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L’actualité fiscale des locations saisonnières a récemment été marquée par la fin de la niche fiscale Airbnb.
Cette mesure a longtemps permis aux propriétaires de bénéficier d’un abattement fiscal avantageux. Face à la suppression de cette niche, les propriétaires de logements loués sur des plateformes comme Airbnb doivent réévaluer leur stratégie locative et leur gestion fiscale.
Cet article vous détaille les impacts de cette réforme et comment adapter votre stratégie locative.
Qu'est-ce que la niche fiscale Airbnb ?
La niche fiscale Airbnb faisait référence à un système avantageux de fiscalité qui permettait aux propriétaires de bénéficier d'un abattement de 71 % sur les revenus locatifs générés par des locations meublées de courte durée, dans le cadre du régime micro-BIC.
Ce dispositif, instauré par la loi de finances 2009, visait à encourager l’économie collaborative et la location temporaire, un secteur en plein essor. En effet, selon l’article 13 du Code général des impôts (CGI), les revenus des locations meublées bénéficient d’un abattement fiscal de 50 % (ou de 71 % si les conditions étaient remplies).
Cette niche a permis à de nombreux propriétaires d’être largement exonérés d’impôts, tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée de leurs revenus locatifs.
Cependant, cette mesure a fait l’objet d’une remise en cause par les autorités gouvernementales, au regard des évolutions du marché et des enjeux de compétitivité fiscale.
Dans ce contexte, les loyers générés par la location à court terme sont désormais soumis à des règles fiscales plus strictes.
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Pourquoi la niche fiscale Airbnb est-elle réduite ?
La réforme de la niche fiscale Airbnb répond à plusieurs enjeux fiscaux et économiques.
Le contexte et les raisons de la réforme
La réforme qui vise à supprimer la niche fiscale Airbnb s’inscrit dans un contexte où le marché de la location meublée de courte durée a pris une ampleur significative. Rien qu’à Paris, le nombre d’annonces a atteint 95 461 en 2023.
Selon les données de la Commission européenne, l'économie du partage représente désormais 28 milliards d’euros en Europe. Les plateformes telles qu'Airbnb occupent une part de marché importante.
Environ 500 000 ! C’est le nombre de logements proposés sur la plateforme à travers toute la France en 2021.
Cette explosion des locations saisonnières a, selon les élus, créé des effets pervers, comme la pression à la hausse des prix de l’immobilier dans certaines zones touristiques ou résidentielles.
Le gouvernement a donc décidé d’ajuster la fiscalité de ce secteur. Le but ? Éviter des distorsions de concurrence et mieux encadrer les revenus générés par ces locations.
En outre, les autorités fiscales ont constaté qu’une partie des propriétaires n’utilisaient pas cette niche à des fins strictement locatives. En effet, certains utilisent le dispositif comme un moyen d’optimiser leur fiscalité personnelle.
Cette situation a incité les autorités à revoir le cadre fiscal des revenus locatifs.
La décision du Conseil d'État et la suppression de l'avantage
Le Conseil d'État a validé la réforme fiscale en 2023 et a confirmé la suppression progressive des avantages fiscaux accordés aux loueurs meublés de courte durée.
Cette décision a été prise à la suite d'une série de litiges et de contestations sur la manière dont ces avantages étaient appliqués.
Dans le cadre de la réforme, les loueurs devront maintenant respecter des obligations déclaratives plus strictes et ne pourront plus bénéficier de l'abattement fiscal aussi généreux qu’auparavant.
Concrètement, cette réforme se traduit par une réduction du taux d'abattement, qui passe de 71 % à 50 % dans le cadre du régime micro-BIC, et une surveillance accrue des déclarations fiscales.
Le Conseil d’État a justifié cette décision par un souci d'équité fiscale et de contrôle des pratiques. Les loueurs Airbnb doivent maintenant se préparer à de nouvelles obligations fiscales, notamment le choix d'un régime réel, plus contraignant mais parfois plus avantageux selon les cas.
L'impact sur les propriétaires et les investisseurs
Les propriétaires de logements Airbnb qui bénéficiaient de cet abattement fiscal généreux vont désormais voir leur imposition augmenter. Cela aura un impact direct sur la rentabilité des investissements locatifs à court terme.
