Investir dans l’immobilier locatif meublé est une stratégie prisée des investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité.
Deux statuts existent : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
Ce dernier offre des avantages fiscaux attractifs, notamment la possibilité d’amortir le bien, d’exonérer certaines plus-values et d’imputer les déficits sur le revenu global. Cependant, il impose aussi des obligations comptables et fiscales plus strictes.
Dans ce guide, nous allons explorer en détail les conditions d’accès au statut LMP, ses avantages, sa fiscalité et les démarches à suivre pour l’obtenir.
Qu'est-ce que le statut de LMP ?
Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) concerne les propriétaires dont l’activité locative meublée est considérée comme professionnelle au regard de l’administration fiscale.
Contrairement au LMNP, il impose des seuils de revenus à respecter et des obligations comptables spécifiques.
Les conditions pour obtenir le statut de LMP
Pour bénéficier du statut LMP, plusieurs critères doivent être respectés. Voici les principales conditions à remplir :
Les recettes locatives minimales
L'une des premières conditions pour obtenir le statut de LMP est que les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € par an.
En outre, ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal. En d'autres termes, l’activité de location meublée doit constituer l’une des sources principales de revenus du foyer.
L'inscription au registre du commerce (RCS)
Pour que l'activité de location meublée soit qualifiée de professionnelle, l'investisseur doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette inscription formalise l'activité en tant que profession commerciale et permet de bénéficier des avantages fiscaux associés au statut LMP.
L’activité principale et les seuils à respecter
Le statut LMP exige que la location meublée soit l’activité principale de l’investisseur. En plus de la condition de revenus, il doit démontrer qu'il consacre une part importante de son temps à cette activité.
En d’autres termes, la location de biens meublés ne doit pas être une simple activité accessoire ou ponctuelle, mais bien une occupation à plein temps.
Quelles différences entre LMP et LMNP ?
Les statuts LMP et LMNP concernent tous deux la location de biens meublés, mais ils diffèrent sur plusieurs points dont :
Le niveau de revenus locatifs
La principale différence entre ces deux régimes réside dans le niveau des revenus locatifs.
Pour bénéficier du statut LMP, les recettes doivent être supérieures à 23 000 € par an et représenter plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal.
Le LMNP, en revanche, ne pose pas de seuil de revenus. L'investisseur peut louer des biens meublés avec des revenus plus faibles et n'est pas obligé de faire de cette activité sa source principale de revenus.
L'imposition et les avantages fiscaux
Le statut LMP permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, notamment en matière d'amortissement. Un investisseur en LMP peut amortir l’ensemble du bien, y compris les travaux de rénovation, ce qui permet de réduire considérablement la base imposable.
En revanche, le statut LMNP offre des avantages moins importants en termes d'amortissement. De plus, il n'est pas possible de déduire certaines charges liées à la gestion active du bien comme c'est le cas en LMP.
La gestion des déficits
En LMP, si les charges (intérêts d'emprunt, entretien, amortissements, etc.) sont supérieures aux recettes, l’investisseur peut compenser les déficits avec d'autres revenus de son foyer fiscal.
Le LMNP, en revanche, limite cette possibilité. Le déficit est limité aux revenus générés par la location meublée.
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Les avantages fiscaux du statut LMP
Le statut LMP offre plusieurs avantages fiscaux notables qui permettent d'optimiser l’imposition des revenus tirés de la location meublée.
L'exonération de l'IFI
Un des grands avantages du statut LMP est l'exonération de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour les biens immobiliers meublés.
Contrairement à la location nue, les biens meublés sous le statut LMP sont exonérés de cet impôt, ce qui constitue un réel avantage pour les investisseurs disposant de biens immobiliers importants.
L'amortissement du bien et des travaux
En tant que LMP, l'investisseur peut amortir le bien immobilier (hors terrain) ainsi que les travaux de rénovation effectués. L'amortissement permet de réduire la base imposable et, ainsi, d’alléger le montant des impôts à payer.
La déduction des charges réelles
Tous les frais liés à la gestion de la location meublée, tels que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les assurances, ou encore les travaux d’entretien, peuvent être déduits des revenus locatifs.
Cette déduction est un moyen efficace de réduire la rentabilité nette de l’investissement tout en optimisant la fiscalité.
