Quels sont les principaux avantages et inconvénients des SCPI ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), communément appelées "pierre papier”, représentent une solution efficace pour investir en immobilier sans les contraintes de gestion d’un bien locatif.
Accessible en direct avec l’effet de levier du crédit immobilier, il s’agit d’une alternative aux autres formes d’investissement immobilier (locatif, foncières cotées et crowdfunding).
Cependant, les SCPI ne sont pas exemptes de défauts. Les frais prélevés par les sociétés de gestion impactent fortement le rendement de l'investissement. Finalement, est-ce rentable d’investir dans des SCPI ?
Avantages des SCPI : libérez-vous des contraintes de gestion
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offrent une alternative séduisante à l'investissement immobilier direct.
Les principaux avantages des SCPI sont :
- Une gestion passive. Les investisseurs sont libérés des contraintes liées à la gestion locative. En effet, les SCPI fonctionnent en investissant collectivement dans divers biens immobiliers, offrant une gestion professionnelle des actifs et éliminant les tracas de la propriété directe.
- Accessibles à tous. Les SCPI sont accessibles à partir de quelques centaines d'euros et rendent ainsi l'immobilier accessible à un large éventail d'investisseurs.
- Une forte diversité géographique et sectorielle. Les SCPI permettent d’investir dans tous les secteurs immobiliers (résidentiel, bureaux, commerces, santé, logistique, tourisme, etc.) de tous les pays d’Europe (France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, etc).
- La liquidité. Les parts de SCPI offrent une souplesse rare dans l'immobilier qui facilite l'entrée et la sortie.
Ainsi, les SCPI sont un bon premier pas dans l’investissement immobilier, mais à quelles conditions ?
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Inconvénients des SCPI : les frais et la fiscalité
En effet, malgré leurs avantages, les SCPI présentent certains inconvénients importants qu'il est essentiel de prendre en compte :
- Les frais élevés. La majorité des SCPI ont des frais de souscription et des frais de gestion qui impactent la rentabilité de l'investissement. Il existe bien des SCPI sans frais d’entrée comme Remake Live ou Iroko Zen, mais elles sont récentes et n’ont pas encore pleinement fait face à l’épreuve du temps.
- Le risque de perte en capital. Comme tout investissement, les SCPI ne sont pas à l'abri du risque de perte en capital, surtout en cas de fluctuations du marché immobilier. En cas de crise immobilière, le prix d’une part de SCPI baisse en moyenne de 10 %.
- L’horizon de placement. La durée recommandée pour un placement en SCPI peut être relativement longue, ce qui peut ne pas convenir à tous les profils d'investisseurs. Par exemple, certaines SCPI appliquent des frais de sortie, si vous vendez vos parts avant 3 ou 5 ans.
- La fiscalité est peu favorable. Investir dans une SCPI en direct permet de recevoir mensuellement ou trimestriellement des revenus locatifs sur son compte courant. Cependant, pour les personnes physiques, ces revenus sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers au régime micro ou au réel. Bien connue pour être assassine, l’imposition totale de l’assiette imposable peut monter jusqu’à 66,2 % (tranche marginale d'imposition à 45 %, prélèvements sociaux (PS) de 17,2 % et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 4 %). La fiscalité des SCPI en assurance vie est plus clémente.
Finalement, un investissement locatif classique, dans l’ancien, bien optimisé fiscalement (régime LMNP) peut générer un meilleur rendement net que des SCPI et avoir une valeur d’usage (on peut aller y vivre, alors qu’on ne peut pas vivre dans une SCPI).
L’alternative des SCPI en assurance vie : avantages et inconvénients
L'acquisition en direct (et en pleine propriété) est le mode d'investissement par défaut, où l'épargnant achète directement les parts de la SCPI. Cela offre une flexibilité totale avec : (1) plus de SCPI disponibles, (2) l’utilisation de l’effet de levier du crédit immobilier et (3) un possible investissement en démembrement (nue-propriété ou usufruit). Mais cela nécessite une analyse approfondie de la fiscalité associée.
Si vous investissez sans effet de levier et êtes fortement imposé avec une tranche marginale d’imposition (TMI) supérieure à 30 %, cela peut s’avérer être un investissement plutôt médiocre par rapport aux autres catégories d’investissement (ex. avec les actions et les obligations).
Ainsi, pour un investissement immobilier cash sans effet de levier, les SCPI en assurance vie s’avèrent être une meilleure alternative. En pratique, le principal avantage des SCPI en assurance vie est la fiscalité de l’enveloppe :
- Vous évitez les frottements fiscaux, car l’assurance-vie est une enveloppe capitalisante. Concrètement, vous êtes imposé uniquement lorsque vous sortez vos gains de l’assurance-vie. Contrairement aux SCPI en direct, où vous êtes imposé sur les revenus locatifs, même si vous n’aviez pas besoin de ces revenus dans l’immédiat.
- Vous bénéficiez de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie lors des retraits. Vos gains sont exonérés au titre de l’impôt sur le revenu dans la limite d’un abattement annuel de 4 600 € pour un célibataire et 9 200 € pour un couple.
- Vous facilitez la transmission de vos parts de SCPI. Avec l’assurance-vie, vous pouvez transmettre 152 500 € par bénéficiaire en exonération de droits de succession pour les versements réalisés avant vos 70 ans.
Cependant, vous l’avez compris, le principal inconvénient des SCPI en assurance vie est l’impossibilité de bénéficier des conditions avantageuses de l’effet de levier du crédit immobilier. Ce facteur doit être pris en considération, surtout si l'effet de levier est un élément clé de votre stratégie d'investissement.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Est-ce rentable d'investir dans une SCPI ?
La rentabilité de votre investissement en SCPI dépend de plusieurs facteurs :
- Investissement cash ou avec l’effet de levier du crédit.
- Investissement en assurance vie ou en direct.
- Investissement en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété ou usufruit).
- Le choix de vos SCPI, parmi les 200 SCPI du marché (rendement de 3 % à 7 % selon la SCPI).
De plus, en tant qu’investisseur aguerri, il est primordial de considérer les autres placements immobiliers tels que l’immobilier locatif, les foncières cotées en bourse, les SCI de rendement, ainsi que le crowdfunding immobilier. Cependant, bien que ces alternatives puissent être complémentaires, elles sont très différentes en termes de performance, de risques et de liquidité.
Avec Bevouac, vous pouvez bénéficier d’une alternative qui réunit le meilleur des deux mondes : l’investissement locatif clé en main. Vous investissez dans l’immobilier locatif avec effet de levier sans les contraintes de gestion grâce à un accompagnement clé en main.
Finalement, que ce soit avec les SCPI ou avec un investissement locatif clé en main, vous investissez dans l’immobilier avec un excellent rendement net de charge mentale.
.png)
%20(2).png)
