Lorsque vous investissez via une SCI, un choix s’offre à vous : rester dans le régime fiscal de l’IR ou opter pour l’IS. Le choix est d’autant plus difficile puisqu’aucun retour en arrière n’est possible.
Dans cet article, nous faisons un tour d’horizon complet entre les avantages et inconvénients de chaque régime pour vous aider à y voir plus clair.
Rappel de ce qu’est une SCI
Une Société civile immobilière (SCI) est une société créée par au moins deux associés dans le but d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Les biens acquis appartiennent donc à la société et non aux associés. Ces derniers sont seulement détenteurs de parts sociales et perçoivent des dividendes proportionnellement à leur apport.
Comme toute société, la SCI dispose d’un statut qui régit le fonctionnement de la structure et d’un gérant chargé de la gestion courante de la société.
Quelle différence entre l’IS et l’IR pour une SCI ?
Une SCI peut choisir entre deux régimes fiscaux : l’IR ou l’IS. Voici ce qui distingue ces deux régimes :
Le régime fiscal à l’IR (Impôt sur le Revenu)
C’est le régime fiscal le plus couramment choisi par les SCI en France. D’ailleurs, c’est le régime fiscal qui s’applique par défaut.
On parle d’une SCI transparente (ou translucide). Le principe de transparence qui s’applique ici implique en effet que l’imposition des revenus de la société est réalisé entre les mains de l’associé.
Autrement dit, chaque associé est imposé pour les revenus issus de la société, proportionnellement à son apport.
Celui-ci doit ainsi déclarer sa quote-part sur les bénéfices de la SCI dans sa déclaration d’impôt sur le revenu. Et ce, peu importe que les bénéfices aient été effectivement distribués ou mis en réserve.
Le régime fiscal à l’IS (Impôt sur les Sociétés)
Dans le cadre du régime fiscal à l’IS, les revenus et plus-values réalisés par la SCI sont imposés au niveau de la société et selon le barème de l’IS. On dit que la SCI dispose d’une personnalité fiscale.
Les associés, eux, sont imposés uniquement en cas de distribution de dividendes. Il y a donc une double imposition.
Ce régime est disponible sur option. Toutefois, une SCI dont au moins 10 % de son CA est issu d’opérations commerciales ou qui investit dans des locations meublées est d’office soumis au régime de l’IS.
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Quels sont les avantages d’une SCI à l’IR ?
Voici les principaux avantages du régime fiscal à l’IR pour une SCI :
Une gestion simplifiée pour les associés
Le régime à l’IR offre une simplicité fiscale pour les associés. Il leur suffit de déclarer leur quote-part de bénéfices dans la société dans leur déclaration d’impôt personnelle.
Une fiscalité transparente sur les revenus fonciers
Dans le cadre de l’imposition à l’IR, la SCI n’a pas d’existence fiscale distincte de celle des associés. Elle n’est pas imposée. Ses résultats financiers, une fois les charges déductibles déduites, sont directement répartis entre les associés. L’imposition est alors réalisée entre leurs mains.
On parle de transparence car les associés voient directement l’impact de l’imposition des revenus fonciers sur leurs revenus. D’ailleurs, si les charges de la SCI sont importantes, elles peuvent réduire les revenus imposables et donc l’imposition de l’associé.
De même, en cas de cession d’un bien, les plus-values réalisées sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Ce dernier permet de bénéficier d’abattements progressifs pour années de détention (exonération totale d’IR après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention).
La possibilité de transmettre facilement le patrimoine
La SCI à l’IR offre une certaine simplicité pour transmettre le patrimoine car :
- Les associés ne sont pas détenteurs de biens immobiliers.
Ils sont plutôt détenteurs de parts sociales. Les droits de donation de parts sociales sont nettement inférieurs par rapport aux droits de donation de biens immobiliers.
- La valeur des parts sociales est minorée en cas de dettes de la SCI.
Quels sont les avantages d’une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS possède aussi des avantages non négligeables :
Des amortissements déductibles pour optimiser la fiscalité
L’amortissement, c’est la prise en compte de la perte de valeur d’un bien dans le temps au niveau comptable. Dans le cadre de la SCI à l’IS, l’amortissement est déductible sur les revenus locatifs. Ce mécanisme permet alors de réduire la base imposable et ainsi à payer moins d’impôt.
Aussi, si la société génère des revenus importants, l’amortissement peut neutraliser l’imposition.
Comme l’amortissement d’un bien peut durer jusqu’à 50 ans, c’est un avantage qui s’étale sur le long terme. Le mécanisme est d’autant plus avantageux si vous venez d’acquérir le bien. La déduction de l’amortissement n’est pas possible avec une imposition à l’IR.
Une imposition réduite sur les bénéfices grâce au taux d’IS
Le taux de l’IS est de :
- 15 % pour la part de bénéfices inférieure à 42 500 euros
- 25 % au-delà de ce seuil
Le barème de l’IR est, lui, progressif allant de 0 % à 45 % selon le niveau de revenu des associés. Pour une SCI qui génère des revenus importants, l’impôt à payer peut donc facilement être élevé.
La possibilité de réinvestir sans fiscalité immédiate
Rappelons que dans une SCI à l’IR, les associés sont imposés même si la société ne distribue pas ses bénéfices. Dans une SCI à l’IS, en revanche, l’associé n’est imposé que s’il y a distribution de dividendes.
Aussi, les associés peuvent décider de réinvestir les bénéfices de la société sans que cette décision ne produise d’impact sur leur fiscalité personnelle.
Quels sont les inconvénients de chaque régime ?
Chaque régime possède aussi des inconvénients.
