Comme toute société, la SCI à l’IR doit déclarer ses revenus (même si ce sont les associés règlent l’impôt correspondant car la SCI à l’IR n’a pas de personnalité fiscale).
Dans cet article, on vous explique comment optimiser votre déclaration de revenus dans le cadre d’une SCI à l’IR.
Comprendre le fonctionnement fiscal d’une SCI à l’IR
Une SCI à l’IR se distingue notamment de la SCI à l’IS du fait de ses modalités d’imposition.
La différence entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS
La SCI à l’IR n’a pas la personnalité fiscale.
Autrement dit, elle n’est pas directement imposée pour ses revenus. Ce sont les associés qui paient l’impôt sur les revenus de la SCI.
Chaque associé déclare sa quote-part dans les revenus de la société dans sa déclaration d’impôt annuelle. Dans ce cas, c’est le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) qui s’applique.
D’un autre côté, la SCI à l’IS paie elle-même ses impôts. Ses résultats sont imposés selon le taux unique de l’impôt sur les sociétés. On dit que la SCI à l’IS a une personnalité fiscale.
Le rôle des associés et du gérant dans la déclaration
Le gérant et les associés jouent des rôles complémentaires dans le cadre de la déclaration des résultats d’une SCI.
D’un côté, le gérant remplit le formulaire N°2072-S-SD destiné à la déclaration des revenus fonciers des sociétés immobilières non soumises à l’IS.
Une telle formalité permet de déterminer le résultat fiscal de la société.
Une fois ce dernier calculé, le gérant doit ensuite répartir les bénéfices entre les associés.
L’impact de la répartition des parts sur la fiscalité
En SCI à l’IR, l’impôt sur les revenus de la société est perçu entre les mains des associés.
C’est le principe même de ce type de SCI. Pour ce faire, les impôts sur les résultats de la société sont donc répartis au prorata de leurs parts sociales.
Les régimes fiscaux applicables
Les revenus d’une SCI sont des revenus fonciers. Ils peuvent être taxés sur la base du régime réel ou du régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier
C’est le régime d’imposition qui s’applique par défaut tant que la part individuelle de l’associé ne dépasse pas 15 000 euros par an.
Ce régime fiscal ouvre droit à un abattement de 30 % sur les revenus imposables.
Autrement dit, seuls les 70 % restants sont imposés.
Le régime réel d’imposition
Lorsque le montant des revenus fonciers annuels dépasse 15 000 euros, c’est le régime réel qui s’applique.
Dans ce cas, les charges locatives sont déduites des revenus. C’est donc le revenu net (déduit des charges) qui est imposé.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Quels revenus déclarer pour une SCI à l’IR ?
La SCI doit déclarer :
- Ses revenus locatifs bruts, soit tous les loyers encaissés dans l’année
- Les provisions sur charges récupérables (même si elles doivent ensuite être déduites).
Les charges déductibles doivent également être déclarées car elles sont destinées à être soustraites des revenus bruts pour déterminer le résultat net imposable.
Quelles charges peut-on déduire ?
Si vous optez pour le régime d’imposition réel, vous pouvez déduire certaines charges de vos revenus imposables. Il s’agit notamment des charges suivantes :
Les travaux
Sont déductibles toutes les charges liées à des travaux de rénovation, d’entretien ou de réparation du ou des biens immobiliers de la SCI.
En d’autres termes, il s’agit de toutes les dépenses liées au maintien du bien en l’état et non à en modifier la structure (travaux d’agrandissement par exemple).
À titre d’exemples, ces types de travaux sont déductibles :
- Un ravalement de façade
- Des travaux de réparation de canalisations défectueuses
- Le remplacement d’une installation électrique, etc.
Les charges de copropriété et les frais de gestion
Sont également déductibles :
- Les charges de copropriété
- Les honoraires versés à une agence de gestion locative ou éventuellement au gérant de la SCI.
Les taxes foncières et les intérêts d’emprunt
Les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, la construction ou la réparation des biens détenus par la SCI sont déductibles. De même, la taxe foncière est aussi déductible.
Comment prendre en compte la vacance locative ?
La vacance locative est une période pendant laquelle un bien immobilier destiné à la location est inoccupé.Cette situation entraîne ainsi un manque à gagner pour la SCI qui ne perçoit donc pas de revenus locatifs.
