Vous envisagez d’investir dans l’ancien, mais vous n’êtes pas certain de la méthode à appliquer ?
L’investissement dans l’ancien offre énormément d’avantages, à condition de savoir comment faire. On vous dit tout dans cet article.
Des biens plus abordables
Un bien immobilier est dit ancien s’il a déjà été revendu, potentiellement déjà habité et construit il y a plusieurs années (généralement cinq ans), peu importe s’il nécessite des travaux ou non.
Ce type de bien offre de nombreux avantages. À part son emplacement généralement en centre-ville, son prix constitue également un de ses plus grands atouts.cEn effet, les bâtiments anciens affichent habituellement des prix moins élevés que les biens neufs. L’écart des prix va de 10 à 30 % d’économie par mètre carré.
C'est notamment le cas des immeubles décotés en raison de leur vétusté. Bien que les remettre en état comporte des risques et demande du travail, cela reste des opportunités.
D’ailleurs, chez Bevouac, nous sommes les premiers à les exploiter pour nos clients. Or, on ne retrouve pas d’opportunités similaires dans le neuf, qui est, par définition, neuf. En revanche, même si le prix moyen de l’immobilier neuf est plus important que dans l’ancien, ce n’est pas toujours vrai.
Certains biens sont dans des quartiers patrimoniaux et prémiums (par exemple Le Marais à Paris, le Vieux Lille à Lille, etc.), ce qui leur donne une valeur supplémentaire et leur prix peut-être plus élevé que du neuf moins bien placé.
D’autre part, l’offre de biens immobiliers est plus importante dans les bâtiments anciens. Vous disposez donc d’un choix plus varié. Cette abondance des offres est aussi à l’origine du niveau de prix plus bas.
La possibilité de faire des travaux
L’éventualité de travaux de rénovation peut en effrayer plus d’un. Et pourtant, dans le cas d’un investissement dans l’ancien, il s’agit d’un point positif et d’une réelle opportunité. En effet, dans la majorité des situations, le montant des travaux de rénovation peut être déduit de votre bénéfice imposable.
D’ailleurs, en location nue, si le montant des travaux et de vos autres charges est plus important que vos revenus fonciers, vous pourrez générer un déficit foncier. Ce dernier pourra alors être reporté sur les impôts des années suivantes pendant 6 ou 10 ans (selon votre statut, particulier ou professionnel).
Si on résume, les travaux peuvent vous permettre d’acheter un bien décoté, de lui redonner de la valeur en faisant des travaux, et payer moins d’impôts avec l’opération. Vous gagnez en patrimoine net tout en défiscalisant. Dans le neuf, vous payez cher votre tranquillité en n’ayant pas de travaux à faire.
D'un autre côté, en investissant dans l’ancien, vous aurez plus de visibilité sur les charges de votre bien. À l’inverse, dans le neuf, c’est le promoteur qui vous donnera une estimation des charges. Le problème est que vous n’aurez aucune certitude sur les montants annoncés.
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Bénéficier de dispositifs fiscaux
L’investissement dans l’ancien vous permet de bénéficier de plusieurs dispositifs fiscaux avantageux. Il est en effet possible de combiner investissement locatif ancien et dispositifs de défiscalisation.
Le LMNP
Si vous optez pour le statut LMNP, vous pourrez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble de vos charges engagées dans l’intérêt de l’exploitation de votre bien, ainsi que l’amortissement du bien.
Pour cela, il faut remplir certaines conditions :
- Louer en meublé
- Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter plus de la moitié de votre revenu global
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La loi Malraux
Le dispositif Malraux vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de l’ordre de 22 % à 30 % montant de vos travaux de rénovation.
Pour cela, vous devez remplir certaines conditions :
- Les travaux de rénovation concernent l’ensemble de l’immeuble
- Leur montant ne doit pas dépasser un seuil maximal de 400 000 euros
- L’immeuble est situé dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager, un quartier ancien dégradé ou un secteur sauvegardé.
- Le bien immobilier doit être mis en location au plus tard dans les 12 mois après l’achèvement des travaux de rénovation. Le logement devra ensuite constituer la résidence principale du locataire et sous un bail de neuf mois au moins.
La loi Cosse
Le dispositif loi Cosse est aussi appelé dispositif Louer abordable. Il offre également un avantage fiscal sous forme d’un abattement qui peut atteindre 85 % sur vos revenus locatifs.
Pour en bénéficier, le logement doit respecter certaines conditions :
- Faire l’objet d’une location nue
- Être affecté à la résidence principale du locataire
- Respecter un niveau minimal de performance énergétique fixé par arrêté
D’autre part, vous devez passer une convention avec l’ANAH et vous engager à respecter les conditions liées à la fixation des loyers et aux ressources du locataire.
La loi Monuments historiques
La loi Monuments historiques vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 100 % du montant des travaux de rénovation, quel que soit leur montant. Par ailleurs, vous pourrez aussi bénéficier d’une exonération des droits de succession.
Pour en bénéficier, vous devez remplir les conditions suivantes :
- Acquérir un bien classé Monument historique
- Louer pour un bail de trois ans au moins (sans limitation de loyer ou de ressources du locataire). Le logement peut servir de résidence principale ou de résidence secondaire.
En plus des dispositifs fiscaux de réduction d’impôt, vous pouvez par ailleurs obtenir des aides de l’État pour financer certains travaux liés à l’amélioration des performances énergétiques.
Par ailleurs, une fois rénovés, les logements anciens sont très attractifs. Ils sont notamment appréciés pour leur grande superficie et leur emplacement optimal à proximité des commodités. Ils trouvent donc facilement preneurs, que ce soit pour la location ou en cas de revente.
