La tension locative est un critère essentiel en matière d’investissement immobilier. En analysant la tension locative, l’objectif est de réaliser son étude de marché et s’assurer que son bien sera loué.
Il est donc nécessaire de bien prendre en compte ce paramètre pour faciliter votre décision d’achat.
Qu’est-ce que la tension locative ? Définition
La tension locative est un indicateur permettant de déterminer le rapport entre la demande de location et l’offre immobilière. Ainsi, si un bien immobilier se situe par exemple dans une partie « tendue », trouver des locataires sera beaucoup plus facile. Inversement, dans une zone dite peu tendue, les biens en location auront du mal à trouver des locataires.
Par exemple, Paris est une ville tendue où les investisseurs immobiliers n’ont pas de mal à trouver des locataires.
La tension locative prend en compte les agglomérations et les secteurs périurbains.
De manière générale, la tension locative se présente alors comme étant la différence entre la demande et l’offre de location dans une zone déterminée (localité, ville, quartier…).
Pourquoi est-il important de mesurer la tension locative ?
La tension locative est un critère important dans le choix d’un bien immobilier. Pour un investisseur, cela représente 2 grands intérêts :
Éviter la vacance locative
La vacance locative représente l’absence de locataire dans votre logement durant une période plus ou moins longue. C’est l’une des pires choses qui puissent arriver à un investisseur, car vous devrez continuer à rembourser votre crédit immobilier sans rentrée d’argent.
Améliorer le cash flow et la rentabilité
Détenir un bien immobilier dans une zone tendue est un bon moyen d’éviter les problèmes de vacance locative et d’augmenter le cashflow. Un bien vide même un mois peut détruire la rentabilité d’un bien, ou, s’il est en cashflow positif, de le faire passer dans le rouge.
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Les grands principes de la tension locative
En ce qui concerne la tension locative, il est nécessaire de prendre en compte l’offre locative déjà sur le marché. Vous devez ainsi comparer les biens proposés en location, en les analysant sur des plateformes spécialisées.
Voici donc les grands principes de la tension locative :
- Grande ville et nombre réduit de bien en location : demande locative importante
- Grande ville et nombre élevé de bien en location : présence de demande locative, mais avec une forte concurrence. C’est un excellent indicateur, car il y a de la demande. Toutefois, plus il y a de concurrence et plus vous devrez proposer de bonnes prestations
- Petite ville et nombre réduit de bien en location : présence de demande locative, mais avec un risque important de vacance locative
- Petite ville et nombre élevé de bien en location : il est fortement possible que la demande soit réduite. Le risque de vacance locative durant plusieurs mois est donc important
Comment la mesurer ?
Utiliser des outils spécialisés
Il peut y avoir différentes façons de mesurer la demande locative dans une région, ville ou quartier de France.
Le premier outil à utiliser le tensiomètre locatif de Locservice. Ce service vous permet de définir la tension locative en calculant d’un côté la probabilité de trouver un bien à louer ou un locataire et de l’autre côté la solvabilité des locataires vis-à-vis des loyers.
Vous n’avez qu’à rentrer le code postal du bien et le type de bien. Prenons un exemple avec un studio à Paris.
L’outil donne une analyse et les 2 indicateurs :
Vous pouvez aussi utiliser d’autres outils de calcul tels que :
- L’indicateur de tension immobilière (ITI) de meilleursagents.com
- Le simulateur de zones tendues de ServicesPublic.fr
- Les données locales de l’INSEE
Contacter des agences immobilières
Une agence immobilière est une entreprise spécialisée dans différents domaines de l’immobilier :
- Transaction
- Mise en vente
- Estimation
- Recherche
- Etc.
Les professionnels de l’agence sont des spécialistes de leur marché. Ils ont ainsi les capacités nécessaires dans l’évaluation du potentiel d’une ville et de ses biens en location.
Faire appel à une agence immobilière peut être un bon moyen de mesurer la tension locative. Dans ce genre de cas, vous pouvez appeler une agence, lui faire croire que vous venez d’acquérir ou hériter d’un bien immobilier et que vous souhaitez avoir des renseignements concernant le taux de location ou la concurrence.
De cette manière, l’agence immobilière peut être une mine d’informations pour vous et peut vous permettre d’estimer avec précision la tension locative.
Publier une fausse annonce
Bien que cette méthode soit parfois décriée, vous pouvez aussi publier une fausse annonce en mettant le plus de détail possible.
Bien évidemment, vous devez inclure des photos les plus fidèles possibles de votre potentiel futur bien. Si le bien que vous souhaitez acquérir est dans un mauvais état, essayez de prendre des photos d’un logement assez similaire, mais rénové. Un logement rénové ne sera pas le même qu’un logement désuet. Déterminez le loyer, postez l’annonce et patientez.
Si vous recevez plusieurs demandes durant la première semaine suivant la publication, c’est qu’il y a une vraie demande. Par contre, si votre téléphone ne sonne pas du tout, vous pourrez revoir votre stratégie.
Utiliser les données de la loi Alur
La loi Alur est une loi qui permet de faciliter l’accès à un logement pour les locataires. Elle a notamment déterminé les zones tendues dans des agglomérations de plus de 50 000 habitants et où les différences entre la demande et l’offre existent vraiment. Ce dispositif a offert la possibilité de réduire les logements insalubres ainsi que les loyers élevés.
Pour vous, cette loi est une mine d’informations, car les villes tendues ont déjà été listées.
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Les villes les plus tendues de France
En France, il existe près de 1 149 communes qui se trouvent dans 28 agglomérations, en ce qui concerne les zones tendues. On peut compter notamment les villes de Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Bordeaux ou Lille.
Voici la liste complète des agglomérations tendues, selon la loi Alur.
En France, il existe plusieurs catégories de villes en fonction de la tension locative. Le classement se fait de la zone A bis à la zone C. Les catégories A et B représentent les zones les plus tendues :
- Catégorie A bis : Paris, Yvelines, Val-de-Marne, Saint-Denis, Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise
- Catégorie A : agglomération parisienne, le Genevois français et la Côte d’Azur
- Catégorie B1 : départements d’Outre-Mer, Bordeaux, Clermont-Ferrand et Toulouse
- Catégorie B2 : certaines villes en Corse et la grande couronne parisienne
- Catégorie C : les communes restantes
En conclusion, il est nécessaire de maîtriser les différents points qui concernent la tension locative. Elle permet d’acheter un bien dans un secteur propice à l’investissement immobilier et ainsi d’éviter la vacance locative et faciliter la revente. Comme on le dit souvent chez Bevouac, un bon investissement se loue facilement, prend de la valeur dans le temps et est facile à revendre. En mesurant bien la tension locative, vous aurez ces trois critères.
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