Ouvrir une maison d'hôtes est une idée business de plus en plus mise en place par les investisseurs immobiliers.
La maison d'hôtes se distingue des autres types d'hébergement par son caractère convivial.
Voici tout ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.
Les étapes pour ouvrir une maison d’hôte
La chambre d’hôte est un type d’hébergement souvent intégré dans la résidence principale du propriétaire. C’est une activité réglementée qui nécessite de suivre les étapes suivantes :
L’étude de marché et choix d’emplacement
Comme tout investissement immobilier, la première chose à faire avant de se lancer est d’étudier le marché :
- Quel est l’état de la demande ?
- Comment est la concurrence ?
- Quelles sont les attentes des voyageurs ?
Ce n’est qu’un aperçu des questions que vous devez vous poser. Y répondre vous permettra de définir un concept à la fois unique et répondant aux attentes du marché à la fois en termes de prestations et de thématique.
Le but ? Ouvrir une maison d’hôtes qui puisse se démarquer de la concurrence et avec une attractivité optimale.
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Planifier le projet et estimer le budget
Maintenant que vous avez défini votre concept de maison d’hôtes, il est temps de parler chiffres. Il est en effet temps d’estimer votre budget prévisionnel. Pour ce faire, vous devez tout d’abord établir un business plan détaillé.
En anticipant la rentabilité potentielle du projet, ce document vous permettra d’estimer combien vous pouvez gagner à long terme.
En tout état de cause, vous devez anticiper les différents points suivants :
- Les travaux de rénovation
Ce sera le principal poste de dépenses si votre bien nécessite d’importants travaux de rénovation. - L’aménagement, l’ameublement et la décoration
Ce sont les dépenses liées à l’achat de linges de maison, de literie, de mobilier et des différents éléments de décoration. - Les formalités administratives
Les démarches administratives nécessaires engendrent des frais qu’il va falloir prévoir. - Les équipements et matériels
Ce sont les dépenses liées aux ustensiles de cuisine, les équipements d’entretien, etc. nécessaires à votre activité. - La communication et le marketing
Il vous faut prévoir un budget spécifique dédié à vos efforts marketing pour le lancement et la promotion de votre activité. - Les assurances
Vous devrez souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour vous couvrir contre d’éventuels dommages causés contre vos hôtes par exemple. - Les charges courantes
Vous devez prévoir les dépenses courantes relatives à votre activité comme l’entretien des locaux, l’eau, l’électricité, etc.
Les démarches administratives et légales à suivre
Voici les obligations administratives nécessaires pour lancer une maison d’hôtes :
- La déclaration en mairie
C’est une étape préalable nécessaire qui permet à la mairie de recenser les maisons d’hôtes sur son territoire. Contrevenir à cette formalité obligatoire vous expose à une contravention de 450 euros. - Une formation à la vente d’alcool
C’est un passage obligé si vous souhaitez proposer des boissons alcooliques à vos hôtes. Une telle formation vous permettra alors de connaître la réglementation qui encadre la consommation et la vente d’alcool. - Immatriculation au RCS (Registre du commerce et des sociétés)
Toute personne qui loue une chambre d’hôte à titre habituel est considérée comme réalisant une activité commerciale. Elle doit de ce fait déclarer son activité au RCS. - Labellisation
En matière de maison d’hôte, il n’y a pas de système d’étoiles comme pour les hôtels. En revanche, vous pouvez entreprendre des démarches de labellisation privées.
Si votre bien se trouve dans une copropriété, pensez à vérifier le règlement de copropriété pour vous assurer que celui-ci le permet.
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La réglementation pour ouvrir une maison d’hôte en France
Voici la réglementation à respecter en France pour ouvrir une maison d'hôte :
Les obligations légales et fiscales à respecter
En France, les propriétaires de maison d’hôte sont soumis aux fiscalités suivantes :
- L’impôt sur le revenu. Les revenus issus de l’activité de maison d’hôtes relèvent du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous devez donc les déclarer chaque année dans votre formulaire de déclaration de revenus.
Il faut savoir que le loueur de chambre d’hôtes est exonéré d’impôt pour les montants de moins de 760 euros par an. Vous pouvez aussi ne pas payer d’impôts si vous êtes LMNP au réel et que vous générez un déficit comptable et fiscal.
- La TVA. L’activité de chambre d’hôte bénéficie d’un taux préférentiel de 10 % au titre de prestation d’hébergement (sauf pour les boissons alcoolisées qui restent à 20 %).
- La cotisation économique territoriale (CET), elle-même composée de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises).
La CET est due si vous êtes propriétaire du logement destiné à l’activité de maison d’hôtes. Sa valeur est calculée en fonction de la valeur locative du bien.
- La taxe de séjour. Selon les communes, les clients d’une maison d’hôte peuvent être redevables de la taxe de séjour. L’exploitant doit ensuite la reverser à la commune.
- La taxe d’habitation et la taxe foncière. Leur taux varie d’une commune à une autre.
- La cotisation liée au régime social des indépendants si les revenus liés à l’activité de chambre d’hôtes génère un revenu supérieur à 13 % du plafond annuel de la Sécurité sociale.
Les règles d’hygiène et de sécurité pour les maisons d’hôtes
Toute chambre d’hôtes présente sur le territoire français doit respecter les normes d’hygiène suivantes :
- Mise à disposition de détecteurs de fumée dans chaque chambre
- Entretien régulier des lieux et des linges de maison
- Mise à disposition d’un plan d’évacuation et d’extincteurs
- Fourniture de literie, sanitaires, etc.
