Le régime fiscal d’une SCI est une décision très importante tant les conséquences sur sa rentabilité sont déterminantes.
Entre SCI à l'IR et SCI à l'IS, les impacts sont différents en termes de modalités d'imposition, de traitement des plus-values ou encore de conséquences financières sur les associés.
Dans cet article, on vous aide à choisir.
Qu’est-ce qu’une SCI et pourquoi choisir ce statut ?
La Société civile immobilière (SCI) est une structure juridique dans laquelle 2 ou plusieurs investisseurs s'associent pour acquérir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
Les associés ici ne sont pas directement propriétaires des biens détenus par la société.
Ils sont seulement détenteurs de parts sociales et perçoivent des dividendes proportionnels à leur quote-part respective.
Les investisseurs optent généralement pour la SCI pour investir entre amis, en famille ou pour investir à moindres frais en mutualisant les apports.
Les avantages de la SCI pour l’immobilier locatif
La SCI pour investir dans la pierre offre divers avantages dont :
- Une gestion immobilière simplifiée. Elle est confiée au gérant.
- Optimisation fiscale. Les associés peuvent choisir entre le régime de l'IR ou le régime de l'IS en fonction de leurs objectifs ou du type d'activités de la société.
- Facilitation de la transmission patrimoniale. La SCI permet de transmettre facilement et à moindres frais des biens immobiliers à ses descendants.
- Mutualisation des risques avec les autres associés
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Quels sont les régimes fiscaux possibles pour une SCI ?
Une SCI peut être à l'IR ou à l'IS.
L’impôt sur le revenu (IR)
Une SCI est d'office soumise au régime de l'impôt sur le revenu (IR) à sa création. Dans ce cas, la SCI ne paie pas directement les impôts sur les revenus qu'elle génère. Ces derniers sont perçus entre les mains des associés.
On parle de SCI transparente. En effet, elle n'a pas la personnalité fiscale. Ce sont les associés qui sont imposés à hauteur de leur participation respective dans le capital social. C'est donc le barème progressif de l'IR qui s'applique ici.
L’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI peut opter pour le régime fiscal de l'impôt sur les sociétés (IS). Ce choix était autrefois irréversible. Cependant, depuis 2020, la société reste libre de revenir au régime de l'IR sous conditions.
Dans le cadre du régime de l'IS, la SCI a une personnalité fiscale. Autrement dit, elle paie elle-même les impôts au taux de l'IS.
Toutefois, les associés sont aussi imposés si la société procède à une distribution de dividendes. Il y a donc un régime de double imposition.
Les critères pour choisir entre IR et IS
Vous l'aurez compris : une SCI est libre de choisir entre l'IR ou l'IS. Chaque régime possédant ses spécificités, ses avantages et ses contraintes, le choix est déterminant car il produit un impact financier important.
Voici les critères à prendre en compte :
Le type d’activité : location nue ou meublée
Le choix pour l’un ou l’autre régime fiscal peut être guidé ou imposé par le type d’activité réalisé. La location nue est une activité civile. De ce fait, elle est compatible avec la SCI qui est une société civile.
Dans ce cas, vous pouvez opter pour la SCI à l’IR ou à l’IS selon le niveau des revenus générés, les objectifs patrimoniaux. Quand les revenus locatifs sont élevés, il vaut mieux opter pour la SCI à l’IS car le taux d’imposition est moindre par rapport au taux de l’IR.
La location meublée, elle, est une activité commerciale. En principe, elle est donc incompatible avec la SCI qui a vocation à exercer une activité civile. Deux exceptions sont cependant admises :
- La SCI doit passer automatiquement au régime de l’IS
- Les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas 10 % des revenus totaux de la SCI
La durée et les objectifs de l’investissement
Votre horizon d’investissement et vos objectifs d’investissement sont aussi des critères pertinents à prendre en compte.
Si vous visez une détention sur le long terme, le régime de l’IR peut-être préférable à cause de son régime avantageux des plus-values. Des abattements pour durée de détention permettent de réduire l’imposition des plus-values.
L’IS est, en revanche, préférable pour réinvestir les revenus de la SCI à court ou moyen terme car ce régime permet de déduire les amortissements.
Sur le long terme, le régime de l’IS est moins avantageux car le calcul de la plus-value imposable prend en compte la valeur comptable du bien.
La situation personnelle des associés
Dans le cadre du régime de l’IR, les revenus de la SCI sont imposés entre les mains des associés.
Chaque associé est donc imposé selon sa tranche marginale d’imposition. Un associé imposé selon une tranche élevée devra ainsi payer plus d'impôts.
Dans ce cas, il vaut mieux opter pour l’IS pour limiter le taux d’imposition à 25 % (le taux normal de l’IS).
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Comparaison entre le régime IR et le régime IS
Voici ce qui différencie ces deux régimes fiscaux :
Les différences en matière de charges déductibles
Dans la SCI à l’IR, les charges déductibles sont limitées. Elles sont définies par les règles du régime foncier car les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers.
Les charges déductibles dans le régime de l’IR sont :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion
- Les travaux d’entretien et de réparation
- Les taxes foncières
- Les dépenses liées à la gestion du bien
D’un autre côté, sous le régime de l’IS, les revenus locatifs sont soumis au régime des bénéfices commerciaux.
Les charges déductibles sont ainsi plus diversifiées. Elles incluent les dépenses liées aux travaux d’amélioration et d’agrandissement des biens immobiliers de la SCI. De plus, le régime de l’IS permet d’amortir le prix d’achat du bien et des équipements.
L'imposition des plus-values immobilières
Le régime des plus-values immobilières diffère selon que la SCI est à l’IR ou à l’IS.
