Avec de plus en plus de plateformes qui émergent, l'immobilier fractionné démocratise l'investissement immobilier. Il permet aux petits budgets d'investir dans l'immobilier. En quoi cela consiste ? Quels en sont les avantages et les risques ? On vous explique tout dans cet article.
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné permet à plusieurs investisseurs d’acheter ensemble et selon les possibilités de chacun, des biens immobiliers en contrepartie d’une part sur les loyers ou les plus-values sur la revente.
Autrement dit, un certain nombre d’investisseurs mettent en commun leur capital pour acheter des biens immobiliers puis perçoivent une part sur les bénéfices.
Ce type d’investissement collectif est devenu populaire en France ces dernières années. Il permet en effet d’accéder à un investissement immobilier d’envergure dès 10 euros.
Chaque co-investisseur détient une fraction de la propriété et perçoit une part proportionnelle sur les bénéfices. Ces derniers proviennent soit des loyers soit de la plus-value à la revente.
Les projets immobiliers qui font l’objet d’immobilier fractionné peuvent porter sur les logements d’habitation, des bureaux ou encore des commerces.
La rentabilité moyenne de ce type d’opération avoisine les 6 à 9 % brut.
Ils comportent toutefois des risques assez élevés. D’ailleurs certains projets sont remboursés en retard ou font défaut.
Les différents types d’immobilier fractionné
L’investissement immobilier fractionné est loin d’être un concept nouveau. Vous verrez que c’est un concept qui englobe des véhicules de placement plus traditionnels.
L’immobilier fractionné se décline en différentes formes :
Le crowdfunding immobilier
Aussi appelé financement participatif, le crowdfunding consiste à investir dans un projet immobilier d’envergure et à forte rentabilité moyennant, à terme, une rémunération à hauteur de la participation de chacun.
Voici les principes fondamentaux d’un crowdfunding immobilier :
- Un investissement à court terme. Le projet porte généralement sur la construction ou la rénovation d’un bien immobilier.
- L’investisseur n’accède pas à la propriété immobilière
- Chaque épargnant est rémunéré à hauteur du montant de son investissement.
Le crowdfunding immobilier offre un avantage indéniable : une forte rentabilité se situant aux alentours de 10 %. En revanche, le risque est aussi beaucoup plus élevé.
Les plateformes en direct
Il est possible d’investir dans une plateforme spécifiquement dédiée à l’immobilier fractionné. On parle alors d’investissement fractionné classique. La différence avec les autres véhicules d’investissement que nous citons dans cet article, c’est que l’investissement porte sur une seule propriété.
Autre différence : le ticket d’entrée est parmi les plus faibles pour un investissement dans la pierre. Il va en effet de 100 à 1 000 euros.
Les SCPIs
Aussi appelé pierre papier, la SCPI signifie Société civile de placement immobilier. Il s’agit donc d’une solution de placement qui permet à des investisseurs de mettre en commun leur capital pour acheter et gérer des biens immobiliers.
La SCPI reverse ensuite des dividendes proportionnellement au montant de l’apport de chaque investisseur.
Ce type d’investissement offre comme avantages principaux :
- Diversification de portefeuille. Traditionnellement, le patrimoine immobilier d’une SCPI se décline en des bureaux et des commerces. Cependant, ce patrimoine tend de plus en plus à s’élargir.
- Les avantages de la propriété immobilière sans les inconvénients. Vous devenez propriétaire mais sans subir les risques et contraintes comme la gestion locative, les risques de vacance locative, la recherche de locataires, etc.
- Mutualisation des risques. Le risque est réparti entre les investisseurs et entre les différents types de biens.
Les ETFs en bourse
L’investissement fractionné peut également consister dans l’achat d’actions en bourse et d’ETF (Exchange Traded Fund). Autrement dit, il s’agit ici d’investir dans les actions d’une société immobilière cotée en bourse comme une SIIC ou une REIT.
L’avantage de ce type de d’investissement c’est que le rendement peut être important. En revanche, comme il s’agit d’une opération de bourse, le risque est aussi élevé.
D’autre part, il faut bien choisir l’ETF immobilier dans lequel investir. Il faut savoir qu’il existe des ETFs par distribution (pour percevoir des revenus réguliers) et des ETFs par capitalisation (pour maximiser son capital).
Les avantages de l’immobilier fractionné
Vous l’aurez compris : l’immobilier fractionné est une alternative à l’investissement immobilier traditionnel, plus accessible au plus grand nombre.
Voici ses principaux avantages :
C’est accessible avec un ticket plus bas
L’investissement immobilier a longtemps été réservé à une classe d’investisseurs aisés. Il faut en effet un apport minimal de plusieurs milliers d’euros pour avoir accès à un prêt immobilier.
La diversification des investissements
Investir dans l’immobilier fractionné permet de diversifier vos investissements. Grâce à un ticket d’entrée abordable, vous pouvez mettre des petites sommes dans plusieurs projets.
