- 6 % pour chaque année de détention à partir de la 6ᵉ année.
- 4 % à la 22ᵉ année
Après 22 ans de détention, la SCI bénéficie donc d'une exonération totale.
Comment on calcule la plus-value immobilière en SCI à l'IS
Le calcul de la plus-value immobilière en SCI à l’IS diffère de celui d'une SCI à l’IR. Voici comment procéder :
- Déterminer la plus-value brute. La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien immobilier. Il faut y ajouter les frais d'acquisition (frais de notaire, charges, indemnités, travaux, etc.) et déduire les frais de vente (diagnostics, commission de vente, etc.).
- Calculer la valeur nette comptable. La valeur nette comptable est le prix d'achat diminué des amortissements pratiqués. Les amortissements représentent l'usure théorique du bien dû à son utilisation.
- Calculer la plus-value nette imposable. La plus-value nette imposable est la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien.
Exemple de calcul :
Supposons qu'une SCI à l'IS a acheté un immeuble pour 220 000 € et l'a revendu pour 260 000 €.
Si l'amortissement cumulé est de 20 000 €, la valeur nette comptable est de 200 000 € (220 000 € - 20 000 €).
La plus-value brute est de 40 000 € (260 000 € - 220 000 €), et la plus-value nette imposable est de 60 000 € (260 000 € - 200 000 €).
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Les différences entre SCI à l'IS et SCI à l'IR pour la plus-value immobilière
La gestion des plus-values immobilières diffère significativement entre une SCI à l’IS et une SCI à l'IR, notamment en termes d'implications fiscales et d'obligations comptables.
Les implications fiscales
Pour une SCI à l'IS, la plus-value est traitée comme un bénéfice de la société et imposée au taux de l'IS, sans possibilité d'abattement pour durée de détention.
En revanche, pour une SCI à l'IR, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Elle est également imposée avec des abattements fiscaux possibles après une certaine période de détention.
Les obligations comptables
Une SCI à l'IS doit tenir une comptabilité d'engagement complète, similaire à celle d'une entreprise classique, incluant l'enregistrement des amortissements et la constitution de provisions.
Tandis qu'une SCI à l'IR n'a pas d'obligations comptables strictes et peut se contenter d'une comptabilité de trésorerie simplifiée.
Par ailleurs, ces différences peuvent influencer le choix du régime fiscal en fonction des objectifs à long terme et de la structure de la SCI.
Comment optimiser la plus-value immobilière en SCI à l'IS ?
Les stratégies pour optimiser cette plus-value sont :
- L’amortissement du bien immobilier. L'amortissement permet de réduire la valeur comptable du bien, ce qui diminue la plus-value imposable lors de la vente.
- Le réinvestissement. Réinvestir les bénéfices dans d'autres actifs immobiliers peut permettre de différer l'imposition de la plus-value.
- La cession de parts plutôt que de biens. Vendre des parts de la SCI peut être plus avantageux fiscalement, car les associés peuvent bénéficier d'abattements pour durée de détention sur les plus-values de cession de parts.
- Le choix du moment de la cession : La planification de la vente en fonction des taux d'imposition et de la situation financière de la SCI peut influencer le montant de l'impôt sur la plus-value.
- L’optimisation des charges : Veillez à ce que toutes les charges déductibles soient bien comptabilisées pour réduire le résultat imposable de la SCI.
Les démarches pour déclarer une plus-value immobilière en SCI à l'IS
Déclarer une plus-value immobilière en SCI à l'IS nécessite de suivre des étapes précises et de rassembler certains documents.
Les étapes à suivre
Pour déclarer une plus-value immobilière en SCI à l'IS, il est nécessaire de suivre plusieurs étapes clés telles que :
- Le calcul de la plus-value. Déterminez la plus-value brute en soustrayant le prix d'achat du bien du prix de vente, puis ajustez pour obtenir la plus-value nette imposable.
- La déclaration par le notaire. Le notaire chargé de la vente est responsable de calculer la plus-value imposable et de déclarer celle-ci auprès de l'administration fiscale.
- Le paiement de l'imposition. Le notaire effectue également le paiement de l'imposition due au titre de la plus-value.
Les documents nécessaires
Voici les principaux documents à rassembler :
- Formulaire 2048-IMM ou 2048-TAB. Ces formulaires sont remplis par le notaire et adressés au service des impôts.
- Justificatifs des frais. Il faut justifier tous les éléments ajoutés ou déduits du prix d'achat ou de vente avec des factures ou des attestations.
- Déclaration des résultats de la SCI. La SCI doit déclarer ses résultats annuels, y compris la plus-value réalisée, dans sa déclaration de résultats (liasse fiscale).
- Preuve du paiement de l'imposition : Le notaire s'occupe généralement du paiement de l'imposition due au titre de la plus-value et doit fournir la preuve de ce paiement.
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Les erreurs à éviter lors de la gestion de la plus-value immobilière en SCI à l'IS
Voici les erreurs à éviter en matière de gestion de plus-value immobilière en SCI à l'IS :
Les erreurs de calcul
Il s’agit d’éviter de :
- Ne pas ajuster le prix d'achat. Il est important d'inclure tous les frais d'acquisition et les travaux réalisés dans le prix d'achat pour calculer correctement la plus-value.
- Oublier de déduire les amortissements. Les amortissements doivent être déduits du prix d'achat pour obtenir la valeur nette comptable, qui est utilisée pour calculer la plus-value.
- Ignorer les frais de vente. Les frais de vente, tels que les diagnostics et les commissions, doivent être déduits du prix de vente pour calculer la plus-value nette imposable.
Oublier les exonérations possibles
Bien qu'il n'y ait habituellement pas d'exonérations pour les plus-values en SCI à l'IS, il existe des situations spécifiques où l'impôt sur la plus-value peut être évité.
Comme lorsque le bien est vendu à une structure gérant des logements sociaux ou pour un remembrement urbain.
Il est donc essentiel de se tenir informé des dernières règles fiscales pour ne pas manquer une opportunité d'exonération.
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Pour conclure, la plus-value immobilière en SCI à l'IS est un élément clé de la stratégie d'investissement immobilier.
Elle nécessite une gestion rigoureuse et une bonne compréhension des règles fiscales pour être optimisée. Les investisseurs doivent se tenir informés des évolutions législatives pour maximiser leurs avantages. Une planification fiscale adéquate peut réduire l'impact de l'imposition sur la plus-value immobilière d’une SCI à l'IS.