En principe, on parle de plus-value si le prix de vente d’un bien est supérieur à son prix d’acquisition.
Le mode de calcul de la plus-value est simple dans le régime de l’IR. C’est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition du bien. Le résultat est imposé à 19 % pour l’IR puis à 17,2 % à titre de prélèvements sociaux.
Un abattement pour durée de détention s’applique. L’exonération est totale à partir de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux.
D’un autre côté, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquent dans une SCI à l’IS.
Le calcul de la plus-value intègre la valeur comptable nette du bien. Ainsi, la plus-value est égale à la différence entre le prix d’achat du bien et la valeur comptable nette du bien (prix d’acquisition diminué des amortissements cumulés).
Compte tenu de ce mode de calcul, plus le bien est détenu longtemps, plus la plus-value imposable sera élevée. L'impôt dû sera donc tout aussi élevé.
La plus-value ainsi calculée est imposée à un taux de 25 %.
Les implications comptables et administratives
En raison d’une déductibilité plus large, le régime de l’IS nécessite la tenue d’une comptabilité commerciale. L’amortissement comptable nécessite en effet de tenir une comptabilité plus rigoureuse.
Les frais comptables sont ainsi plus importants par rapport au régime de l’IR (environ 1 500 € an minimum).
L'imposition sur la plus-value
Le taux d’imposition applicable diffère selon que la SCI est soumise au régime de l’IS ou de l’IR :
- 36,2 % sous le régime de l’IR (19 % pour l’IR et 17,2 % pour les prélèvements sociaux)
- 15 % pour moins de 42 500 euros et 25 % au-delà
Les obligations fiscales d’une SCI selon le régime choisi
Les revenus de la SCI doivent obligatoirement être déclarés à l'administration fiscale.
Les déclarations obligatoires pour une SCI à l’IR
En SCI à l'IR, le gérant doit remplir le formulaire N° 2072-S-SD, réservé aux sociétés non soumises à l'IS. Une fois cette formalité accomplie, il procède au calcul de la part de chaque associé sur les revenus de la société.
Chaque associé est ensuite notifié de sa quote-part dans le capital. Il doit intégrer celle-ci dans son formulaire de déclaration de revenus (2044 sous le régime du réel et 2042 sous le régime du micro-foncier).
Les déclarations obligatoires pour une SCI à l’IS
Les formalités déclaratives en SCI à l'IS sont les suivantes :
- Déclaration du résultat fiscal de la société via le formulaire 2065
- Déclaration de la TVA via le formulaire 3310-CA3 (si soumissions à la TVA)
- Déclaration des dividendes (si distribution) via le formulaire 2777-D.
De leur côté, les associés doivent aussi déclarer leurs dividendes dans leur déclaration individuelle en cas de distribution de dividendes par la SCI.
Les documents nécessaires et les dates clés
Les documents suivants doivent être joints à la déclaration des revenus de la DCI :
- Les relevés des revenus locatifs comme les baux locatifs, les états des loyers perçus
- Les pièces justificatives liées aux charges déductibles
- L'attestation de quote-part de chaque associé pour une
Ces déclarations doivent être réalisées en ligne sur le site de l'administration fiscale le 2e jour ouvrable suivant le 1er mai.
Les déclarations réalisées par les associés doivent être réalisées entre mai et juin.
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Quels sont les impacts fiscaux sur les revenus et les associés ?
Les impacts fiscaux diffèrent selon que la SCI est soumise à l'IS ou à l'IR :
Fiscalité des revenus pour une SCI à l’IR
La SCI à l'IR est une SCI transparente. Autrement dit, elle ne subit aucun impact fiscal. Ce sont les associés qui supportent le paiement des impôts sur les revenus de la société à hauteur de leur participation respective dans le capital social.
Les associés sont ainsi imposés sur leur quote-part respective, peu importe qu'il y ait ou non distribution de dividende.
En cas de déficit foncier, ils peuvent le déduire sur leurs revenus globaux dans la limite de 10.700 euros par an et reporter le reliquat sur les 10 années suivantes.
Fiscalité des revenus pour une SCI à l’IS
En SCI à l'IS, la SCI s'acquitte elle-même de l'impôt sur les sociétés pour ses résultats fiscaux. Elle peut réduire son imposition grâce aux amortissements et à la déduction des charges déductibles.
Les associés de la SCI à l’IS ne sont imposés que si celle-ci a distribué des dividendes.
Les conséquences en cas de déficit foncier ou fiscal
Le traitement du déficit foncier diffère selon le régime fiscal choisi :
- Dans une SCI à l'IS, les associés peuvent imputer le déficit sur leur revenu global dans la limite de 10 700 euros par an. Le surplus est, de plus, reportable dans les 10 années suivantes.
- Dans une SCI à l'IR, le déficit foncier s'impute sur le bénéfice imposable de la société et est reportable sur les exercices suivants sans limitation de durée.
Ici, les associés ne peuvent pas imputer le déficit foncier sur leur revenu global car la SCI dispose d'une personnalité fiscale distincte de celle des associés.
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Spécialiste en investissement locatif clé en main, Bevouac vous aide à monter votre investissement via une SCI. Nos experts prennent le temps d'étudier vos objectifs pour vous orienter vers le régime fiscal adapté.
Sous le régime de l'IR ou de l'IS, nous vous aidons à optimiser rendement.
En résumé, le régime fiscal d'une SCI joue un rôle non négligeable sur sa rentabilité. C'est pourquoi vous devez choisir en tenant compte de votre horizon de placement, vos objectifs et votre situation personnelle. Bevouac vous conseille et vous oriente pour vous aider à optimiser votre fiscalité en SCI.