Les propriétaires devront s’adapter à un environnement fiscal plus strict, en optant, le cas échéant, pour un régime réel d’imposition. Ce dernier permet alors de déduire les charges liées à leur bien immobilier.
D’autre part, cette réforme pourrait dissuader certains investisseurs de se lancer dans l’acquisition de biens destinés à la location courte durée, du moins dans les zones où la rentabilité de la location est faible ou modérée.
Toutefois, certains investisseurs pourraient également voir dans cette réforme une opportunité de réévaluer leur stratégie d’investissement.
Ils pourraient se tourner vers des options immobilières plus rentables à long terme, comme la location meublée classique ou l’investissement dans des biens commerciaux.
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Les nouvelles règles fiscales pour les locations Airbnb
La réforme des niches fiscales pour les loueurs Airbnb s'accompagne de nouvelles règles fiscales. Elle modifie notamment l’abattement fiscal et les plafonds de revenus applicables.
L'abattement fiscal revu à la baisse
L’une des principales modifications apportées par la réforme concerne la réduction de l'abattement fiscal sur les revenus locatifs générés par les plateformes telles qu’Airbnb.
Le taux d'abattement est désormais fixé à 30 % pour les loueurs non professionnels, contre 50 % auparavant. Ce changement aura un impact direct sur la fiscalité des propriétaires, qui devront déclarer une plus grande partie de leurs revenus locatifs.
En fonction du montant des loyers perçus, cela pourrait entraîner une augmentation de l’impôt sur le revenu, surtout pour les propriétaires ayant des loyers élevés ou des charges peu significatives.
Les plafonds de revenus applicables
La réforme impose des plafonds de revenus plus stricts. Les loueurs doivent veiller à respecter ces seuils afin de continuer à bénéficier du régime micro-BIC.
En effet, suite à la réforme, le seuil de revenus passe de 77 700 € à 15 000 €.
Par exemple, pour les revenus dépassant 15 000 € par an, le régime réel sera obligatoire. Ce nouveau plafond pourrait avoir des effets particulièrement pénalisants pour les grands investisseurs ou les hôtes gérant plusieurs propriétés.
Les cas spécifiques des meublés classés
Les meublés classés, c'est-à-dire ceux ayant obtenu un label de qualité officiel, bénéficient encore de certains avantages fiscaux. Certes, ils n'ont pas été épargnés par la réforme. L'abattement fiscal les concernant passe de 71 % à 50 % dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels (contre 188 700 € auparavant).
Ainsi, les abattements sont plus élevés sur les loyers perçus. De plus, ce régime inclut des déductions fiscales liées à l’entretien et à la rénovation du bien.
Toutefois, pour conserver ces avantages, les propriétaires doivent veiller à respecter certaines normes de qualité et d’équipement. Ces dernières portent notamment sur 3 grands aspects :
- Les services aux clients
- Les équipements et l'accessibilité
- Le développement durable.
Ce classement, bien que contraignant, permet de maintenir une compétitivité sur le marché de la location touristique, qui est de plus en plus régulé.
Le classement des meublés de tourisme est donc une option stratégique pour les loueurs souhaitant optimiser leur rentabilité tout en conservant une partie des avantages fiscaux.
La comparaison entre la fiscalité des locations meublées et des locations nues
Les propriétaires de logements à louer se posent souvent la question de savoir s’il est plus avantageux de louer leur bien en meublé ou en location nue. La fiscalité varie considérablement entre ces deux types de location.
Les abattements et les taux d'imposition
En location meublée, les propriétaires peuvent opter pour un abattement forfaitaire de 50 % sous le régime micro-BIC (pour les revenus inférieurs à 15 000 €). Les revenus sont alors soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
En revanche, en location nue, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. L’abattement forfaitaire est de 30 % au titre du régime micro-foncier, si les loyers annuels sont inférieurs à 15 000 €.
Les limites des régimes micro-BIC et micro-foncier
Bien que les régimes micro-BIC et micro-foncier simplifient les démarches fiscales pour les petites locations, ces régimes ne sont pas toujours les plus avantageux.
Dans le cas notamment des investisseurs ayant des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt), l’option pour le régime réel permet de déduire ces charges et d’amortir le bien immobilier.