Profiter des meilleures perspectives de plus-value
Investir dans l’ancien permet potentiellement de réaliser une plus-value immobilière plus intéressante.
En effet, comme vous achetez en moyenne moins cher au mètre carré que dans le neuf, les probabilités de réaliser une plus-value sont mathématiquement plus importantes.
Vous avez donc la possibilité de dégager une meilleure rentabilité.
Où investir dans l’ancien ?
Voici une liste de 10 villes porteuses pour investir dans l’ancien :
- Paris
- Lyon
- Rennes
- Lille
- Marseille
- Angers
- Nancy
- Dijon
- Le Havre
- Saint-Brieuc
Cliquez ici pour en savoir plus sur les critères pour choisir une ville.
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Comment bien réussir son investissement dans l’ancien ?
Voici nos conseils pour réussir votre investissement dans l’ancien.
Bien réfléchir sur le type d'investissement locatif que vous souhaitez réaliser
La première étape est de déterminer à l’avance si vous souhaitez opter pour une location nue ou une location meublée. Les deux types de location offrent chacun leurs avantages et inconvénients.
Le choix final dépendra surtout de votre situation actuelle.
Concrètement :
- Si vous n’êtes pas encore investisseurs immobiliers et que vous investissez dans un bien situé dans une grande ville destiné à des étudiants ou jeunes actifs, la location meublée en LMNP sera souvent la plus avantageuse.
- Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 11 %, que vous avez un petit patrimoine immobilier, que vous souhaitez réaliser d’importants travaux (perspective de déficit foncier) et que votre bien est destiné à une famille, alors la location nue peut-être intéressante !
Les logements vides sont plus nombreux sur le marché, même si cela diffère selon les zones. Par exemple, vous trouverez plus de biens meublés dans les grandes villes.
Ils sont également, en moyenne, proposés à un loyer moins élevé que les logements meublés.
En revanche, la rotation des locataires est plus importante en meublé, et la vacance locative qui va avec.
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Choisir la superficie du bien à acquérir
Les petits appartements affichent un prix d’achat plus élevé au mètre carré que les grandes surfaces.
Prenons par exemple ces deux biens situés Rue Meurein dans le quartier Vauban à Lille.
- Le premier fait 22 mètres carrés et est proposé à 143 000 €. Cela fait 6 639 €/m².
- Le second fait 89 mètres carrés et est proposé à 470 000 €. Cela fait 5 300 €/m².
Dans cet exemple, le prix au mètre carré est 20 % plus élevé pour la petite surface.
Par ailleurs, il est plus facile de trouver preneur pour les studios destinés aux étudiants par exemple, même si cela dépend encore de l’emplacement.
D’un autre côté, les grandes superficies sont adaptées aux familles. Ces dernières ont moins la bougeotte et s’installent donc plus longuement. Elles ont également tendance à mieux entretenir le logement. Ce type de bien peut aussi être proposé à la colocation, souvent plus rentable.
Une autre manière d’investir est de viser les superficies intermédiaires (2 ou 3 pièces) et cibler les couples de jeunes actifs. Cette option vous permet de sécuriser votre investissement, car c'est une population stable avec des revenus en augmentation.
Dans tous les cas, le plus important est de définir votre stratégie en fonction de vos objectifs et de vous y tenir.
Si vous souhaitez investir dans un studio ou une grande surface, les experts de chez Bevouac se tiennent à votre disposition pour répondre à toutes vos questions gratuitement.
Choisir le bon emplacement
L’emplacement est le nerf de la guerre en matière d’investissement locatif. L’avantage avec les bâtiments anciens, c’est qu’ils sont généralement bien situés :
- Centre-ville
- Dans le cœur historique de la ville
- À proximité des commodités (écoles, transports en commun, universités, etc.).
Bien fixer le loyer
À moins que votre bien soit situé dans une zone tendue et le loyer encadré, sa fixation reste libre. Vous devez cependant bien étudier le marché pour fixer un loyer qui vous assure une belle rentabilité tout en restant attractif afin d'éviter la vacance locative.
Pensez également à insérer une clause de révision annuelle du loyer dans votre contrat de bail. Autrement, vous ne pourrez l’augmenter que si vous changez de locataire.
Pour en savoir plus sur la tension locative, nous avons créé un article dédié qui vous explique tout.
Optimiser votre fiscalité
Peu importe le régime de location que vous choisissez, prenez le temps d’étudier les différentes possibilités pour ne pas payer un surplus d’impôts inutilement.
Par exemple :
- Si vous êtes fortement imposé avec une tranche marginale d'imposition à 30 ou 41 %
- Que c’est votre premier investissement locatif et que vous êtes locataire de votre résidence principale
- Que le montant des travaux est raisonnable
Alors, dans un cas général, vous perdriez à exploiter ce bien en location nue et le LMNP semble être le plus avantageux fiscalement.
Bonus : la solution pour investir dans l’ancien si vous manquez de temps ou de connaissance
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, mais vous hésitez parce que vous n’avez ni les connaissances ni le temps nécessaire pour le gérer efficacement ?
Notre offre de service va du montage de votre projet, de la recherche du bien à la mise en location en passant par la constitution du dossier de financement et les travaux.
Le montage d’un projet d’investissement immobilier puis sa gestion demande un vrai travail. Nos investisseurs économisent en moyenne 200 heures de travail grâce à notre accompagnement.
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En conclusion, l’investissement dans l’ancien offre de nombreux avantages. Il suffit de bien monter votre projet de manière à choisir les dispositifs adaptés pour optimiser votre rentabilité. Pour être sûr de réussir votre projet d’investissement, devenez propriétaire à distance et profitez du service d’investissement clés en main Bevouac.
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