Pour la SCI à l’IR : une fiscalité lourde en cas de revenus importants
Comme les résultats de la SCI sont imposés au niveau de chaque associé, c’est son taux marginal d’imposition qui va s’appliquer. Ainsi, un associé au revenu élevé se voit aussi appliquer un taux d’imposition élevé. Sa fiscalité s’en trouvera alors d’autant plus lourde.
Prenons l’exemple d’un associé qui se trouve dans une tranche élevée comme 41 %. Son impôt sera ainsi plus élevé. A ce taux élevé va encore s’ajouter le taux des prélèvements sociaux à 17,2 %.
Supposons qu’il gagne 12 000 euros de revenus fonciers. Il devra ainsi payer 41 % + 17,2 % d’impôt, soit 58,2 %. En tout, il paiera ainsi 6 984 euros d’impôt.
Pour la SCI à l’IS : une taxation lors de la revente des biens
La taxation de la plus-value à la revente d’un bien dans une SCI à l’IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Ce dernier comptabilise les amortissements dans le calcul de la plus-value. Dans la SCI à l’IR, la plus-value du bien est égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.
Dans la SCI à l’IS, c’est la différence entre le prix d’achat et la valeur comptable nette du bien (le prix d’achat déduit des amortissements cumulés).
Ainsi, plus la durée de détention est longue, plus le montant de la plus-value imposable sera élevé. La SCI devra ainsi payer plus d'impôts.
De plus, il n’y a pas d’abattement pour année de détention pour les SCI à l’IS. Et enfin, en cas de distribution des bénéfices de la vente entre les associés, ces derniers sont également imposés sur leurs dividendes perçus.
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Comment choisir entre l’IS et l’IR pour votre SCI ?
Nous avons vu que les deux régimes fiscaux ont des avantages et aussi des inconvénients.
Pour choisir, il faut donc tenir compte d’un certain nombre de critères :
Évaluer vos objectifs patrimoniaux et financiers
Si vous souhaitez détenir le bien sur le long terme, voire le transmettre à vos héritiers, le régime fiscal de l’IR est le plus adapté. Vous pourrez ainsi bénéficier des abattements pour durée de détention.
De plus, le régime de l’IR facilite la transmission à vos héritiers.
D’un autre côté, si votre objectif consiste à développer votre patrimoine et de réinvestir à court ou moyen terme, optez plutôt pour l’IS.
Vous pourrez ainsi bénéficier des avantages de la déductibilité des amortissements. De plus, vous ne subirez pas les inconvénients de la taxation des plus-values professionnelles en cas de détention sur une longue durée.
Tenir compte de votre tranche marginale d’imposition
On a vu que plus un associé a des revenus importants et donc une tranche marginale d’imposition élevée, plus il sera lésé dans un régime fiscal à l’IR. Vous devrez en effet payer des impôts élevés.
Dans ce cas, il vaut donc mieux opter pour l’IS où le taux d’imposition maximum est de 25 %.
Anticiper la revente des biens immobiliers
Le régime des plus-values est drastiquement différent selon que vous optez pour la SCI à l’IS ou la SCI à l’IR. Si vous comptez détenir vos biens sur le long terme, le régime des abattements pour durée de détention vous permet de réduire votre imposition.
En revanche, dans une SCI à l’IS, plus le bien est détenu longtemps, plus sa valeur nette comptable est faible. La plus-value imposable est donc plus importante. De plus, il n’y a pas de possibilité de bénéficier d’abattement. Vous paierez ainsi plus d’impôt.
Ce régime est donc avantageux uniquement si vous prévoyez de revendre le bien rapidement pour réinvestir les bénéfices.
Peut-on changer de régime fiscal pour une SCI ?
On a vu que le régime fiscal par défaut est celui de l’IR. Il est donc possible pour une SCI de passer au régime de l’IS.
Les démarches pour passer de l’IR à l’IS
Une SCI peut basculer vers le régime de l’IS lorsqu’elle commence à générer des revenus importants ou si les associés souhaitent réinvestir rapidement les bénéfices de la société.
Voici la procédure à suivre pour une SCI qui souhaite passer de l’IR à l’IS :
- La décision doit être prise à l’unanimité des associés réunis en assemblée générale extraordinaire ou suivant les dispositions des statuts
- L’option doit être déclarée au Service des impôts des entreprises (SIE) compétent durant les trois premiers mois de l’exercice concerné
Il faut savoir que l’option pour le régime de l’IS est irrévocable. Autrement dit, il n’est pas possible pour une SCI de revenir à l’IR.
Les conséquences fiscales d’un changement de régime
Le passage du régime de l’IR vers le régime de l’IS produit principalement les conséquences suivantes :
- L’obligation de tenir une comptabilité. La société doit notamment tenir un livre-journal, un grand livre et déposer ses comptes annuels. Vous pouvez d’ailleurs faire appel à un expert-comptable pour s’occuper de ces formalités.
- L’obligation d’établir un bilan d’ouverture pour le premier exercice concerné par le changement de régime fiscal
- L’imposition immédiate des bénéfices non encore imposés, en sursis d’imposition et des plus-values latentes
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Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier via une SCI
Expert en investissement immobilier clé en main, Bevouac se donne pour mission de « Vous permettre de devenir investisseur immobilier en toute simplicité ».
Pour ce faire, nous offrons un accompagnement de A à Z, en fonction de vos besoins et de vos objectifs. Nos experts peuvent ainsi vous guider dans votre projet d’investir via une SCI en vous orientant vers le régime fiscal adapté à votre situation.
En résumé, le régime de la SCI à l’IS et de la SCI à l’IR possède chacun leurs avantages mais aussi leurs inconvénients. Les experts Bevouac vous offrent conseils et accompagnement pour choisir au mieux et optimiser votre fiscalité pour une rentabilité optimale.
