L’investissement locatif étudiant est une forme d’investissement que vous pouvez choisir. Pourquoi choisir ce type d’investissement ? Vers quelle ville vous diriger ? Nous vous expliquons tout.
Faire un investissement locatif étudiant : pourquoi ?
De nombreux jeunes souhaitent faire des études supérieures pour aspirer à une belle carrière. Les établissements universitaires se trouvent en général dans les grandes villes, les étudiants sont donc obligés d’aller étudier loin de leurs familles.
Il existe aujourd’hui de nombreuses résidences étudiantes, mais celles-ci ne sont pas suffisantes pour accueillir tous les étudiants. C’est pourquoi il est intéressant de trouver des solutions alternatives comme la location d’un studio ou bien un grand logement pour y faire de la colocation.
Voyons quels sont les avantages d’un investissement locatif étudiant.
Une rentabilité élevée
Chaque année, on observe une forte demande de millions d’étudiants à la recherche d’un logement. Ce marché offre de nombreuses opportunités et intéresse de plus en plus des sociétés privées et des particuliers.
Une forte demande
Le marché de la location étudiante est en forte hausse grâce au développement de nombreuses universités sur le territoire français, mais aussi à l’international. Les étudiants sont très souvent amenés à quitter le noyau familial pour leurs études supérieures. Ce fort essor contribue à une forte demande de logements étudiants.
Un risque moindre de vacances locatives
Le peu d’offres de logements étudiants, la rareté de certains biens type studio amène les étudiants à avoir beaucoup de mal à trouver une location. Cette difficulté réduit le risque de vacances locatives. En général, un étudiant qui reste 2 ou 3 ans dans la même université préfère garder son logement d’une année à l'autre, même pendant la saison d’été.
Des dossiers plus rassurants
En tant que propriétaire, vous pouvez demander aux futurs locataires un dossier complet pour sécuriser la location de votre logement.
- Le garant : Vous pouvez demander un garant avant la rédaction du bail de location. Celui-ci va s’engager à payer le loyer et les charges en cas de non-paiement de la part du locataire. Il peut s'agir d’une personne physique (un ami, un membre de la famille) ou une personne morale (des organismes comme Action Logement, la garantie Visal…)
- L’APL étudiant (Aide Personnalisée au Logement) : c’est une allocation qui est versée par la CAF aux étudiants qui sont locataires de leur logement. Elle est recalculée tous les trimestres, sur la base des revenus perçus au cours des 12 derniers mois.
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Faire un investissement locatif étudiant : location nue ou meublée ?
Lors de la définition de votre stratégie de location pour un investissement locatif étudiant, vous vous demandez certainement quel est le meilleur type de location : nue ou meublée. Voyons ensemble les avantages et les inconvénients.
La location nue
La location nue offre une durée de bail de 3 ans, la recherche de locataire est donc moins fréquente. On observe quelques contraintes juridiques comme la réglementation des loyers, avec un plafonnement dans certaines zones (Zone A, A bis, B…). Le loyer est en général moins élevé que pour une location meublée avec un risque d’impayés. Le locataire peut poser son préavis 3 mois avant son départ et 6 mois par le propriétaire avant l’échéance du bail. D’un point de vue fiscal, les loyers sont considérés comme des revenus fonciers.
La location meublée
En location meublée, la durée du bail pour une location étudiante est de 9 mois à 1 an. Vous pouvez fixer le loyer librement et ceux-ci sont considérés comme des revenus BIC. Vous devez équiper et meubler le logement pour que le locataire puisse y vivre dignement avec ses affaires personnelles. Dans le cas d’un logement étudiant mis en gestion, les loyers sont garantis et l’entretien se fait en général par cette société.
Dans le cadre de mise en location d’un logement étudiant, il est conseillé d’opter pour location meublée.
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Faire un investissement locatif étudiant : le choix de la résidence universitaire
Qu'est-ce qu'une résidence universitaire
Une résidence universitaire est spécialement réservée aux étudiants dans les villes où se trouvent des établissements universitaires. Ces logements sont une alternative aux logements classiques et sont souvent moins chers. Ils disposent d'infrastructures et de services en adéquation avec leurs besoins.
Les avantages de la résidence universitaire
Investir dans un logement dans une résidence universitaire offre de nombreux avantages :
- La fiscalité : avec le statut LMNP, vous pouvez faire des économies d’impôts sur vos recettes locatives. Celui-ci vous permet de toucher des loyers et de récupérer la TVA sur l’achat du bien. Avec ce statut, vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le dispositif Censi-Bouvard. Avec la première option, vos revenus sont défiscalisés ou faiblement imposés. Pour le second dispositif, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts de 11 % du prix de revient, pouvant aller jusqu’à 300 000€, avec un remboursement de la TVA plafonnée à 30 000€.
- Mettre en gestion son bien : vous avez le choix entre gérer votre logement ou bien confier cette tâche à un gestionnaire. Celui-ci se charge de la location, des visites et du versement des loyers.
- Faire une bonne affaire : l’investissement locatif étudiant vous permet d’obtenir un bon rendement. En cas de revente au bout de quelques années, vous pouvez obtenir une belle plus-value immobilière. Il est en général facile de revendre un logement étudiant.
- Un investissement accessible : investir dans une résidence universitaire est un placement sécurisé. Vous investissez en général dans des petits logements type studio qui sont moins chers que les grands logements.
Les inconvénients de la résidence universitaire
Investir dans une résidence universitaire présente également quelques inconvénients :
- Un engagement sur la durée : l’investissement dans une résidence universitaire vous engage sur le long terme, aussi bien sur la gestion des coûts que sur le retour sur investissement. Cela vous permet de profiter de nombreux avantages fiscaux pour rentabiliser votre bien au maximum.
- La gestion locative : assurez-vous que le gestionnaire à qui vous confiez votre logement est digne de confiance et sérieux. En confiant la gestion de votre bien, vous vous engagez avec l’exploitant en signant un bail d’une durée variable.
Bien choisir l’emplacement de la résidence universitaire
Les résidences universitaires les plus sollicitées sont en général à proximité des campus et des transports. Si celle-ci dispose d'infrastructures attrayantes, la demande sera plus importante (internet, gardiennage, salle de sport, salle d’étude…). Offrir un logement attractif et des infrastructures de qualité permet de réduire le risque de vacances locatives.
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Faire un investissement locatif étudiant : quelles villes choisir ?
Découvrez les villes les plus attractives pour de l’investissement locatif étudiant.
Rennes
Rennes est une jolie ville de Bretagne disposant d’une densité d'offres de formation très importantes pour les étudiants. Il y a donc une forte demande locative avec plus de 62 % de demandes chaque année. Dans la plupart des cas, il s’agit de studios meublés correspondant à la demande étudiante.
Nantes
Non loin, la ville de Nantes offre également une belle rentabilité locative avec environ 5,87 % pour un loyer moyen. Elle dispose de nombreuses offres de formation pouvant attirer tous les profils d’étudiants : droit, économie, santé, arts…
Marseille
La jolie ville du Sud de la France attire de plus en plus d'étudiants grâce au cadre de vie , mais aussi ses nombreuses offres de formation. Le rendement moyen s’élève à 6 % et les prix au m2 sont encore peu élevés. Il faut toutefois étudier les quartiers et voir ceux qui sont les plus attractifs.
Rouen
Rouen offre de nombreux établissements privés et publics pour tous les étudiants. Elle fait aussi partie des villes à forte rentabilité, avec un rendement de 5,75 % et un prix au m2 relativement bas de 2 424 €/m2.
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