Quand de plus en plus de propriétaires préfèrent céder leur passoire thermique, acheter un logement énergivore peut cependant offrir de réelles opportunités. Face aux risques, vous devez toutefois choisir le bien avec intelligence.
On vous explique tout ce que vous devez savoir pour bien acheter une passoire thermique !
C'est quoi une passoire thermique exactement ?
Une passoire thermique est un logement qui a été classé G lors du diagnostic de performance énergétique (DPE). Autrement dit, il s’agit d’un logement qui consomme plus de 450 kWh/m2.
Pour faire simple, une passoire thermique a ainsi les spécificités suivantes :
- Elle consomme une quantité excessive d’énergie. On parle alors de logement énergivore.
- Elle produit une quantité excessive de gaz à effet de serre.
Cette surconsommation d’énergie est due à l’ancienneté de la maison et/ou à une isolation insuffisante.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et résilience, les logements considérés comme des passoires thermiques sont concernés par une mesure de gel des loyers. Ils seront aussi progressivement interdits à la location.
En revanche, la loi autorise les propriétaires à vendre leurs passoires thermiques. De plus en plus d’investisseurs se lancent alors dans leur achat.
Réelle opportunité ou fausse bonne idée ? En tous les cas, vous pouvez trouver de bonnes affaires.
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Les avantages d'acheter une passoire thermique
Malgré les interdictions de la loi Climat et résilience, investir dans une passoire thermique offre encore des opportunités certaines.
Vous achetez moins cher
À cause des prescriptions de la loi Climat et résilience, le critère du DPE prend de plus en plus d’importance sur le marché immobilier. Les acquéreurs auront de plus en plus tendance à les scruter.
Un logement énergivore, classé F ou G, sera mieux négocié en cas de vente en l’état. Le DPE est en effet de plus en plus considéré comme un levier de négociation pour des acquéreurs.
Acheter une passoire thermique est donc une réelle opportunité d’acheter un bien immobilier à un prix décoté.
Une étude publiée par les Notaires de France sur la valeur verte des logements a fait état d’une décote de 19 % du prix de vente des logements classés F et G par rapport aux logements classés D.
Vous pouvez bénéficier d'aides à la rénovation
Vous l’aurez compris : lorsque vous achetez une passoire énergétique, vous êtes tenu de la rénover avant de la mettre en location.
D’une manière générale, tout investisseur cherchera, de toute façon, à réaliser des travaux de rénovation pour optimiser l'attractivité d’un logement avant de le mettre en location.
C'est d'ailleurs pour cette raison que nous accompagnons nos clients dans les rénovations pour les aider à optimiser leur rentabilité.
Selon les chiffres publiés par l’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), le coût moyen d’une rénovation énergétique est de 9 100 euros.
Ce chiffre peut cependant grimper du simple au double selon la nature des travaux à réaliser, l’état initial du logement ou encore les matériaux choisis.
La bonne nouvelle c’est que vous pouvez bénéficier d’aides financières comme :
- Ma Prime Rénov'
- L’Eco-Prêt à taux zéro
- Les certificats d'économie d'énergie
- La TVA réduite
- Etc.
Les inconvénients
Comme le savez sûrement déjà, acheter une passoire thermique comporte aussi certains risques :
Les travaux peuvent-être difficiles à estimer
Il peut être difficile d’évaluer de manière précise le coût des travaux à envisager pour relever la note du logement au DPE.
Vous devrez peut-être :
- Revoir l’isolation
- Changer le système de chauffage
- Etc.
D’une manière générale, même si vous bénéficiez d’aides financières, vous devrez avancer des fonds.
Rénover une passoire thermique demande généralement des travaux de rénovation à un coût onéreux. Le budget nécessaire peut atteindre jusqu'à 18 563 euros selon les chiffres.
La copropriété peut vous empêcher de faire certains travaux
Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, votre volonté de réaliser des travaux de rénovation énergétique peut se heurter au syndic de copropriété.
Certains travaux peuvent en effet nécessiter l'accord de ce dernier. C'est notamment le cas lorsque vos travaux doivent toucher les parties communes comme pour changer complètement un système de chauffage par exemple ou pour refaire l'isolation de la façade par l'extérieur.
Parfois, de tels travaux sont même impossibles en raison de la configuration des lieux.
Pensez donc à vérifier ces aspects avant de faire une offre.
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3 étapes pour acheter une passoire thermique
Vous avez pris votre décision, vous vous apprêtez à acheter une passoire thermique ?
Nous avons vu que l’opération peut valoir son pesant d’or à condition de bien anticiper, de faire des calculs préalables et de se projeter sur le long terme. Voici comment ne pas vous tromper :
Évaluer le coût total de l'achat et de la rénovation
Le prix d’achat n’est donc pas le seul paramètre à prendre en compte lorsqu’il s’agit d’acheter une passoire thermique.
Avant de pouvoir mettre le bien en location, vous devrez procéder aux travaux de remise aux normes nécessaires en vue de relever son efficience énergétique.
