Souvent éclipsée par la location meublée pour ses avantages fiscaux, la location nue (ou vide) reste une stratégie d’investissement pertinente dans de nombreux cas.
Moins volatile, plus sécurisante à long terme, elle séduit de nombreux bailleurs, notamment ceux qui privilégient la stabilité et une gestion allégée.
Qu’est-ce que la location nue ?
La location nue, aussi appelée location vide, désigne la mise en location d’un logement sans mobilier.
Contrairement à la location meublée, aucun équipement n’est fourni par le bailleur, hormis les éléments strictement nécessaires (chauffage, sanitaires, etc.).
Elle est encadrée par la loi du 6 juillet 1989, avec un bail de 3 ans minimum pour un particulier (ou 6 ans si le bailleur est une personne morale). Le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois, contre 3 mois pour le locataire.
En 2024, près de 63 % des locations en France sont des locations nues, selon l’Observatoire Clameur. Cette formule reste donc largement majoritaire, notamment dans les zones tendues où la demande reste forte.
Quels sont les avantages de la location nue ?
La location nue présente plusieurs atouts, notamment pour les bailleurs à la recherche de stabilité et de simplicité de gestion.
Résumé des avantages de la location nue :
La location nue est particulièrement adaptée aux zones où la demande locative est durable, notamment dans les villes moyennes et les zones résidentielles.
D’après les chiffres de l’INSEE, la durée moyenne d’occupation d’un logement nu dépasse 4,5 ans, contre environ 1,5 an pour un meublé.
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Quels inconvénients par rapport à la location meublée ?
Si la location nue séduit par sa simplicité, elle présente aussi des limites à prendre en compte, en particulier sur le plan fiscal et financier.
Tableau comparatif des principaux inconvénients :
Dans certaines zones dynamiques (Paris, Lyon, Bordeaux), le manque à gagner en choisissant la location nue peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois.
C’est pourquoi il est crucial d’adapter sa stratégie au marché local et à ses objectifs personnels.
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Location nue : quelle fiscalité en 2025 ?
En 2025, la fiscalité de la location nue reste relativement stable, mais il est essentiel de choisir le bon régime fiscal pour ne pas perdre inutilement de l’argent.
Tableau récapitulatif des régimes fiscaux applicables :
Le micro-foncier est simple à gérer, mais souvent moins intéressant si vous avez des charges importantes. À l’inverse, le régime réel permet de déduire :
- Les travaux d’entretien ou de réparation
- Les intérêts d’emprunt
- Les charges de copropriété
- Les frais de gestion et d’assurance
Selon les chiffres de Bercy, près de 40 % des bailleurs pourraient économiser davantage en passant au réel, même avec des loyers modestes. Il est possible d’opter pour ce régime pendant 3 ans minimum, ce qui en fait une décision stratégique.
Quel bail pour une location nue ?
Le bail d’une location nue est strictement encadré par la loi du 6 juillet 1989, avec des règles précises à respecter dès la signature.
Le contrat de bail doit être écrit et mentionner les éléments suivants : identité des parties, description du logement, montant du loyer, charges, durée, dépôt de garantie, etc.
- Durée minimale : 3 ans (si bailleur personne physique), 6 ans (si société)
- Préavis locataire : 3 mois, sauf zone tendue (1 mois)
- Préavis bailleur : 6 mois avant la fin du bail, avec motif légitime (vente, reprise, manquement)
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges. Il ne peut pas être augmenté en cours de bail. Une augmentation annuelle du loyer est possible si elle est prévue dans le contrat, selon l’indice IRL.
Ce cadre rigide sécurise le bailleur, mais rend également plus lente et plus encadrée la reprise du logement. C’est un choix à faire en toute connaissance de cause.
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Location nue ou meublée : que choisir ?
Le choix entre location nue et meublée dépend de vos objectifs patrimoniaux, fiscaux et de gestion locative.
Voici un tableau comparatif clair pour y voir plus net :
En résumé :
- Optez pour la location nue si vous cherchez la stabilité, la simplicité de gestion et une stratégie patrimoniale sur le long terme.
- Privilégiez la location meublée si vous ciblez une rentabilité plus élevée et que vous êtes prêt à gérer plus activement votre bien.
Quels profils de locataires pour une location nue ?
La location nue attire un public plus stable, souvent en recherche d’un logement de long terme.
Voici les profils les plus courants avec des exemples.
Pourquoi c’est important : Ces profils permettent de limiter le turnover, sécuriser les revenus locatifs et réduire la gestion. Ils sont aussi plus enclins à entretenir correctement le logement et à respecter les délais de préavis.
Dans quels cas privilégier la location nue ?
La location nue ne convient pas à toutes les situations. Voici les cas où elle est particulièrement pertinente, selon le type de bien, votre stratégie patrimoniale et la zone d’implantation.
Bon à savoir : la location nue est souvent plus intéressante fiscalement lorsque vous avez des travaux à déduire ou que vous souhaitez conserver votre bien longtemps.
En revanche, elle est moins flexible pour des opérations de courte durée.
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