La réduction des plus-values professionnelles
Le statut LMP permet également de bénéficier d’une réduction des plus-values professionnelles lors de la vente d’un bien immobilier sous certaines conditions. Il faut notamment que le bien ait été détenu pendant plus de 5 ans.
Fiscalité du LMP : comment ça marche ?
La fiscalité du LMP repose sur deux régimes principaux : le régime réel et le micro-BIC.
Régime réel vs micro-BIC
Sous le régime réel, vous déclarez vos recettes et vos charges réelles. Ce régime permet de déduire les charges (intérêts d'emprunt, frais de gestion, amortissement du bien et des travaux) et de réduire ainsi votre base imposable.
Il est plus complexe administrativement, mais souvent plus avantageux pour les investisseurs avec des revenus élevés ou des charges importantes.
En revanche, le régime Micro-bic est simplifié et s'applique si vos recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
L’imposition des bénéfices
Les bénéfices réalisés en LMP sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des BIC, à un taux progressif, selon vos revenus. L’amortissement et les charges déductibles permettent de réduire cette base imposable.
Les cotisations sociales et contributions
En LMP, les revenus sont également soumis aux cotisations sociales sur la base des bénéfices réalisés.
Ces cotisations représentent environ 17,2 % des revenus locatifs. Cela constitue un coût supplémentaire, mais ces cotisations permettent de bénéficier de certains droits sociaux (retraite, couverture santé, etc.).
Quelles déclarations et démarches pour devenir LMP ?
Voici les démarches à effectuer pour devenir LMP :
L'immatriculation au RCS
La première démarche pour obtenir le statut LMP consiste à s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette inscription formalise l’activité de location meublée et permet de la considérer comme professionnelle.
Choix du régime fiscal
Une fois inscrit au RCS, l'investisseur devra choisir entre le régime réel ou le micro-BIC en fonction de ses recettes et de ses charges. Ce choix aura un impact direct sur le montant de l’impôt à payer.
Déclaration des revenus
Les revenus de la location meublée doivent être déclarés via le formulaire 2042 C PRO. Ce formulaire permet de détailler les recettes et de choisir le régime fiscal adapté. En cas de choix du régime réel, une comptabilité précise devra être tenue pour justifier des charges déductibles.
Les inconvénients du statut LMP
Bien que le statut LMP offre des avantages fiscaux considérables, il comporte également certains inconvénients.
Gestion active des biens
La gestion des biens en LMP exige un suivi constant des locataires, de l'entretien, des réparations, etc. Cette gestion active peut être contraignante et nécessiter un investissement en temps important (ou un budget si l’investisseur délègue).
Les obligations comptables et administratives
Les obligations comptables et administratives en LMP sont plus complexes que pour le statut LMNP.
Voici les principales obligations à respecter :
- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour être reconnu comme loueur professionnel.
- Tenue d'une comptabilité détaillée : Contrairement au LMNP, où la comptabilité peut être simplifiée, le statut LMP exige une comptabilité en bonne et due forme (tenue d'un livre-journal, un grand livre et un bilan annuel).
- Amortissement du bien et des charges impliquant une gestion rigoureuse des dépenses et des revenus pour réduire le revenu imposable.
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Quand le LMP est-il idéal pour investir ?
Le statut de LMP est particulièrement avantageux pour les investisseurs qui remplissent certaines conditions et souhaitent maximiser les avantages fiscaux. Voici les cas où le LMP est idéal :
- Activité principale en location meublée
Si vous souhaitez faire de la location meublée votre activité principale et générer des revenus supérieurs à 23 000 € par an. - Revenus locatifs conséquents
Si vos recettes locatives dépassent le seuil des 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. - Investissement immobilier à long terme
Si vous disposez d’un capital significatif et souhaitez bénéficier des avantages liés à l'amortissement, à l'exonération de l'IFI et à la réduction des plus-values. - Gestion active et professionnelle
Si vous êtes prêt à gérer activement vos biens immobiliers et à respecter les obligations comptables plus strictes.