Vous devez avoir une idée précise des travaux à envisager et intégrer leur coût dans vos calculs pour évaluer la rentabilité de votre projet. Pour ce faire, pensez à réaliser un audit énergétique.
Réaliser un audit énergétique avant l'achat
Distinct du DPE, un audit énergétique consiste à déterminer et estimer les travaux nécessaires pour améliorer la performance du bâtiment en termes d'émission de gaz à effet de serre et de consommation énergétique.
La réalisation d'un audit énergétique est obligatoire lors de la vente d'une passoire thermique. Le document doit fournir :
- Un état des lieux général du logement
- Une estimation de sa performance en termes de consommation d'énergie et d'émission de gaz à effet de serre
- Les propositions de travaux en vue d'améliorer la performance énergétique du logement. Il s'agit de scénarios de travaux avec une estimation des économies d'énergie correspondantes. Les aides financières disponibles sont également répertoriées dans le document.
La loi Climat et résilience oblige tout vendeur de logement classé passoire énergétique à fournir un audit énergétique aux acheteurs potentiels.
Vous pouvez alors transmettre le document à des professionnels pour obtenir les devis correspondants. Cela vous aidera à mieux estimer les travaux nécessaires et ainsi à évaluer l'opportunité de votre investissement avec plus de précision.
Vérifier l'éligibilité aux aides financières
Nous avons vu que les travaux de rénovation énergétique peuvent se révéler coûteux. Cependant, vous pouvez compter sur les différentes aides financières disponibles pour alléger la facture.
Il faut toutefois savoir que chaque type d'aide est soumis à des conditionnalités en termes de types de travaux par exemple et/ou de revenus.
Pensez ainsi à vérifier si vous pouvez effectivement prétendre à ces travaux. Autrement, la facture risque d'être salée et votre rentabilité menacée.
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Quelles sont les aides disponibles pour financer votre rénovation énergétique ?
Voici les principales aides financières auxquelles vous pouvez prétendre pour financer vos travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique :
Ma Prime Renov'
Ma Prime Rénov' est une aide financière accordée par l'Etat aux propriétaires d'un bien immobilier qui souhaitent se lancer dans des travaux de rénovation énergétique.
Voici les conditions pour en bénéficier :
- Le logement doit servir de résidence principale, peu importe que ce soit par le propriétaire lui-même ou par un locataire
- Vous devez satisfaire à des conditions de ressources qui varient en fonction de votre localisation géographique
- Les travaux doivent avoir pour objectif d'améliorer la performance énergétique du logement
- Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE.
Le montant de l'aide varie selon le niveau de revenu du demandeur et de la nature des travaux à réaliser.
La prime énergie
Aussi appelée Certificat d'économie d'énergie (CEE), il s'agit d'aides financières accordées par les fournisseurs d'énergie pour la réalisation de vos travaux de rénovation énergétique(Total Energies, EDF ou Effy par exemple).
La bonne nouvelle, c'est qu'elle est cumulable avec Ma Prime Rénov' ou les éco-prêts à taux zéro.
Son montant varie en fonction de la localisation géographique, du niveau de revenu et des types de travaux à réaliser.
Pour en bénéficier, il faut remplir les conditions suivantes :
- Faire appel à un professionnel RGE
- Le logement doit avoir été construit depuis au moins 2 ans
- Faire la demande de prime avant même le début des travaux
La TVA réduite
La TVA est une taxe qui s'applique automatiquement sur les achats de biens et services. Son taux normal est de 20 %.
Un taux réduit à 5,5 % est cependant accordé sur le coût de travaux de rénovation énergétique et lors de l'achat des équipements et des matériaux correspondants.
Pour en bénéficier, il faut que :
- Le logement serve de résidence principale et qu'il ait été construit depuis plus de 2 ans
- Faire réaliser les travaux par un professionnel RGE
- Les travaux doivent servir à améliorer la performance énergétique du logement
Bevouac vous accompagne pour investir dans les passoires thermiques
Bevouac est une entreprise spécialisée dans l'investissement immobilier locatif. Nous fournissons un accompagnement aux investisseurs débutants et aguerris.
Notre accompagnement couvre toutes les étapes de votre projet :
- La sélection du bien sur la base de 150 critères en vue d'assurer la rentabilité de l'investissement
- La préparation du dossier de demande financement
- La rénovation et l'aménagement du logement en vous orientant vers les différents dispositifs d'aides financières disponibles
Bevouac peut ainsi vous accompagner et vous conseiller si vous souhaitez investir dans une passoire thermique. Nous vous guiderons dès la sélection du bien pour assurer une rentabilité optimale de votre projet.
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En résumé, acheter une passoire thermique peut être une réelle opportunité de faire une bonne affaire.
Bevouac vous accompagne dans toutes les étapes de votre projet d'investissement dans une passoire thermique pour vous aider à atteindre une rentabilité optimale.
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