Les fonds d’investissement immobilier sont une alternative intéressante à l’investissement locatif classique.
- Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?
- Quels sont les différents types ?
- Comment investir dans un fonds immobilier ?
- Quels sont les avantages et quels sont les risques ?
Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le Fonds d’investissement immobilier.
Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?
Spécialisé dans le domaine de l’immobilier, un fonds d’investissement immobilier ou fonds de placement immobilier regroupe une catégorie de placements dont le sous-jacent est l’immobilier.
Il permet à des investisseurs d’investir ensemble en regroupant leurs capitaux. L’objectif est de s’associer, partager les coûts, les amortissements et les recettes en proportion de leur participation.
Quels sont les types de fonds ?
On trouve 4 principaux types de fonds :
Les OPVCM
Les OPVCM ou Organismes de Placement collectif en valeurs mobilières sont des entreprises agréées par l’AMF.
Ces organismes permettent à un investisseur d’investir dans des actions ou dans des obligations. Elles se présentent généralement en deux catégories : le FCP et la SICAV.
- FCP ou Fonds Commun de Placement est une copropriété de valeurs mobilières dont les parts sont émises à la demande des investisseurs. C’est une société qui donne aux investisseurs la possibilité d’accéder à plusieurs portefeuilles de valeurs mobilières par le biais d’un investissement de départ. Les investisseurs ou épargnants confient la gestion de leur épargne boursière à des gestionnaires. Ils n’ont pas la qualité d’actionnaires.
- SICAV ou Société d’Investissement à Capital Variable est une société qui émet des actions pour répondre aux demandes de souscriptions. Contrairement au FCP, les investisseurs de la SICAV sont actionnaires et peuvent gérer leurs portefeuilles. Son but est de collecter les capitaux des investisseurs, de placer les fonds et de répartir les bénéfices.
La SCPI
La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est le produit financier le plus proposé en immobilier. C’est un fonds d’investissement immobilier qui permet d’investir par l’intermédiaire d’une société civile de placement constituée d’actifs immobiliers. Selon l’objectif du placement effectué, il existe 3 types de SCPI :
- SCPI de rendement concerne la gestion de parc locatif et la distribution régulière de rendements qui prend la forme de revenus fonciers.
- SCPI de plus-values concerne la valorisation à long terme du parc immobilier et il n’existe pas de revenus réguliers.
- SCPI fiscale concerne le rapport des investissements et les avantages fiscaux. Les investisseurs bénéficient d’avantages fiscaux en fonction des investissements effectués. Ces derniers sont délimités dans le temps.
L’OPCI
L’OPCI ou Organisme de Placement Collectif Immobilier est un fond d’investissement immobilier sous forme de parts qui doit être composé d’au minimum 55 % d’immobilier et de 5 % d’actifs liquides afin de pouvoir répondre aux demandes de retraits et respecter des contraintes de liquidité. Créé en 2005, cet organisme est agréé par l’Autorité des Marchés Financiers pour permettre à plusieurs investisseurs de regrouper leurs capitaux et d’investir dans la pierre de façon indirecte. Il existe 2 types d’OPCI :
- SPPICAV ou Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable est une société qui émet des actions de manière proportionnelle aux demandes de souscription. Les investisseurs dans l’OPCI SPPICAV ont le statut d’actionnaires.
- FPI ou Fonds de Placement Immobilier est une copropriété de valeurs mobilières qui émet des parts. Les investisseurs ne sont pas des actionnaires. Le FPI propose la même fiscalité que les SCPI.
La SIIC
La SIIC ou Société d’Investissement Immobilier Cotée est une société cotée sur le marché boursier et dotée d’un régime fiscal particulier qui est la transparence fiscale. Elle bénéficie d’une liquidité maximale, c’est-à-dire que le marché boursier prend en charge la recherche de contrepartie à la vente des parts de fonds. La SIIC présente des risques de volatilité des valeurs des parts, ce qui fait d’elle un fonds d’investissement immobilier idéal pour investissements à court terme.
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Avantages d’investir dans un fonds immobilier
Investir dans un fonds immobilier offre plusieurs avantages qui sont :
Diversification des actifs
La diversification des actifs est essentielle dans tout type d’investissement afin de gérer les risques. Une diversité qui peut aller plus loin en investissant directement dans l’immobilier. Au lieu d’acheter un immeuble à 10 000 euros, vous pouvez vous investir dans 5 immeubles avec 2000 euros dans chacun d'eux. Ce secteur est sensible aux conjonctures économiques et aux différentes crises. En revanche, vous diminuez votre risque en diversifiant vos positions.
