Investir dans une SCI à l'IS procure de nombreux avantages, mais aussi des inconvénients. Quelles sont les différences avec une SCI à l'IR ? Comment faire son choix ?
Ce n'est qu'un échantillon des questions auxquelles nous répondons dans cet article.
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
Une société civile immobilière est une société dont l’objet social consiste en l’achat et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle doit choisir entre deux types de régime fiscal : l’IR ou l’IS.
Une SCI à l’IS est donc une SCI qui dispose d’une personnalité fiscale distincte de celle de ses associés. Elle paie donc elle-même les impôts sur ses résultats sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Quelles différences avec la SCI à l’IR ?
Voici les principales différences entre la SCI à l’IS et la SCI à l’IR :
Modalités d’imposition des revenus de la SCI
Les associés d’une SCI à l’IR déclarent chacun leur quote-part sur les revenus de la SCI dans leur déclaration de revenus personnelle.
La SCI ne dispose pas d’une personnalité fiscale. Ses revenus sont donc imposés entre les mains des associés.
La SCI à l’IS dispose, elle, de la personnalité fiscale. Elle paie elle-même les impôts sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS).
Fiscalité des associés
Sous le régime de l’IS, les associés de la SCI ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes.
Sous le régime de l’IR, en revanche, les associés sont toujours imposés même si la société ne distribue pas de dividendes. Ils déclarent leur quote-part dans les revenus de la société dans leur déclaration d’impôt personnelle.
Amortissement
L’amortissement du ou des biens immobiliers détenus par la société n’est possible que sous le régime de l’IS. La comptabilisation des amortissements permet de réduire le bénéfice imposable.
En revanche, si le bien est détenu sur une longue période, la prise en compte des amortissements peut alourdir l’impôt sur les plus-values à la revente.
Fiscalité lors de la revente
Le régime fiscal des plus-values est soumis au régime appliqué aux particuliers dans le cadre d’une SCI à l’IR. Des abattements s’appliquent donc en fonction de la durée de détention (exonération totale après 22 ans de détention).
Dans le cadre de la SCI à l’IS, en revanche, la plus-value imposable tient compte des amortissements pratiqués.
Plus le bien est détenu sur une longue durée, plus la valeur comptable du bien est réduite (en raison de la déduction des amortissements cumulés). Le montant de la plus-value sera donc plus important, et en conséquence, l’impôt dû sera tout aussi élevé.
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Pourquoi investir dans l’immobilier via une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS offre de réels avantages pour les investisseurs :
Réduction de la fiscalité sur les revenus fonciers
La fiscalité en IS est réduite par rapport au régime de l’IR pour plusieurs raisons :
- La déductibilité des amortissements permet chaque année et durant environ 50 ans, de réduire le bénéfice imposable de la société
- Une déductibilité étendue des charges. Les règles de déduction en SCI à l’IS sont plus larges qu’en SCI à l’IR.
- Un taux d’imposition avantageux par rapport à l’IR. La tranche marginale d’imposition en IR peut aller jusqu’à 45 %. Or, le taux de l’IS n’est que de 15 % pour les premiers 42 500 euros puis 25 % au-delà.
- Absence de prélèvements sociaux, contrairement au régime de l’IR.
Amortissement comptable des biens immobiliers
L’amortissement correspond à la perte de valeur d’un bien dans le temps. Cette perte de valeur est comptabilisée et déduite des résultats imposables dans le cadre de la SCI à l’IS.
Cela vient alors réduire l’imposition de la société.
Adaptée aux projets immobiliers de grande envergure
La SCI à l’IS est adaptée pour des investisseurs qui souhaitent fructifier rapidement leur capital en réinvestissant les bénéfices dans l’achat de nouveaux biens.
Autrement dit, les biens ne sont pas détenus longtemps mais revendus rapidement pour éviter les effets pervers de l’amortissement sur le calcul de la plus-value. Attention toutefois à ne pas être requalifié en marchand de bien.
De plus, comme les associés ne sont imposés que s’ils perçoivent des dividendes, le réinvestissement des bénéfices ne produit aucun impact sur leur fiscalité personnelle.
Quels sont les inconvénients de la SCI à l’IS ?
Le régime de la SCI à l’IS compte aussi des inconvénients, à savoir :
La fiscalité sur les plus-values
Si la SCI à l'IR est soumise au régime de plus-values des particuliers, la SCI à l’IS se voit appliquer le régime fiscal des plus-values professionnelles.
Dans ce cas, le calcul de la plus-value prend en compte non le prix de vente du bien comme dans la SCI à l’IR mais la valeur comptable nette.
Autrement dit, la plus-value est égale à la différence entre le prix d’achat et le prix d’achat déduit des amortissements cumulés (valeur comptable nette).
