Au même titre que la caution, le dépôt de garantie fait partie de ces garanties que le propriétaire peut demander à son locataire pour se protéger d'éventuels impayés. Il s'agit d'une somme que le locataire doit verser à la signature du contrat de bail. À combien s'élève cette somme d'argent ? Quelle est la limite maximum légale ? On vous répond dans cet article.
Rappel sur ce qu’est le dépôt de garantie
Lorsque le propriétaire demande un loyer mensuel, il peut demander le paiement d’un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme que le locataire doit verser au propriétaire au moment de la signature du contrat de bail. Cette somme devra être inscrite dans le contrat de location, le cas échéant.
Elle est destinée à protéger le propriétaire contre d’éventuels manquements du locataire à ses obligations (loyers ou charges impayés ou réparations locatives). Ainsi, le dépôt de garantie couvre différents manquements du locataire dont :
- Les loyers et/ou charges impayées à la fin du bail
- Les éventuels défauts d’entretien du logement
- Le montant des réparations locatives ainsi que le coût des dégradations constatées
Lorsqu’il s’agit d’un loyer payable à l’avance pour une durée de plus de deux ans, le propriétaire ne peut exiger le paiement d’un dépôt de garantie.
Est-ce que le dépôt de garantie est similaire à la caution ?
Dans le langage courant, on confond souvent caution et dépôt de garantie. Or, il s’agit de deux concepts complètement différents.
La caution est une somme d’argent que le garant règle en cas de manquement du locataire à ses engagements financiers (loyers impayés et charges locatives). En d’autres termes, le garant se substitue au locataire en cas de défaillance de celui-ci. Ce dispositif fait intervenir une personne tierce, le garant.
La caution se distingue donc du dépôt de garantie dans le sens où ce dernier est payé par le locataire lui-même. Par ailleurs, le dépôt de garantie est versé dès la signature du contrat. Il s’agit donc d’une mesure conservatoire destinée à rassurer le propriétaire qu’en cas de défaut du locataire, il pourra se payer sur cette somme. En revanche, en cas d’absence de manquement, il devra la restituer.
La caution, elle, est une garantie offerte au propriétaire que si le locataire a des manquements, une personne tierce pourra régler son dû.
Dépôt de garantie et caution sont donc deux types de garantie que le propriétaire peut demander afin de se protéger contre d’éventuels impayés. Ces deux types de garantie ne peuvent toutefois pas être demandés par le propriétaire en même temps.
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À quel moment le locataire doit-il le verser ?
Le dépôt de garantie est exigé par le propriétaire dès la signature du contrat de bail. Toutefois, il peut arriver qu’il ne soit pas versé par le locataire lui-même. En effet, il existe des dispositifs d'aide pour le paiement d’un dépôt de garantie :
- Action Logement via l’avance LOCAPASS. Il s’agit d’un prêt à taux zéro accordé par Action Logement pour avancer le dépôt de garantie. Il s’adresse aux jeunes de moins de 30 ans, aux étudiants salariés et aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole. Le montant du prêt est de 1 200 euros au maximum, pendant 25 ans.
- Le FSL ou Fonds de Solidarité pour le logement. Il s’agit également d’une aide dédiée aux personnes qui rencontrent des difficultés à payer des dépenses relatives au logement.
Quel est son montant ?
Le montant maximum légal du dépôt de garantie varie selon qu’il s’agit d’un logement meublé ou vide :
- Dans le cas d’un logement vide, le montant maximum est équivalent à un mois de loyer hors charge.
- Dans le cas d’un logement meublé, son montant est plafonné à deux mois de loyer hors charges.
Peut-il être supérieur à 1 mois de loyer ?
Le montant du dépôt de garantie varie selon qu'il s'agit d'un logement vide ou d'un logement meublé.
Il ne doit pas dépavsser le montant d’un mois de loyer hors charge pour un logement vide. Toutefois, il peut atteindre deux mois de loyer dans le cas d'un logement meublé.
Par ailleurs, il ne peut être augmenté en cours de bail ou lors du renouvellement de celui-ci. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il doit être clairement indiqué dans le contrat de bail.
Le cas du bail mobilité
Le bail mobilité est un type de contrat de bail signé entre un propriétaire d’un logement meublé et un locataire pour une durée temporaire. C’est par exemple le cas d’un étudiant, d’une personne en formation professionnelle ou d’un travailleur en mission temporaire.
La durée du bail est alors entre un et dix mois. Ce type de bail est strictement encadré par la loi. Parmi les règles qui s'appliquent : le propriétaire ne peut réclamer de dépôt de garantie. En revanche, il peut demander un garant.
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Quand le propriétaire doit-il rendre le dépôt de garantie ?
On l’a vu, le dépôt de garantie est destiné à être restitué lorsque le locataire désire quitter la location. Il faut pour cela que l'état des lieux de sortie soit conforme à l'état des lieux d'entrée. Le propriétaire dispose alors d’un mois pour restituer la somme dans son intégralité.
En revanche, si des dégradations ont été constatées et inscrites dans l’état des lieux de sortie, le propriétaire dispose de deux mois pour restituer le reste de la somme. En effet, le propriétaire a le droit de prélever toute ou partie de la somme en cas de manquement du locataire sous forme de retenue ou de provision.
Tout prélèvement doit toutefois :
- Faire l’objet d’un devis ou de factures
- Être mentionné dans l’état des lieux de sortie
Quelle conséquence s’il ne le rend pas ?
Si le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie dans les délais légaux, le locataire peut le mettre en demeure de restituer le montant. Ladite lettre de mise en demeure est envoyée par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.
Si malgré la mise en demeure, le propriétaire ne restitue toujours pas la somme, deux cas se présentent :
- S’il s’agit d’un montant inférieur à 5 000 euros, le locataire peut demander l'intervention d’un conciliateur de justice. Il s’agit d’une étape préalable obligatoire avant une éventuelle saisine en justice. L'intervention de ce professionnel est totalement gratuite pour les deux parties. Ainsi, si la conciliation échoue, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection pour réclamer la restitution du dépôt de garantie.
- S’il s’agit d’une somme de plus de 5 000 euros, le locataire a le choix entre saisir directement le juge ou passer préalablement devant un conciliateur de justice.
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Il faut savoir qu’en cas de retard de la restitution, le locataire pourra également prétendre à des intérêts de retard. Le montant de la somme due au locataire sera alors égale au montant du dépôt de garantie majoré de 10 % par mois de retard.
En conclusion, le dépôt de garantie est systématiquement demandé par le propriétaire lors de la signature d'un contrat de bail. Son montant ne doit jamais dépasser un mois pour un logement vide ou deux mois pour une location meublée.
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