Par exemple, si vous voulez investir 1 000 euros, vous pouvez répartir cette somme entre le crowdfunding et la SCPI par exemple. Cela vous permet d’éviter de mettre tous vos œufs dans le même panier. En d’autres termes, vous limitez le risque de perte de capital.
La gestion est plus simple
Autre avantage de l’immobilier fractionné : une gestion simplifiée. En réalité, il n’y a quasiment aucune gestion à faire.
La gestion locative est assurée par une entité tierce et au nom de l’ensemble des investisseurs. Par exemple, dans le cadre d’une SCPI, c’est celle-ci qui s’occupe de la gestion locative.
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Comment fonctionne l’immobilier fractionné ?
Voici, en 3 étapes, comment fonctionne l’immobilier fractionné.
Choisir une plateforme d’investissement
Tout commence avec la recherche d’une plateforme d’investissement immobilier. Elles sont pléthores et on vous en présente quelques unes à la fin de cet article.
Une fois que vous avez choisi une plateforme, vous devez y créer un compte. En réalité, il est préférable de s’inscrire sur un grand nombre de plateformes afin d’avoir accès à un large choix de biens. Vous pourrez ensuite mieux faire votre choix.
Sélectionner les biens immobiliers
Parmi les différents projets proposés, vous devez prendre le temps d’analyser l’intérêt de chacun.
Il faut notamment s’attarder sur le taux de rentabilité, son emplacement, le marché immobilier local et la réputation de l’entreprise chargée de la gestion du bien.
S’il s’agit d’un projet de marchand de bien, soyez aussi attentif à la marge du projet. En effet, plus elle est importante, plus l’acteur aura de marge de manoeuve en cas de problème :
- Coûts des travaux qui augmentent
- Le bien qui ne se vend pas, et qui oblige l’acteur à baisser le prix
- Etc.
Investir dans des projets
Les plateformes d’investissement fractionné fixent généralement un capital d’entrée minimum, par exemple 10 € sur Bricks.
Une fois que vous avez sélectionné le projet, vous pouvez déposer le montant de votre investissement en respectant le minima exigé et votre capacité d’investissement.
Pensez aussi à anticiper le calcul de vos gains potentiels en fonction du taux de rentabilité affiché.
Comment réussir dans l’immobilier fractionné ?
Voici nos conseils pour faire en sorte que votre investissement fractionné vous procure le maximum de gain :
Diversifiez vos projets
C’est le conseil le plus important pour n’importe quel investisseur.
Diversifier permet de diluer le risque inhérent à chaque type d’investissement. Vous réduisez ainsi vos risques de perte en capital.
Cette règle vaut aussi avec les investissements fractionnés. Compte-tenu des risques potentiels, il vaut mieux placer votre mise dans différents biens, différents types et différents emplacements, différentes plateformes.
Analyser les rendements potentiels
Les plateformes d'investissement en ligne affichent toujours le taux de rendement de leurs placements. Cela reste cependant un chiffre indicatif.
En réalité, à cause des risques d'impayés ou d’autres imprévus, la rentabilité réelle peut-être moindre.
Aussi, vous devez prendre en compte ces éventuels aléas lorsque vous vous lancez.
Toujours est-il que vous devez choisir la plateforme qui offre les meilleurs taux de rendement.
Réinvestir les gains
Afin de constituer un capital conséquent et ainsi de maximiser votre rentabilité, vous pouvez réinvestir vos gains pour maximiser les intérêts composés.
Cependant, gardez en tête notre premier conseil : tâchez de diversifier.
Quels sont les risques de l’immobilier fractionné et comment les surmonter ?
Malgré ses nombreux avantages, l’immobilier fractionné reste un investissement qui comporte des risques.
Les risques de liquidité
Si vous investissez sur un projet de marchand de bien à échéance 12 mois plus tard, vous n’avez aucun moyen de récupérer votre capital avant l’échéance effective du projet.
De même, si vous investissez sur un projet fractionné locatif (sur Brick par exemple), vous pouvez en théorie revendre votre part. Néanmoins, si aucun acheteur est prêt à vous la racheter, alors vous ne vendrez rien et subirez l’illiquidité de la plateforme.
Les risques de perte en capital
L’immobilier fractionné est assorti d’un risque réel de perte en capital. Il n’y a en effet aucune garantie absolue.
Il y a notamment risque de perte en capital si le bien est revendu à un montant inférieur à son prix d'acquisition. Cela peut être dû à une fluctuation à la baisse du marché immobilier.
Un autre risque est la faillite de l’acteur qui mène le projet.
Par exemple Michel Ohayon a connu de graves difficultés en 2023 et il a fait financer des projets immobiliers via le crowdfunding. Les personnes qui ont investi dans ces projets ont toutes les chances de ne jamais revoir leur capital investi.
La volatilité du marché immobilier
Le marché de l’immobilier est sujet à des fluctuations. En cas de hausse des prix, on assiste à une prise de valeur du capital investi.