Il reste cependant possible d’optimiser la fiscalité durant cette période pour compenser ce manque à gagner. Pour ce faire, il faut :
- Justifier la recherche locative de locataires
C’est une façon de maintenir la destination du bien afin que les charges restent déductibles. Pensez ainsi à conserver toutes les preuves liées aux annonces ou contrats passés avec des agences pour la recherche de locataires.
Sachez qu’en cas de vacance prolongée ou de retrait du marché locatif pour usage personnel, les charges correspondantes ne seront pas déductibles.
- Effectuer des travaux d’entretien/réparation pour optimiser l’attractivité du bien et pour générer un déficit foncier
{{simulateur-strategie-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les documents nécessaires pour la déclaration
Voici les documents nécessaires pour la déclaration de revenus d’une SCI à l’IR :
Les relevés des revenus locatifs et des charges
Les documents justifiant les revenus de la SCI doivent être joints à la déclaration :
- Les baux locatifs qui justifient les loyers perçus ainsi que les charges locatives récupérées
- L’état des loyers perçus
Les justificatifs liés aux charges de la SCI doivent aussi être présentés afin de pouvoir les déduire correctement. Il s’agit notamment :
- Des justificatifs des taxes foncières payées
- Des factures liées aux honoraires des agences immobilières chargées de la gestion des biens, etc
.
Les factures et les justificatifs des travaux et dépenses
Seuls les travaux liés à l’entretien et à la réparation des biens peuvent être déduits. Encore faut-il pouvoir les justifier. Il faut donc joindre toutes les factures liées à ces dépenses à la déclaration de revenus de la SCI.
L’attestation de quote-part pour chaque associé
Comme ce sont les associés qui vont devoir s’acquitter de l’impôt sur les revenus de la SCI, il faut fournir les documents liés à la répartition des parts sociales parmi les associés dont notamment l’attestation de quote-part pour chaque associé.
Ce document indique le montant des revenus ou des déficits attribués à chaque associé.
Comment effectuer la déclaration annuelle ?
Pour déclarer ses revenus, le gérant de la SCI doit remplir le formulaire 2072-S dédié spécifiquement aux SCI à l’IR.
Utiliser le formulaire 2072 pour la SCI
Pour déclarer ses revenus, le gérant d’une SCI à l’IR doit remplir le formulaire 2072-S-SD. Les SCI qui effectuent des opérations immobilières plus complexes comme la détention d’un bien historique, par exemple, doivent remplir un formulaire N° 2072-C.
Répartir les revenus fonciers entre les associés
Sur la base des revenus déclarés par la SCI, le gérant de la société doit ensuite calculer la quote-part de chaque associé en fonction de ses parts sociales.Il doit ensuite faire parvenir à chacun un relevé de sa quote-part sur les bénéfices ou le déficit de la société.
Déclarer sa quote-part avec le formulaire 2044
Chaque associé doit ensuite déclarer sa quote-part sur les résultats de la SCI (bénéfice ou déficit) :
- Dans le formulaire 2042 pour le régime micro-foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros)
- Dans le formulaire 2044 pour les régimes réels (si les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 euros).
Les échéances fiscales à respecter
L’administration fiscale a fixé des échéances à respecter pour la réalisation des déclarations fiscales.
La date limite pour la déclaration de la SCI
Une SCI doit déclarer ses revenus à l’administration fiscale au plus tard le 2ᵉ jour ouvré après le 1er mai, avec une tolérance de 15 jours.Depuis 2020, cette déclaration doit être réalisée uniquement sur Internet sur le site impots.gouv.fr.
Les obligations spécifiques des associés
Comme la déclaration individuelle des associés découle de celle de la SCI, la date limite est donc ultérieure à la date limite applicable pour cette dernière.Elle s’étale entre mai et juin selon votre département.
Les conséquences en cas de retard ou d’oubli
Les conséquences peuvent être importantes en cas de retard ou d’oubli de déclaration, aussi bien pour la SCI que pour les associés :
- Des sanctions peuvent s’appliquer comme une majoration d’impôt (entre 10 % à 40 % selon les circonstances de la régularisation) et des intérêts de retard (0,20 % par mois de retard).
- Le déficit foncier ne sera pas pris en compte. Ce serait alors une occasion manquée de réduire son imposition.
