L’idée d’investir dans les résidences de tourisme a de quoi séduire les investisseurs. L’Insee parle en effet d’une fréquentation qui avait atteint 69,6 millions de nuitées en 2023. Il faut dire que l’attractivité touristique de la France connaît de beaux jours. Mais investir dans une résidence de tourisme, est-ce vraiment une bonne idée ?
On vous répond dans cet article.
Qu’est-ce qu’une résidence de tourisme ?
Selon l’article D.312-1 du code du tourisme, la résidence de tourisme est « un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière.
Elle est constituée d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d’habitation meublés et des locaux à usage collectif. »
Autrement dit, il s’agit d’un ensemble de logements « prêt-à-vivre », équipés de tout le matériel et mobilier nécessaire pour accueillir une clientèle touristique. Les occupants disposent en effet de tout le nécessaire pour séjourner en toute indépendance (sanitaire et cuisine privés).
De plus, la présence de prestations de services assorties fait partie des éléments qui caractérisent la résidence de tourisme.
Voici des exemples des services proposés dans une résidence de tourisme :
- Entretien de chambres
- Réception
- Fourniture de toilette et de lit
- Restauration
- Etc.
On distingue la résidence de tourisme au meublé de tourisme par le fait qu’elle regroupe plusieurs appartements et non un seul. Cet ensemble est géré par un exploitant unique qui mutualise les parties communes de la résidence.
D’autre part, le mode de location d’une résidence de tourisme se distingue également de la location d’habitation d’un local meublé. En effet, elle n’est pas proposée pour servir de résidence principale mais plutôt pour un lieu de séjour à vocation temporaire. La durée du bail ne peut excéder 90 jours. Il s’agit en effet de résidences dédiées aux vacances.
Et pourtant, elle se distingue également de l’hôtel car les clients y séjournent de manière indépendante.
Les résidences de tourisme sont généralement localisées dans les montagnes, les villes touristiques, en bord de mer. Bref, dans les grandes destinations de vacances. Ce qui leur assure un taux de remplissage optimal.
Les avantages d’investir dans une résidence de tourisme
Les résidences de tourisme connaissent un réel succès grâce notamment au rayonnement de la France au niveau de son patrimoine touristique exceptionnel. C’est donc tout naturellement que les investisseurs se laissent de plus en plus séduire par ce type d’investissement immobilier.
Voici les principaux avantages d’investir dans une résidence de tourisme :
- La délégation de la gestion de la résidence à un exploitant professionnel. Le propriétaire signe un bail commercial de 9 à 11 ans avec son prestataire. Celui-ci assure ainsi l’entretien et la gestion des locataires puis assure le paiement des loyers au propriétaire. Et ce, même si les lieux sont inoccupés.
Il est aussi possible de contracter un mandat de gestion. Dans ce cas, le propriétaire peut occuper le logement jusqu’à 180 jours par an.
- Un rendement locatif avoisinant 4 % compte tenu d’un emplacement favorable et d’un taux de remplissage quasiment assuré (en fonction de l’emplacement et du type de bien).
- Une fiscalité avantageuse. La résidence de tourisme ouvre droit au régime fiscal avantageux de LMNP. (On en parle plus en détail dans une rubrique plus bas).
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Les inconvénients et les risques
Investir dans une résidence de tourisme expose également à un certain nombre d’inconvénients :
- Vous ne pouvez pas librement disposer de votre logement quand bon vous semble. Cependant, si vous déléguez la gestion des lieux via un mandat de gestion comme mentionné plus haut, vous pouvez les utiliser quelques semaines. En revanche, c’est une option qui reste peu avantageuse car vous devrez subir la fiscalité des avantages en nature.
- Vous devez vous acquitter d’une taxe foncière généralement élevée. Étant donné que ces résidences sont situées dans des zones touristiques, la taxe foncière est généralement élevée. De plus, vous n’avez aucune possibilité de bénéficier d’une exonération car elles ne sont pas considérées comme des immeubles d’habitation.
- Nécessité de réaliser des travaux de rénovation réguliers afin que le logement reste attractif.