Encaissement de revenus réguliers
Un fonds d’investissement immobilier permet de percevoir des revenus réguliers comme des loyers. L’idéal est d’avoir des positions diversifiées afin de réduire les risques, notamment de vacance locative ou d’impayé.
Gestion par des professionnels
Le fonds d’investissement immobilier offre un gain de temps aux investisseurs, particulièrement dans la gestion de l’investissement en question. Elle est déléguée à une société de gestion constituée de professionnels du secteur. Les investisseurs perçoivent des revenus de manière totalement passive !
Inconvénients d’investir dans un fonds immobilier
Mis à part ces avantages, les fonds d’investissement immobilier présentent certains inconvénients :
Absence de liquidité du placement
Dans le secteur de l’immobilier, la liquidité du placement peut être lente, (jusqu’à plusieurs mois) et doit être planifiée.
Gestion des rapports conflictuels avec des locataires
Il arrive que des rapports conflictuels surgissent avec les locataires. La gestion de ces conflits doit se faire dans l’immédiat pour qu’ils ne dégénèrent pas et causent d’autres nouveaux problèmes. Ces problématiques sont toutefois prises en charge par la société de gestion.
Quelle est la fiscalité ?
Les fonds d’investissement immobilier ne sont pas concernés par l’impôt sur les sociétés qui est prélevé sur les bénéfices réalisés au cours d’un exercice. Les investisseurs sont taxés de manière transparente comme s’ils avaient directement reçu les revenus fonciers et les plus-values immobilières du fonds. En fonction de la provenance de leurs revenus, soit des revenus immobiliers ou des revenus mobiliers, ils sont imposés dans une de ces catégories. Les revenus sont ensuite ajoutés à leur tranche marginale d’imposition.
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Comment investir dans un fonds immobilier ?
Pour investir dans un fonds immobilier, l’idéal est de toujours se faire accompagner par un professionnel. Toutefois, voici les grandes étapes :
- Investissement direct :
- Investir dans un fonds immobilier peut se faire directement en s’adressant directement à leurs distributeurs ou en faisant appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Sa mission principale est de valoriser le patrimoine de ses clients, mais également de vous aider à faire son premier investissement.
- Investissement par le biais d’un contrat d’assurance de vie ou d’un plan d’épargne-retraite :
- Ils permettent de créer un portefeuille de valeurs mobilières.
- Investissement par le biais du PEA ou Plan d’Epargnes en Actions :
- Il permet d’investir via des actions et des organismes de placement collectif comme la SICAV par exemple, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Quels sont les risques ?
Les risques d’un fonds d’investissement immobilier dépendent de l’investissement en question.
Généralement, plus le rendement est élevé, plus le risque l’est également. Pour mieux appréhender les risques, il est important de consulter le DICI ou Document d’information clé pour l’investisseur. C’est un document précontractuel qui est remis à l’investisseur à sa souscription. Il va lui permettre de prendre sa décision d’investissement tout en connaissant les différents risques qu’il encourt. Les risques d’un fonds d’investissement immobilier vont d’une échelle de 1 à 7.
Des placements peuvent générer des bénéfices à deux chiffres en seulement une année, comme l’investisseur peut perdre tout son placement en une seule année. Les raisons des risques sont nombreuses : une mauvaise gestion, une baisse des marchés financiers et autres. Comme tout type d’investissement, les risques peuvent survenir à tout moment.
Néanmoins, les risques liés à l’immobilier sont relativement maîtrisés dans le temps. On constate en effet une bonne stabilité du marché sur le long terme.
En conclusion, il y a différentes façons d’investir dans l’immobilier. Un fonds immobilier peut offrir plusieurs avantages, mais peut également présenter des risques. L’idéal est de bien savoir ce que l’on fait, connaître le type de fonds d’investissement immobilier à choisir et surtout être toujours accompagné afin de ne pas faire de mauvais choix ni de prendre de mauvaises décisions.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais que vous manquez de temps, vous pouvez vous faire accompagner par Bevouac. Nous réalisons des investissements clé en main dans toutes les grandes villes de France.
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