De ce fait, plus le bien est détenu sur une longue durée, plus le montant de la plus-value sera élevé. L’impôt dû sera tout aussi élevé.
De plus, il n’y a aucune possibilité d’abattement pour durée de détention comme dans le régime de plus-values des particuliers.
Une gestion comptable complexe et coûteuse
Pour tenir compte des amortissements et pour déduire les charges, la société doit tenir une comptabilité rigoureuse. Le recours à un expert-comptable est d’ailleurs incontournable. Or, cela génère des frais qui vont venir alourdir les charges de la société.
De l’imposition même en cas de déficit foncier
Le déficit foncier généré par la société ne peut être répercuté sur le revenu global des associés. Les associés ne peuvent donc pas déduire le déficit foncier de la SCI pour réduire leur imposition personnelle.
Comment créer une SCI à l’IS ?
Voici notre guide détaillé pour vous aider à créer votre SCI à l’IS :
Choisir le statut fiscal dès la création
Le régime de l’IR est le régime fiscal par défaut qui s’applique dès la création de la SCI.
Celui de l’IS est disponible sur option. Les associés ont toutefois tout intérêt à faire leur choix dès la création car celui-ci détermine l’imposition des revenus et des plus-values de la société, ou en d’autres termes, sa rentabilité à long terme.
Pour choisir, il faut prendre en compte des critères pertinents (voir dans la rubrique sur “SCI à l'IS ou à l'IR: Comment choisir ?”).
Enregistrer la société auprès des autorités compétentes
Comme toute société constituée légalement, la SCI doit aussi faire l’objet de formalités de déclaration :
- Publier un avis de constitution dans le JAL (Journal d’annonces légales) en mentionnant les informations essentielles comme l’objet social, le siège social, la durée, le capital.
- Déposer un dossier auprès du CFE compétent (Centre de Formalités des Entreprises) pour obtenir l’immatriculation et un extrait Kbis.
- Inscrire les associés de la SCI au RBE (Registre des bénéficiaires effectifs) compétent.
SCI à l’IS : pour qui est-ce intéressant ?
Vous l’aurez compris : le régime de la SCI à l’IS n’est pas adapté à tous les profils d’investisseurs. Voici le type de profil adapté à la SCI à l’IS :
Investisseurs souhaitant développer un patrimoine immobilier locatif
En raison de la possibilité de réduire le bénéfice imposable, le régime de l’IS est idéal pour les investisseurs qui souhaitent générer des revenus locatifs importants.
Il est aussi idéal pour les biens à forte rentabilité comme les immeubles de rapport ou les locations en zones tendues.
Investissements en biens professionnels ou commerciaux
La SCI à l’IS est le statut idéal pour investir dans des biens professionnels ou commerciaux car il n’y a pas de risque de requalification fiscale en société commerciale. Ce risque est plus accru dans le cadre de la SCI à l’IR.
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Quelle fiscalité pour une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS se caractérise par la double imposition des bénéfices de la société : au niveau de la société tout d’abord, puis au niveau des associés.
L’impôt sur les sociétés
Comme la SCI à l’IS dispose d’une personnalité fiscale, elle est imposée pour les bénéfices qu’elle réalise.
Elle est donc redevable du paiement de l’impôt sur les sociétés (IS) sur ses résultats annuels. Contrairement à l’IR dont le taux est progressif, l’IS est appliqué sur la base d’un taux fixe de 25 %.
Toutefois, sous certaines conditions, un taux réduit de 15 % peut aussi s’appliquer pour les premiers 42 500 euros réalisés par la société. Pour ce faire la société doit remplir deux conditions :
- Le capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques (au moins à 75 %)
- Le chiffre d’affaires doit être inférieur à 10 millions d’euros
L’imposition des dividendes perçus par les associés
Les associés d’une SCI à l’IS ne sont imposés que si la société a distribué des dividendes.
Dans ce cas, chaque associé doit déclarer sa part de dividendes dans sa déclaration d’impôt annuelle. Il est ensuite imposé selon sa tranche marginale d’imposition à l’IR.
SCI à l’IS ou à l’IR : comment choisir ?
Vous l’aurez compris : le choix entre SCI à l’IS et SCI à l’IR produit un réel impact financier pour la société. C’est une décision qui doit être prise en considération de critères réellement pertinents :
Analyser vos objectifs patrimoniaux
La SCI à l’IR et la SCI à l’IS répondent à des objectifs patrimoniaux bien distincts :
- La SCI à l’IR est davantage adaptée pour les associés qui souhaitent développer leur patrimoine sur le long terme pour ensuite transmettre à leurs descendants. D’autant plus que le régime d’imposition des plus-values permet de bénéficier d’abattements pour durée de détention en cas de revente.