- Difficultés en cas de faillite de l’exploitant. Le propriétaire doit alors en trouver un autre avec le risque de tomber sur un loyer inférieur. Ce qui peut mettre en péril les prévisions de rendement.
Comment choisir la bonne résidence de tourisme pour investir ?
Voici nos conseils pour choisir une bonne résidence de tourisme dans laquelle investir :
- Choisir un emplacement stratégique
Comme dans tout investissement immobilier, l’emplacement joue un rôle fondamental pour le choix d’une résidence de tourisme. Optez soit pour les bords de mer ou aux abords des montages pour pratiquer des loyers élevés.
La Côte d’Azur, la Côte Atlantique Sud et la Côte Aquitaine pour les localisations en bord de mer et les Vosges, les Alpes et les Pyrénées sont ainsi des sites à privilégier.
Quoi qu’il en soit, la règle de base est la même qu’avec les autres types de location : il faut privilégier la proximité de commerces, de transports en commun et autres commodités.
- Bien choisir son gestionnaire
Il faut notamment s’assurer d’une excellente qualité de gestion. Choisissez donc un gestionnaire avec une expérience confirmée et une bonne réputation. Par ailleurs, veillez à choisir un partenaire solide financièrement. Parmi les plus connus on peut citer Goélia ou Parks and Suites.
- Miser sur la typologie et les services offerts
Il faut aussi savoir choisir son positionnement. S’agit-il d’une résidence haut de gamme, rustique ou de montagne ? Vous pourrez ainsi déterminer le type de services à offrir en fonction de ce positionnement.
Les équipements et les services offerts jouent en effet un rôle déterminant dans l’attractivité d’une résidence de tourisme. La présence d’un spa, d’une piscine et d’une salle de sport est généralement appréciée des touristes. De plus, cela vous permet de fixer un loyer plus important.
- Analyser la demande touristique
Avant même de choisir votre emplacement et le type de résidence de tourisme que vous souhaitez présenter, vous devez commencer par analyser la demande touristique. C’est en effet ce qui va conditionner votre taux de remplissage et ainsi votre rentabilité.
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Les étapes pour investir dans une résidence de tourisme
Voici les étapes à suivre si vous vous lancez dans les résidences de tourisme :
- Étude de marché
Comme tout projet d’investissement, la première chose à faire est d’étudier le marché. Il s’agit en effet de jauger le marché local pour pouvoir anticiper vos chances de rentabilité. Comme il s’agit de résidence de tourisme, il faudra surtout analyser la demande touristique. Ce sont en effet les vacanciers qui constituent votre type de clientèle privilégié.
- Sélection de la résidence
Il faut choisir un bien en bon état ou nécessitant peu de travaux et surtout avec un bon emplacement. Tout dépend du site choisi. Si vous optez pour les villes du littoral, une situation à quelques minutes de la plage ne manquera pas de plaire aux touristes.
- Financement de l’investissement
Les banques sont généralement plus conciliantes en matière de résidence de tourisme. Il suffit en effet de justifier d’un bail commercial pour les rassurer. D’autre part, il faut aussi négocier des formules de remboursement différé afin de faire coïncider le premier remboursement avec la date d’achèvement des travaux de construction de la résidence neuve.
- Signature du bail commercial
Une fois le financement obtenu et l’achat du bien finalisé, vous devez procéder à la signature du bail commercial. Cette dernière est conclue avec le gestionnaire de la location pendant une durée de 9 à 11 ans.
Quels sont les critères pour choisir une résidence de tourisme ?
Voici les principaux critères à prendre en compte avant de choisir une résidence de tourisme :
- L’emplacement
Nous avons déjà vu son rôle essentiel pour choisir une résidence de tourisme. On ne vous le dira jamais assez : les zones à haute fréquentation touristique sont celles qui assurent les meilleurs taux de rentabilité.
- La qualité du gestionnaire
Il faut choisir son gestionnaire avec soin.
