Sur le point de faire votre premier investissement immobilier, vous vous demandez s’il faut commencer par votre résidence principale ou un investissement locatif ? C’est la question que se posent de nombreux investisseurs. Répondre à cette question est d’autant plus important que votre avenir financier en tant qu’investisseur en dépend. Dans cet article, nous allons voir les avantages des deux options pour vous aider à faire le bon choix en connaissance de causes.
Résidence principale
En France, 57,7 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Ce chiffre évoque à quel point les Français sont attirés par la perspective d’être propriétaire de leur résidence principale.
Les avantages de posséder sa résidence principale
Être propriétaire de sa résidence principale procure de nombreux avantages :
- Économiser des loyers. Le loyer constitue le principal poste de dépenses pour beaucoup de Français. Le montant des mensualités pour rembourser le prêt immobilier reste certes équivalent au loyer. Cependant, la différence est dans le fait qu’à terme, vous devenez définitivement propriétaire de votre logement.
- Se constituer un patrimoine immobilier. L’investissement dans la pierre est un investissement sur le long terme.
- Bénéficier d’une exonération de taxe sur la plus-value immobilière en cas de revente
Comment choisir sa résidence principale ?
Les critères à prendre en compte pour choisir une résidence principale sont principalement d’ordre personnel. Les critères d’une personne célibataire ne sont pas les mêmes que ceux d’un couple. Une personne célibataire privilégiera un logement situé en centre-ville, à proximité des restaurants et autres lieux de sortie et de loisir. Un couple avec enfant sera plutôt à la recherche d’un bien spacieux, potentiellement situé en périphérie, proche des écoles ou des crèches et des transports en commun.
Les critères pour choisir une résidence principale sont donc avant tout subjectifs. C’est un choix qui est guidé par l’affect. On se laisse davantage guider par le coup de cœur (contrairement à un choix d’investissement locatif). Le budget s’inscrit également parmi les critères à prendre en compte. Malgré tout, il faut réfléchir sur le long terme. L’achat d’une résidence principale est avant tout un investissement financier. Dans la perspective d’une revente, vous devez donc choisir un emplacement dans une ville démographiquement et économiquement dynamique.
Le principal inconvénient d’acheter sa résidence principale est que cela impacte négativement son taux d’endettement.
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Investissement locatif
Réaliser un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier en vue de le louer.
Les avantages de l’investissement locatif
Ce type d’investissement offre l’avantage de pouvoir investir dans l’immobilier tout en réduisant son effort financier. En effet, pour financer un investissement locatif, la meilleure option est d’utiliser un prêt immobilier. Vous pourrez ainsi profiter de l’effet de levier bancaire pour acheter un bien plus important que ce que vous permettent vos capitaux propres. De plus, les loyers générés peuvent suffire à prendre en charge les mensualités du prêt immobilier contracté pour l’obtenir.
Par ailleurs, l’investissement locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier et de préparer sa retraite. En effet, grâce aux loyers, vous pouvez acheter votre résidence principale ou financer un nouvel investissement locatif. Et enfin, réaliser un investissement locatif permet également de bénéficier de nombreux avantages fiscaux (dans le cadre du statut LMNP par exemple).
Les critères à prendre en compte pour choisir un bien en vue d’un investissement locatif
Voici les critères à prendre en compte pour choisir un bien locatif :
- L’emplacement. Afin d’optimiser le taux d’occupation de votre bien, vous devez privilégier les quartiers et villes dynamiques. La présence de commodités est aussi important : transports en commun, commerces, écoles, etc.
- La taille du bien. En fonction du profil de locataire ciblé, la taille du bien sera primordiale. Si vous ciblez un étudiant, vous n’investirez pas dans un T3 loué vide. Inversement, si vous ciblez un public familial, vous n’acheterez pas un studio que vous louerez meublé.
- Le type de bien. Faut-il privilégier un bien neuf ou ancien ? Chaque type de bien procure des avantages spécifiques. Vous devez choisir en fonction de vos objectifs.
- La gestion locative. Pour gérer un bien locatif, vous avez le choix entre l’autogestion et la gestion par une agence spécialisée.
Cette dernière est certes plus coûteuse, mais elle vous fera gagner du temps et de l’énergie. Le choix final ne dépend que de vous.
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Comparaison entre résidence principale et investissement locatif
On a vu que les deux types d’investissement procurent chacun des avantages spécifiques.
Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous économisez les loyers qui vous seraient dus si vous étiez locataire. Ces sommes économisées ne sont pas imposables. De plus, si vous revendez, l’éventuelle plus-value réalisée est aussi exonérée d’impôt. Du point de vue fiscal, l’achat d’une résidence principale est donc complètement neutre.
En revanche, dans le cas d’un investissement locatif, les loyers que vous percevez sont imposables. Le régime d’imposition dépend du type de location réalisé (location nue ou meublée). S’il s’agit d’une location nue, vous serez fortement imposé, car vos revenus seront classés parmi les revenus fonciers. Il est toutefois possible de limiter cette imposition en investissant via une SCI à l’IS ou une SAS immobilière. En revanche, si vous optez pour la location meublée, vous pourrez bénéficier du régime fiscal avantageux du statut LMNP. En effet, vos revenus locatifs seront classés parmi les BIC. Le statut LMNP semble donc la meilleure option si vous souhaitez investir en nom propre dans un investissement locatif.
Du point de vue fiscal, l’option de la résidence principale semble donc l’emporter. Du point de vue patrimonial, l’achat d’une résidence principale est aussi considérée comme un investissement sans risque. Vous capitalisez sur l’économie des loyers et votre bien à moins de risques de se dégrader. En revanche, l’investissement locatif comporte de nombreux risques :
- Vacance locative
- Risque de dégradation du bien
- Loyers impayés
- Etc.
Néanmoins, l’investissement locatif est duplicable et permet à votre patrimoine de s’amortir dans le temps. Il l’emporte donc d’un point de vue patrimonial.
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Comment choisir entre une résidence principale ou un investissement locatif ?
Acheter une résidence principale en premier peut être handicapant si vous avez l’ambition de faire un investissement locatif ultérieurement. En effet, ce premier achat met à mal votre capacité d’emprunt. Vous aurez donc du mal à trouver les fonds et la capacité d’emprunt nécessaires pour ensuite réaliser des investissements locatifs. Voilà pourquoi pour choisir, il faut prendre en compte vos objectifs à long terme, mais aussi vos capacités financières.
Il reste possible de combiner les deux. Des investisseurs font en effet le choix de combiner achat de résidence principale et investissement locatif. Il est également possible de faire de la location saisonnière dans votre résidence principale si vous êtes régulièrement en déplacement.
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En conclusion, l’achat d’une résidence principale offre stabilité et sécurité. D’un autre côté, un investissement locatif permet de générer des revenus locatifs. Autant dire que les deux types d’investissement ont chacun leur avantage.
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