Comparaison avec d'autres régimes fiscaux
Voici une comparaison rapide entre LMP, LMNP et SCI :
LMP vs LMNP
Voici les principales différences entre LMP et LMNP :
- Le seuil de revenus
Le LMNP est accessible si les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieurs aux autres revenus du foyer, alors que le LMP exige de franchir ces seuils. - L’mposition
En LMNP, les amortissements ne créent pas de déficits imputables sur le revenu global, contrairement au LMP. - Les cotisations sociales
Le LMP implique le paiement des cotisations sociales (SSI ou URSSAF), tandis que le LMNP est soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %).
LMP vs SCI
Le statut LMP présente des différences notables par rapport à la SCI :
- La nature juridique
Le LMP est une activité individuelle, alors que la SCI est une société qui permet d’optimiser la transmission et de mutualiser l’investissement. - Le régime fiscal
La SCI peut être soumise à l’IS, avec un amortissement du bien, mais cela entraîne une taxation plus lourde sur les plus-values en cas de revente. - La gestion des déficits
En LMP, les déficits sont imputables sur le revenu global, ce qui n’est pas possible en SCI à l’IR.
LMP vs location nue en direct
Voici les principales différences entre LMP et location nue en direct :
- La fiscalité
La location nue est soumise aux revenus fonciers, souvent plus taxés que le régime BIC du LMP. - La déduction des charges
Le LMP permet d’amortir le bien, ce qui n’est pas le cas en location nue. - La transmission
En location nue, la transmission est plus simple, alors que le LMP peut nécessiter une revente partielle des biens pour optimiser la succession.
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Nos conseils pour optimiser son investissement en LMP
Voici nos conseils pour tirer pleinement parti des avantages du statut LMP :
- Bien choisir son régime fiscal
Le LMP est avantageux si vous souhaitez maximiser la déduction des charges et réduire votre impôt global. - Optimiser l’amortissement
La comptabilisation des amortissements permet de réduire l’assiette imposable et de lisser la fiscalité sur le long terme. - Anticiper la transmission
Une SCI ou une donation-partage peut être une alternative pour éviter une fiscalité trop lourde en cas de succession. - Surveiller les seuils de revenus
Si vos revenus locatifs baissent, anticipez un passage en LMNP pour ajuster votre fiscalité.
Peut-on cumuler LMP et LMNP ?
Il est impossible de cumuler les statuts LMP et LMNP car les conditions de revenus sont appréciés au niveau du foyer fiscal.
Quels types de biens sont éligibles ?
Pour être éligible au statut LMP, un bien doit être loué meublé au sens du décret N° 2015-981.
Sont concernés :
- Les logements meublés classiques (appartements, maisons, colocations)
- Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme)
- Les locations saisonnières (Airbnb, courte durée)
Comment sortir du statut LMP ?
Un investisseur peut perdre son statut LMP si ses recettes locatives deviennent inférieures à 23 000 € ou si elles passent sous le seuil des autres revenus du foyer fiscal. Dans ce cas, il redevient automatiquement LMNP.
Le LMP est-il devenu plus intéressant que le LMNP avec la réforme du PLF 2025 ?
Le projet de loi de finance de 2025 a voté la réintégration de l’amortissement dans l’imposition de la plus-value lors d’une cession de bien exploité en LMNP.
Dans ces conditions, le gouvernement ayant dégradé l’attractivité du LMNP, le LMP devient mécaniquement plus intéressant en comparaison.
Si avant la réforme, la majorité des investisseurs avaient intérêt à être en LMNP plutôt qu’en LMP, c’est aujourd’hui beaucoup moins évident.
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Bevouac vous accompagne pour investir dans l'immobilier en LMP
Le passage au statut LMP demande une gestion précise et une bonne connaissance des règles fiscales. Expert en investissement locatif clé en main, Bevouac vous accompagne dans le choix du bien, l’optimisation fiscale et la gestion locative.
Le statut LMP représente une opportunité fiscale intéressante pour les investisseurs immobiliers qui exercent cette activité à titre principal et génèrent des revenus locatifs importants. Grâce à ses nombreux avantages, notamment en matière d’amortissement et d’exonération de l’IFI, il est un choix judicieux pour ceux qui souhaitent optimiser leur fiscalité. Toutefois, il nécessite un engagement sérieux en termes de gestion active des biens et de respect des obligations comptables.