- Les frais annexes
La taxe foncière est une taxe locale qui peut varier d’une ville à l’autre. Elle a tendance à être élevée dans les zones touristiques. Vous devez donc prendre le temps de les anticiper et de les intégrer dans vos calculs de prévision de rentabilité. Elle peut en effet impacter significativement sur la rentabilité du bien.
Soyez aussi attentifs aux frais prélevés par le gestionnaire.
- Le type de logement
Il faut choisir un appartement contenant de nombreuses pièces pour les emplacements en centre-ville. Le critère de choix est différent pour une résidence de tourisme en montagne ou en bord de mer.
- La clientèle cible
Souhaitez-vous cibler les familles, les seniors, les hommes d’affaires ou un public mixte ? C’est donc en fonction de votre clientèle cible que vous choisirez la typologie de la résidence de tourisme.
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Quels sont les principaux avantages fiscaux ?
Comme nous l’avons déjà mentionné plus haut, investir dans une résidence de tourisme ouvre droit à des avantages fiscaux :
- La possibilité de récupérer la TVA de 20 % si vous la payez vous-même et que vous détenez le bien pendant 20 ans. En revanche, il est possible de la faire payer par l’exploitant. D’autre part, si vous ne gardez pas le bien pendant 20 ans, vous devrez rembourser le vingtième du montant multiplié par le nombre d’années restantes.
- La possibilité de bénéficier du statut LMNP si le montant des recettes locatives n’excède pas 23 000 euros ou celui des revenus du foyer fiscal. Ce statut permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime forfaitaire et le régime micro-BIC. Le premier permet de bénéficier d’un abattement de 50 %. Le second, en revanche, permet de retrancher le montant des charges locatives des recettes imposables.
Comment évaluer la rentabilité potentielle ?
Comme pour tout type d’investissement immobilier, vous devez évaluer préalablement la rentabilité potentielle avant de vous lancer. Comment faire ? Vous devez prendre en compte les éléments suivants :
- Le prix d’achat de la résidence
Il est généralement plus élevé pour une résidence de tourisme. Pensez à analyser le marché local pour évaluer le rapport qualité-prix. Projetez-vous aussi sur le long terme en évaluant la plus-value potentielle.
- Les charges et les taxes relatives au bien
Vous devez notamment anticiper les frais d’entretien, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Vous devez estimer ces différents frais pour évaluer clairement la rentabilité de votre investissement.
- Les revenus locatifs potentiels
Pour connaître vos revenus locatifs potentiels, vous devez prendre en compte les tarifs pratiqués par les concurrents, la demande locative et la saisonnalité du tourisme.
Est-ce vraiment une bonne idée d’investir dans une résidence de tourisme ?
Certes, la rentabilité est potentiellement élevée. Cependant, d’une manière générale, il reste préférable pour un investisseur d’envisager un investissement dans l’ancien.
Ce dernier vous offre plus de latitude. Vous serez libre de choisir le type de bien en fonction de votre budget. En revanche, avec une résidence de tourisme, vous devez avoir un budget conséquent.
Vous pouvez aussi opter pour l’auto-gestion pour limiter vos coûts dans le cadre d’une location classique. De plus, en choisissant la location meublée, vous aurez aussi la possibilité de bénéficier des avantages du statut LMNP.
Bref, prenez bien le temps de la réflexion avant de choisir la résidence de tourisme comme véhicule d’investissement immobilier.
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Nos experts vous accompagnent dans les différents stades du projet :
- Le choix du bien
- La réalisation des démarches en vue de l’obtention d’un crédit immobilier pour l’achat du bien
- La conception, la coordination et la réalisation des travaux à réaliser afin d’optimiser l’attractivité du bien
- L’achat du bien
Nous vous mettons aussi en contact avec nos partenaires pour qu’ils s’occupent de votre gestion locative.
En résumé, l’investissement en résidence de tourisme offre de réelles opportunités. Les avantages sont notamment fiscaux car l’investisseur peut bénéficier du statut LMNP. En revanche, il faut bien peser le pour et le contre avant de se lancer compte tenu des contraintes inhérentes à l’investissement dans la résidence de tourisme.
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