- La SCI à l’IS, en revanche, est idéale pour développer et réinvestir les bénéfices de la société. N’étant pas imposés directement, les associés peuvent décider de réinvestir à souhait et capitaliser sur la revente.
Comparer la fiscalité sur les revenus et les plus-values
Les modalités de taxation dans les deux types de régime sont aussi drastiquement différentes. C’est pourquoi vous devez comparer :
- La fiscalité des revenus. Dans une SCI à l’IR, les associés sont taxés que la société réalise des bénéfices ou non. Ils sont donc imposés selon leur tranche marginale d’imposition. Un associé qui paie l’IR à une tranche marginale d’imposition sera donc lésé.
Pour une SCI à l’IS, le taux maximal d’imposition est de 25 % et l’associé n’est imposé que s’il perçoit des bénéfices.
- La fiscalité des plus-values. La fiscalité des plus-values est plus lourde en SCI à l'IS en cas de détention sur la longue durée. En revanche, plus celle-ci est longue, moins la société ne paie d'impôt dans une SCI à l'IR grâce aux abattements pour durée de détention.
Prendre en compte les frais de gestion et de comptabilité
La SCI à l’IR ne nécessite pas de tenir une comptabilité rigoureuse car il suffit que les associés déclarent leur quote-part respective dans leur déclaration d’impôt individuelle.
La comptabilité est, en revanche, plus complexe dans une SCI à l’IS.
En effet, en raison des nombreuses charges déductibles et de la prise en compte des amortissements, la tenue d’une comptabilité rigoureuse est nécessaire. Cela génère des coûts car il peut être judicieux de faire appel à un expert-comptable.
Quels sont les coûts liés à une SCI à l’IS ?
Une SCI génère un certain nombre de coûts dont voici :
Les frais de création et de gestion
Les frais de création d’une SCI à l’IS incluent principalement :
- Les frais d’annonces légales qui s’élèvent à 222 euros TTC
- Les frais de greffe liés à l’immatriculation de la société qui sont à 66,88 euros TTC
- La déclaration des bénéfices effectifs lors de la demande d’immatriculation facturé à 21,41 euros TTC
Il est possible de le faire soi-même ou de passer par un prestataire spécialisé en ligne.
Les honoraires comptables
Nous avons vu que, contrairement à une SCI à l’IR, une SCI à l’IS nécessite de tenir une comptabilité plus rigoureuse. Il est donc généralement plus simple de faire appel à un expert-comptable pour réaliser vos formalités comptables en SCI à l’IS.
Les honoraires d’un tel professionnel vous coûteront plus de 1 500 euros par an.
La fiscalité sur les bénéfices
La fiscalité sur les bénéfices en SCI se décompose comme suit :
- Impôt sur les bénéfices à 15 % jusqu’à 42 500 euros puis 25 % au-delà de ce seuil
- Impôt sur le revenu à la tranche marginale de chaque associé pour les dividendes perçus.
Quels types de projets sont adaptés à une SCI à l’IS ?
Voici les types de projets adaptés pour le régime fiscal de la SCI à l’IS :
Les investissements dans l’immobilier professionnel
La SCI à l’IS est adaptée pour les projets d’envergure comme l’immobilier professionnel. En effet, les importants revenus générés pourront bénéficier d’une fiscalité réduite dans ce cas, grâce notamment aux amortissements et aux taux d’imposition réduits en IS.
L’acquisition de biens destinés à la location meublée
La rentabilité des locations meublées se verra optimisée grâce à l’amortissement du bien et des éléments mobiliers qui le composent.
Le développement d’un parc locatif à fort rendement
Dès lors que les revenus locatifs peuvent être importants, l’imposition peut aussi être tout aussi importante si vous ne choisissez pas le régime fiscal adapté. Grâce à l’amortissement et aux taux réduits de l’IS, la SCI à l’IS reste à privilégier dans ce cas.
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Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier avec une SCI à l’IS
Vous l’aurez compris : la création et la gestion d’une SCI à l’IS n’est pas simple.
Les experts Bevouac seront vos meilleurs alliés à cet effet. Spécialisé dans l’investissement locatif clé en main, Bevouac vous accompagne dans vos investissements pour optimiser leur rentabilité.
Nos experts vous accompagnent et vous orientent tout au long de la mise en œuvre de votre projet d’investissement en SCI à l’IS.
En résumé, l’option pour une SCI à l’IS doit être mûrie et réfléchie, tant les répercussions financières à moyen et long terme peuvent être conséquentes.
L’amortissement, son régime de taxation des plus-values et le taux d’imposition réduit la rendent adaptée aux projets à forte rentabilité et menées sur un horizon à court ou moyen terme. Les experts Bevouac vous aideront à optimiser la gestion de votre SCI à l’IS pour maximiser votre rentabilité.
