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À quoi sert le simulateur de projet locatif ?
En immobilier, il est essentiel de faire des calculs pour évaluer si votre projet est viable ou non. Il faut en effet prendre en compte tous les paramètres et les confronter entre eux pour vous assurer une rentabilité maximale.
Or, quand vous êtes débutant, il n'est pas évident de faire ces calculs. C'est pour cela qu'il est judicieux d’utiliser un simulateur en ligne.
Un simulateur de projet locatif est un outil qui vous permet d'évaluer la rentabilité d'un projet en fonction de divers paramètres :
- Vos revenus ;
- Votre capacité d'épargne ;
- La ville où vous souhaitez investir ;
- L'horizon d'investissement.
Un tel outil vous aide ainsi à choisir le projet locatif adapté à votre situation et à vos objectifs pour une rentabilité optimale.
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Comment Bevouac calcule le rendement brut des projets ?
Le rendement brut est un indicateur privilégié par les investisseurs immobiliers. C’est l’un des premiers calculs à effectuer avant de se lancer dans un projet locatif.
Le rendement locatif brut désigne le revenu brut que le bien peut rapporter, divisé par le coût total du projet.
Il est calculé à partir du ratio entre le loyer annuel et le prix d’achat et de revient du logement. Il est exprimé en pourcentage.
C’est un élément qui permet de comparer les biens envisagés entre eux.
Pour le calcul, Bevouac utilise la formule suivante :
Rendement brut = Loyer annuel / (Prix FAI négocié + Travaux de rénovation) x 100
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un bien à 220 000 euros et qui a fait 30 000 € de travaux. Il le loue à 850 euros par mois.
Voici comment on obtient le rendement locatif brut du bien :
(850 x 12) / (220 000 euros + 30 000 euros) x 100
Le rendement brut du bien est de 4,08 %.
Il faut toutefois savoir que le rendement brut est loin d’être un indicateur fiable. Son calcul ne tient pas compte des charges de gestion de la propriété.
C’est pourquoi on utilise la rentabilité nette qui est plus fiable. Elle prend en compte tous les frais, notamment les frais d’agence, les charges de copropriété, les éventuels impayés et les travaux d’entretien.
Ainsi, pour un calcul plus réaliste, il faut plutôt calculer la rentabilité nette.
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Comment obtenir la rentabilité nette ?
À la différence du rendement brut, la rentabilité nette prend en compte toutes les charges.
Pour la calculer, on reprend la même formule, mais en utilisant le loyer annuel auquel on soustrait les différentes charges (charges de copropriété et autres frais).
Rentabilité nette = (Montant du loyer x 12) – toutes les charges locatives / le prix d’achat du bien
Reprenons notre exemple de l’investisseur qui a acheté son bien à 250 000 euros (avec travaux) et qui le loue à 850 euros par mois.
Par ailleurs, il a différentes charges courantes :
- 1 100 euros de charges de copropriété ,
- 350 euros de frais d’entretien ;
- 710 euros de taxe foncière ;
- 950 euros d’intérêts de crédit ;
- 700 euros de travaux ;
- 220 euros de frais d’assurance.
Voici comment on calcule sa rentabilité nette :
(850 x 12) – (1 100 + 350 + 710 + 950 + 700 + 220) / 250 000 x 100
La rentabilité nette est donc de 2,46 %.
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Comment Bevouac calcule le cash flow ?
On appelle cashflow la somme d’argent que votre location génère à la fin de chaque mois. En français, on parle donc de flux de trésorerie.
C’est en effet la somme des loyers sans la somme des dépenses. Le cashflow peut être positif ou négatif. Un cashflow positif signifie que votre investissement a généré de l’argent.
Et pourtant, un cashflow négatif n’est pas forcément mauvais. C’est même plutôt positif car un investissement en cashlow positif chaque mois est synonyme d’une prise de risque assez élevée (surtout si le bien est financé avec peu ou pas d’apport).
Pour calculer le cashflow, Bevouac dresse un bilan comptable mensuel pour chaque projet.
Voici comment la plateforme calcule le cash flow :
Flux de trésorerie mensuel = Loyer CC mensuel - Mensualités d’emprunt - Charges récurrentes - Charges de gestion locative
Ainsi, le calcul du cashflow prend en compte divers postes de dépenses :
- Les mensualités d’emprunt ;
- Les charges récurrentes ;
- Les charges liées à la gestion locative.
Pour les frais trimestriels ou annuels, il faut les mensualiser pour les utiliser dans le calcul.
À l’issue du calcul, il est possible d’obtenir un résultat nul. Cela signifie que votre investissement génère autant d’argent qu’il en coûte. Cela signifie que les loyers suffisent à assurer le paiement de mensualités et des autres frais.
Si le cashflow est positif, cela veut dire que le montant de vos recettes est supérieur à celui de vos dépenses. Votre investissement vous rapporte donc de l’argent.
Si le résultat de l’opération est négatif, on parle de cashflow négatif. Vous devez ainsi faire un effort d’épargne pour financer le bien.
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