Des exemples concrets de fiscalité appliquée
Prenons un exemple concret. Un propriétaire louant un appartement en location meublée percevant 15 000 € de loyers par an, dans le cadre du régime micro-BIC, bénéficiera d’un abattement de 50 %, soit une base imposable de 7 500 €. Ce montant sera ensuite soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En location nue, le propriétaire bénéficierait d’un abattement de 30 %, soit une base imposable de 10 500 €, ce qui pourrait entraîner une imposition plus importante.
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Comment optimiser la fiscalité de vos locations Airbnb ?
Face à ces changements, il est possible d’adopter des stratégies pour minimiser l’impact fiscal.
L'option pour le régime réel : les avantages et les inconvénients
Le régime réel permet aux propriétaires de déduire de nombreuses charges, telles que :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion
- Les travaux de rénovation
- Les taxes locales, etc.
Cela peut permettre d’obtenir une base imposable plus faible et donc de réduire son impôt.
En revanche, ce régime est plus complexe à gérer et nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse. De plus, le recours à un expert-comptable est souvent nécessaire, ce qui engendre un coût supplémentaire.
Les exonérations locales : dans quels cas ?
Certaines collectivités locales offrent des exonérations fiscales aux propriétaires de meublés de tourisme ou de locations saisonnières. Ces mesures permettent notamment d'encourager le développement du secteur touristique local.
Ces exonérations sont souvent limitées dans le temps et soumises à des conditions spécifiques (par exemple, la location doit être réalisée dans une zone spécifique).
Ainsi, selon l’article 1383 E bis du code général des impôts, les communes situées dans une zone de revitalisation rurale peuvent appliquer une exonération de la taxe foncière.
Les conséquences pour les loueurs Airbnb
Avec la suppression de la niche fiscale, les propriétaires doivent faire face à plusieurs impacts directs sur leur rentabilité et leur gestion fiscale :
- La réduction de la rentabilité :
Moins d’abattements signifie une hausse de la base imposable, ce qui augmente l’impôt à payer. - Les obligations déclaratives renforcées :
Le passage au régime réel implique une comptabilité plus détaillée et des plus d’obligations administratives. - Les risques de redressements fiscaux :
Avec une fiscalité plus stricte, l’administration fiscale sera plus vigilante quant aux déclarations des propriétaires. Un mauvais calcul ou un oubli peut entraîner un redressement.
Quelles sont les dates d'application des nouvelles règles ?
La réforme a été intégrée à la loi de finances de 2024. Elle s'applique dès l’imposition des revenus perçus à partir du 1ᵉʳ janvier 2024.
Les propriétaires doivent donc adapter dès maintenant leur stratégie fiscale pour leurs déclarations de 2025.
Les locations saisonnières sont-elles toutes concernées ?
Oui, toutes les locations saisonnières subissent une baisse de l'abattement fiscal.
Toutefois, les meublés de tourisme classés conservent encore un abattement plus avantageux, bien que les conditions d’accès à ce statut aient été renforcées.
Comment adapter sa stratégie locative ?
Face à ces nouvelles règles, plusieurs stratégies peuvent être envisagées :
- Se tourner vers la location meublée longue durée :
Moins contraignante administrativement, elle reste fiscalement intéressante avec le régime réel. - Classer son logement en meublé de tourisme :
Permet de conserver un abattement plus élevé, sous réserve de remplir les critères d'éligibilité. - Optimiser sa fiscalité avec le régime réel :
Une bonne gestion comptable permet d’alléger la charge fiscale en déduisant toutes les charges admissibles. - Diversifier ses investissements :
Certains propriétaires pourraient être tentés de se tourner vers d’autres types de placements immobiliers, comme la location nue ou l’investissement en SCPI.
Bevouac vous accompagne pour investir dans l'immobilier locatif de façon pérenne
Avec la fin progressive des avantages fiscaux liés à la location meublée de courte durée, il est essentiel d’adopter une stratégie adaptée. Bevouac vous aide à optimiser votre investissement locatif en vous proposant des solutions personnalisées et en vous accompagnant à chaque étape.
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La fin de la niche fiscale Airbnb marque un tournant pour de nombreux propriétaires et investisseurs immobiliers. Cependant, il est toujours possible d'optimiser ses revenus locatifs grâce à des stratégies fiscales adaptées, telles que le recours au régime réel ou le classement du bien en meublé de tourisme. Pour vous accompagner dans cette démarche, Bevouac vous propose un suivi personnalisé et des conseils sur mesure afin d'adopter la meilleure stratégie d'investissement locatif à long terme.
