Vous souhaitez diversifier votre patrimoine immobilier ou débuter en investissant dans box de stockage ? Concept importé des États-Unis, ce type d'investissement est de plus en plus populaire en France, encouragé par la hausse des prix de l'immobilier. On vous dit tout sur ce mode d'investissement dans cet article.
Les avantages de l’investissement dans les box de stockage
Investir dans les box de stockage comporte un certain nombre d'avantages :
Un investissement flexible
Un box de stockage peut avoir différentes utilisations : pour stocker des outils numériques, professionnels, meubles et/ou encore de véhicules. Un box de stockage est multi usages.
Avec le développement du e-commerce, de plus en plus de boutiques en ligne ont besoin d'un espace pour stocker leurs marchandises.
Les e-commerçants recherchent ainsi un box correspondant à leurs besoins : la sécurité pour leurs marchandises, un emplacement stratégique et un accès à toute heure afin de faciliter les livraisons.
Les entreprises ont, elles, parfois besoin d'un endroit où stocker leurs documents administratifs ou leurs produits finis.
Face à l’augmentation des prix au m², les particuliers ont parfois recours à un box de stockage pour mettre les objets volumineux dont ils ne se servent pas souvent. Cela leur permet alors de garder de l'espace dans leur logement.
Certaines personnes en louent également pendant leur déménagement pour stocker leurs meubles. De même, les étudiants louent parfois ces espaces durant les mois d’été ou pendant une césure.
Il est donc possible de viser différents profils de locataires.
Un rendement potentiellement plus élevé que l'immobilier résidentiel et les entrepôts traditionnels
Ces derniers nécessitent un coût considérable. Investir dans un box de stockage permet ainsi de générer en moyenne entre 6 à 9% de rendement annuel (contre 4 à 6% pour un appartement).
Ce type d'investissement est d'autant plus intéressant qu'il engage peu de charges. Il y a en effet peu de coûts d'entretien et de remise en état entre deux locataires. Le local étant seulement utilisé pour le stockage, il y a donc moins de risques de dégradation.
Une source de revenu stable
Le loyer moyen d'un box de stockage varie entre 100 à 200 euros par mois en France.
Un faible ticket d'entrée
Un box de stockage coûte entre 5 000 et 25 000 euros en province et en moyenne 40 000 euros à Paris.
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Les différents types d’investissements dans un box de stockage
Il existe deux grandes façons d'investir dans un box de stockage :
Investir dans un box individuel
Dans un garage, un parking ou un emplacement clôturé, vous pouvez investir dans un box de stockage individuel pour optimiser votre investissement (au lieu d'investir dans un simple emplacement de parking).
Il faut toutefois prendre soin de faire des calculs préalables afin d'éviter que le montant des charges de copropriété ne vienne grever vos bénéfices.
Vous devez également prendre en compte le « taux de remplissage » selon l’emplacement. Un emplacement sécurisé idéalement situé à proximité d’une grande ville attire toujours plus de locataires.
Vous pouvez également investir dans un box de stockage à climat contrôlé dans le cas où un bien a besoin d’une température équilibrée (froid, chaud…).
Ce type de box est idéal pour stocker des objets fragiles, des voitures de collection ou des documents. Le loyer pour ce type de box est généralement plus élevé.
Investir dans un centre de stockage
Investir dans un centre de stockage est une excellente alternative si vous disposez d'un capital plus conséquent. C'est un marché en plein boom en France puisqu'on compte aujourd'hui près de 400 centres de self-stockage.
Les centres de stockage, par rapport aux box classiques, offrent certes des avantages mais aussi des inconvénients.
Parmi les avantages, on compte :
- Une rentabilité accrue entre 20 et 40%. Selon son emplacement, le taux de remplissage peut atteindre entre 85 et 91 Les centres de stockage, par rapport aux box classiques, offrent certes des avantages mais aussi des inconvénients.%. Il faut alors privilégier les cœurs de centre-ville ou les grands axes routiers.
- L'absence de contraintes liées à la copropriété car vous êtes seul propriétaire du centre
- Un marché en plein essor malgré une concurrence de plus en plus pressante
Malgré ces avantages alléchants, investir dans un centre de stockage compte un inconvénient de taille : un ticket d'entrée plus élevé. Il faut disposer d'au moins 700 000 euros de capital de départ pour pouvoir ouvrir un centre de self-stockage.
Également, louer ce type de biens demande beaucoup plus de gestion que les box classiques. C’est un métier à part entière, plutôt qu’un investissement immobilier passif ou semi-passif.
Les risques et les pièges à éviter dans l’investissement dans les box de stockage
L'investissement dans un box de stockage offre certes de réels avantages. Cependant, avant de vous lancer, vous devez prendre conscience de certains points de vigilance.
L’emplacement est primordial
En premier lieu, l'emplacement joue un rôle fondamental. Il en va du taux de remplissage de votre box et ainsi de la rentabilité de votre investissement.
Les emplacements en centre-ville sont ceux qui présentent le moins de risques. L’emplacement du box doit être en moyenne à 10 km du client (ça dépend tout de même du type de box).
Le box doit être sécurisé
D'autre part, un box doit offrir une sécurité maximale. Pour cela, vous pouvez investir dans certains équipements, par exemple :
- Une caméra de surveillance
- Un éclairage complet dans toute l’enceinte du box
- Des portes blindées
Cela vous permet non seulement de rassurer votre locataire, de demander un loyer plus intéressant mais en plus, de vous rassurer également.