Ainsi, pour un investissement de 1 000 euros sur un bien qui en vaut 100 000, l’investisseur est détenteur de 1 % du bien. Aussi, si le bien en question augmente de valeur et atteint 150 000 euros, l’investisseur reste détenteur de 1 %. Mais ce 1 % représente désormais 1 500 euros. Il récupère ainsi une plus-value de 500 euros s’il décide de revendre sa part.
D’un autre côté, dans le prix baisse, le bien perd de la valeur, la fraction possédée par l’investisseur aussi.
Il reste toutefois possible de contrecarrer ce risque en diversifiant votre portefeuille (on en revient au premier conseil).
Ainsi, le risque est dilué et là où il y a baisse des prix, les pertes peuvent être compensées par les gains des autres projets.
Les frais et commissions
L’immobilier fractionné n’est pas un investissement gratuit. Il faut bien rémunérer la plateforme qui gère l’investissement. Cela peut alors grever la rentabilité de l’opération.
Pensez donc à bien vérifier les conditions de rémunération avant de souscrire auprès d’une plateforme d’investissement.
La plupart des plateformes qui financent des marchands de bien facturent directement les marchands d’un pourcentage du montant financé. Par exemple, si le marchand fait financer 100 000 € et que la plateforme prend 2 %, alors elle gagne 2 000 €.
En revanche, les plateformes qui financent des projets locatifs, comme Bricks, prennent des frais sur les investisseurs.
Les plateformes de l’immobilier fractionné
Voici 2 plateformes connues d’immobilier fractionné :
Bricks
Lancée en 2021, Bricks est une plateforme de crowdfunding immobilier spécialisée dans l'investissement locatif. On en a parlé plusieurs fois dans cet article.
Les investisseurs sont donc invités à déposer leur capital puis perçoivent une rémunération tous les mois.
Le principal avantage de Bricks réside dans son accessibilité. Le ticket d'entrée commence en effet à 10 €. La rentabilité est annoncée à 10 à 12 %. En réalité, vous pouvez espérer entre 6 et 8 % brut.
Baltis
Baltis est aussi une plateforme de crowdfunding immobilier. L'investissement minimum est de 100 € (avant c’était 1 000) et le taux de rentabilité moyen est de 10,5 %.
Baltis pratique un mode rémunération in fine. Autrement dit, l'investisseur est rémunéré qu'à la fin de l'opération.
Ses avantages ? Une plateforme intuitive et la qualité des projets proposés, notamment en termes d'envergure, de potentiel de rentabilité et d'emplacement.
Son inconvénient principal est le retard fréquent dans le règlement des intérêts. Ce retard peut atteindre jusqu'à 6 mois pour certains projets.
Une assurance vie pour les ETFs ou les SCPIs
L'assurance vie fait partie des placements préférés des Français, aux côtés de l'immobilier. Elle concerne en effet 40 % des investisseurs français. Il est possible de combiner les deux dans le cadre de l'immobilier fractionné.
Il est en effet possible d'investir dans une SCPI ou dans une SCI (la différence est marginale) par le biais de l'assurance vie. Cela permet une meilleure liquidité du placement car l’assureur garanti la liquidité à tous les investisseurs. Vous pouvez donc revendre vos parts à tout moment.
D'un autre côté, investir dans les ETF via une assurance vie est aussi un bon moyen pour obtenir de belles performances.
Cependant, comme il s'agit d'un placement boursier, il est plus sujet à des fluctuations. Les risques de perte en capital sont donc importants.
L'avantage des ETFs réside dans la liquidité de l'investissement et dans les faibles frais de gestion.
Pourquoi l’immobilier classique est un meilleur investissement que l’immobilier fractionné ?
L'immobilier fractionné est certes un bon moyen pour diversifier votre portefeuille, notamment avec un ticket d'entrée peu élevé.
Toutefois, ces avantages restent limités par rapport à un investissement en pleine propriété.
L'un des principaux avantages d'un investissement classique réside notamment dans l'effet de levier.
Autrement dit, vous pouvez emprunter auprès de la banque pour décupler votre capacité d'investissement. Cela n'est pas possible en immobilier fractionné.
Or qui dit investissement important implique aussi des gains potentiellement plus élevés.
D'autre part, avec l'investissement fractionné, vous n'accédez pas à la propriété des biens. Sur le long terme, l’immobilier classique est plus rentable et plus stable.
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On vous propose des investissements adaptés à tout type de projets et de profils.
Par contre, on ne selectionne que 40 investisseurs par mois pour garantir à tous une qualité maximum.
En résumé, l'investissement fractionné offre une opportunité réelle aux petits budgets d'investir dans l'immobilier. Les investisseurs aguerris pourront, de leur côté, y trouver une opportunité pour diversifier leurs placements. Toujours est-il que si vous souhaitez investir en toute sérénité, faites appel à Bevouac pour votre projet d’investissement locatif clé en main.
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