En cas de retard ou d’oubli, vous pouvez remplir et envoyer spontanément votre déclaration pour limiter les dégâts.
Les sanctions seront moins lourdes. D’ailleurs, si le retard est justifié, vous pouvez demander une remise gracieuse des pénalités.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Que faire en cas de déficit foncier ?
Il y a déficit foncier lorsque les charges déductibles de la SCI sont plus importantes que son revenu. Il y a donc un résultat négatif. Le déficit peut être imputé sur les revenus globaux des associés.
L’imputation sur les revenus globaux
Au même titre que les bénéfices, le déficit généré par la SCI peut aussi être imputé sur les revenus globaux des associés (en respectant le plafond annuel de 10 700 euros).
Report des déficits sur les années suivantes
Si la SCI a généré un déficit important, un reliquat subsiste alors après déduction des 10 700 euros de plafond autorisé.Le déficit non utilisé peut être reporté sur les années suivantes jusqu’à la limite de 10 années.
Le déficit foncier est une réelle opportunité pour les associés de réduire leur imposition, surtout si la SCI génère des revenus importants les années suivantes.
3 conseils pour optimiser la fiscalité de votre SCI à l’IR
Voici nos conseils pour optimiser votre fiscalité en SCI à l’IR :
Choisir entre régimes fiscaux en fonction de votre projet
D’office, une SCI est soumise au régime fiscal d’impôt sur le revenu. Cependant, elle est libre d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés.
Voici les critères à prendre en compte pour choisir efficacement :
- La nature des revenus locatifs
Le régime de l’IS est adapté pour les revenus importants supérieurs aux charges car l’amortissement permet de réduire l’imposition.
- Vos objectifs patrimoniaux
Si vous visez une détention des biens sur le long terme ou une transmission familiale, il vaut mieux rester sur le régime de l’IR. Le régime de l’IS est plus adapté pour les reventes pour une capitalisation rapide.
- La tranche marginale d’imposition des associés
Des associés imposés selon une tranche marginale élevée ont tout intérêt à opter pour le régime de l’IS où le taux d’imposition est limité à 25 % (cela ne prend pas en compte les prélèvements sur les dividendes, soumis à la flat taxe).
Maximiser les déductions avec des travaux adaptés
Nous avons vu que les dépenses liées aux travaux de rénovation, de réparation et d’entretien sont déductibles.
Maximiser ces dépenses permet donc de réduire le bénéfice imposable, voire de générer un déficit foncier.
En tous les cas, c’est un moyen d’optimiser la fiscalité en SCI à l’IR.
Préparer une gestion rigoureuse des justificatifs
Les charges sont déductibles uniquement si elles peuvent être dûment justifiées.
Pensez donc à conserver toutes les pièces justificatives susceptibles de convaincre l’administration fiscale de la réalité des dépenses correspondantes.
Quels risques en cas de mauvaise déclaration ?
Des erreurs de déclaration peuvent entraîner des sanctions.
Les sanctions fiscales possibles pour la SCI et pour les associés
Toute erreur ayant conduit à réduire votre impôt ou à augmenter vos avantages fiscaux peut entraîner les sanctions suivantes :
- Une majoration de 10 % de l’impôt dû
- Des intérêts de retard de l’ordre de 0,20 % par mois de retard (soit 2,4 % en un an)
.
Corriger une erreur après dépôt de la déclaration
Il reste cependant possible d’éviter ces sanctions :
- En déposant spontanément une déclaration rectificative
- Ou en répondant à une relance de l’administration dans un délai de 30 jours
{{demarrer-projet="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier via une SCI à l’IR
Expert en investissement immobilier locatif clé en main, Bevouac est votre partenaire idéal pour vous accompagner dans votre projet d’investissement via une SCI à l’IR.Nous vous apporterons conseils et appui pour optimiser votre fiscalité.En résumé, déclarer les revenus en SCI à l’IR demande tact et organisation aussi bien pour optimiser la fiscalité que pour respecter les délais légaux.
Une déclaration dûment remplie permet de réduire la fiscalité grâce aux charges déductibles. Les experts Bevouac vous accompagnent pour optimiser votre rentabilité en SCI à l’IR.
Comme toute société, la SCI à l’IR doit déclarer ses revenus. On vous explique comment optimiser votre déclaration de revenus dans le cadre d’une SCI à l’IR.