Le propriétaire est en effet responsable des objets placés dans le box. En cas de perte ou de détérioration, le propriétaire peut être tenu responsable. C'est pour cette raison que vous devez souscrire une assurance pour vos boxes.
D'un autre côté, des normes existent pour le stockage de certains types d'objets ou produits. Le stockage des produits dangereux comme l’hydrogène doit avoir un permis d’environnement.
L’exigence de cette autorisation ou permis d’environnement vise à protéger l’environnement et les personnes vivant près du box.
Comme dans toute autre type d’investissement, investir dans un box de stockage nécessite de remplir tous les actes nécessaires pour l’exploitation d’un box et payer les frais de ces actes ainsi que la taxe foncière qui s’y rattache.
Les normes à suivre dans l’investissement dans de box de stockage ne sont pas les mêmes qu'en matière d'immobilier de surface.
La fixation du loyer est libre
La loi ne formule aucune règle en matière de fixation des loyers d’un box. Ces derniers sont fixés librement par les investisseurs. Le préavis pour quitter un box de stockage d’un mois.
Les différents coûts
D'un autre côté, vous devez maîtriser tous les coûts associés à votre investissement. En matière de fiscalité, les loyers issus de la location de box de stockage sont classés dans la catégorie des revenus fonciers.
Vous aurez ainsi le choix entre deux régimes à savoir le régime simplifié (appelé aussi régime micro foncier) et le régime réel. Si les loyers générés par le box ne dépassent pas 15 000 euros par an, le régime micro foncier s'applique. Vous pouvez alors bénéficier d’un abattement de 50%.
Autrement, le régime réel s’applique. Celui-ci vous permet de déduire vos charges de votre bénéfice imposable. Pour ce qui est des entretiens et des réparations, ces derniers génèrent peu de charges.
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Comment choisir un bon investissement dans un box de stockage
Voici notre guide par étapes pour bien choisir votre box.
Évaluation des opportunités d’investissement
L’emplacement du box est le point le plus important. Pour un taux de remplissage optimal, il faut analyser l’endroit où le box sera exploité. Une grande ville située en zone côtière, par exemple, est idéale pour le stockage de bateaux.
Il faut également prendre en compte des facteurs démographiques ou la densité de la population dans l’emplacement. Plus une ville est peuplée, plus les besoins en espace de stockage peuvent être importants.
La sécurité est aussi un point qui doit être pris en compte car certains clients y accordent la plus haute importance.
Tous ces facteurs doivent être combinés afin d'évaluer les opportunités d’investissement.
Étude de marché et recherche de la concurrence
Avant d'investir dans un box, il est primordial de faire de marché.
Pour cela, posez-vous les questions suivantes :
- Quels sont les besoins en box de stockage ?
- Quelle est la dynamique de l'emploi et de la population ?
- Quels sont les loyers pratiqués ?
- Quelle est la concurrence ?
- Le marché reste-t-il ouvert ou est-il déjà saturé ?
Pour vous aider, observez les zones avec des box déjà existant.
Les box de stockage vs l’immobilier classique
Nous avons vu les nombreux avantages d'un investissement dans un box de stockage :
- Un ticket d'entrée abordable
- Une rentabilité intéressante
- Des charges moins importantes
- Une gestion locative plus simple
- Etc.
Au vu de tous ces points, c’est incontestablement un bon type d’investissement.
Toutefois, tout dépend des objectifs de l'investisseur. Un investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine immobilier pourra faire les deux sans problèmes.
Néanmoins, l’investissement immobilier classique permet de bénéficier de l’effet de levier. Les box de stockage peuvent aussi être financés par votre banque mais ce sera plus compliqué.
Par ailleurs, la rentabilité et la valorisation d’un bien immobilier sont des indicateurs pérennes dans le temps si on les regarde d’un point de vue historique.
On ne peut pas en dire autant pour les box de stockage. Or, comme ce sont aussi des biens immobiliers, on peut en déduire que l’évolution des prix et des loyers est corrélées à celle dans l’immobilier de surface classique.
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Combien coûtent les box de stockage et quelle est la rentabilité potentielle ?
Le prix d’un box de stockage repose sur 5 critères :
- L’accessibilité. Si le box est accessible facilement en voiture par exemple, son prix sera plus élevé qu’un box difficilement accessible ou par rapport à un box situé en étage.
- L’emplacement. La ville où se situe le box compte beaucoup dans la détermination de son prix. Les centres de stockage se trouvant en grande ville ont un prix plus élevé que ceux en province.
- La superficie du box. Un box plus vaste n’aura pas le même prix qu’un box à une taille réduite.
- Le type de box
- Les offres et services incluent dans le contrat
Un box de stockage coûte entre 5 000 et 25 000 euros en province et en moyenne 40 000 euros à Paris. Pour ce qui est du loyer, un box d'environ 5 m² sera loué entre 20 et 70 euros en province et peut atteindre 100 euros à Paris. Sa rentabilité varie en moyenne entre 6 et 9%.
En conclusion, l'investissement dans un box de stockage offre de nombreux avantages. Il sera surtout adapté pour un investisseur en herbe qui recherche un revenu passif avec un minimum de gestion locative. C’est est également adapté pour un investisseur qui souhaite diversifier son patrimoine immobilier.
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