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L’investissement nécessaire pour ouvrir une maison d’hôte
Lorsque vous prenez la décision de vous lancer dans l’activité de chambre d’hôte, la première chose à faire est tout d’abord d’identifier le bien immobilier adapté.
L’achat ou rénovation d’un bien immobilier adapté
Une fois que votre business plan est établi, il ne vous reste plus qu’à trouver le bien idéal pour lancer votre activité. Voici les points à prendre en compte :
- L’emplacement. Choisissez un bien d’accessibilité facile, situé dans un endroit attractif avec une belle vue (montagnes, plages, sites historiques, etc.).
- Une surface suffisamment grande avec suffisamment de chambres, des espaces communs et idéalement. Selon l'article D-324 du Code de tourisme, les chambres d'hôtes ne peuvent pas non plus avoir plus de 5 chambres.
- Des caractéristiques spécifiques de confort et de charme. Les biens avec du caractère (manoirs, maisons anciennes, fermes, etc.) ont un potentiel d’attractivité élevé.
Outre le prix d’acquisition du bien, des travaux de rénovation peuvent être nécessaires pour mettre le bien en état compte tenu de l’activité que vous lancez.
Le bien idéal n’est pas forcément d’emblée doté de toutes ces caractéristiques. Il peut arriver que vous deviez réaliser des travaux pour optimiser le bien.
Vous devez estimer des travaux dès le départ, avant même votre achat afin d’estimer votre budget d’investissement avec précision.
Comment financer le projet ?
Vous l’aurez compris : ouvrir une chambre d’hôtes demande un financement important.
Outre les traditionnels crédits bancaires, il existe d’autres alternatives pour financer votre projet :
- Les aides des conseils généraux de département
- Les subventions de l’Union européenne pour les projets remarquables impliquant par exemple la rénovation d'un élément de patrimoine
- Les crédits d’impôt et dispositifs fiscaux liés à la rénovation ou la réhabilitation de bâtiments anciens.
Si vous effectuez les travaux nécessaires pour rendre votre bien accessible aux handicapés vous pouvez également obtenir des aides supplémentaires.
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Nos conseils pour réussir l’ouverture de votre maison d’hôte
Voici 2 conseils pour vous aider dans votre projet :
Créer une identité unique pour vous démarquer
Le concept de chambre d'hôtes est déjà largement démocratisé dans l'Hexagone. En 2020, on répertorie 60 000 chambres d'hôtes.
Il y a donc de fortes chances que vous rencontriez une certaine concurrence dès votre lancement. C’est pourquoi vous devez créer une identité unique pour vous démarquer.
Cela passe par différents axes :
- Définir un concept en accord avec la culture locale, l'histoire ou un style de vie spécifique
Vous pouvez par exemple créer une maison d’hôtes inspirée de l’art ou bien de la nature. - Déterminer votre public cible
Quelle est votre clientèle cible ? Les familles ? Les couples ? Etc. Cela vous permettra d’adapter votre offre de prestations et l’aménagement des lieux. - Définir votre branding
Le branding, ce sont les éléments de votre marque : un nom évocateur et en cohérence avec votre concept, une palette de couleurs adaptées avec l’ambiance, un logo unique et original.
Attirer et fidéliser une clientèle avec des services de qualité
Se démarquer de la concurrence à travers un concept unique, c’est bien. Encore faut-il savoir captiver la clientèle et les fidéliser. Le seul moyen de le faire est d'assurer un service de qualité.
L’accueil et la convivialité font partie des caractéristiques qui distinguent une chambre d'hôtes des styles d’hébergement traditionnels.
Voici différents leviers que vous pouvez utiliser pour fidéliser votre clientèle :
- Soigner l’accueil. Chouchoutez vos clients dès leur arrivée et accordez-leur un accueil personnalisé.
- Traiter les réclamations rapidement. Soyez à l’écoute des besoins de vos clients.
- Remercier les clients pour leur fidélité ou attribuer des récompenses aux clients les plus fidèles (récompenses VIP, des systèmes de points, etc.)
- Solliciter l’avis de vos clients fidèles. Les réseaux sociaux peuvent être un allié précieux pour développer votre notoriété. En demandant à vos clients de laisser vos avis sur vos pages de réseaux sociaux, vous pourrez attirer de nouveaux clients.
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Les erreurs à éviter à l’ouverture de votre maison d’hôte
Évitez les erreurs suivantes si vous souhaitez réussir le lancement de votre maison d’hôte :
Sous-estimer les coûts de fonctionnement
Nous avons vu les différents postes de dépenses auxquels vous serez confronté dans le cadre de votre activité.
Bien les estimer vous permettra d'anticiper vos marges et de fixer des tarifs adaptés. Cela vous permettra par ailleurs de bien planifier votre trésorerie entre les saisons basses et les hautes saisons.
Ainsi, sous-estimer ces coûts vous expose à différents risques financiers comme la perte de rentabilité ou un surendettement. Somme toute, c’est une erreur qui peut mettre en péril la pérennité de votre activité.
Négliger la communication et la promotion de votre établissement
Comme toute activité commerciale, votre maison d’hôte a besoin de clients pour fonctionner. Se reposer uniquement sur le bouche-à-oreille pour attirer de la clientèle est une stratégie qui peut s'avérer risquée. D’autant plus pour un établissement qui vient juste d’être lancé.
Ce serait surtout une véritable erreur de ne pas tirer profit des nombreux canaux de communication désormais disponibles. Internet, les réseaux sociaux, etc. sont autant de moyens qui peuvent vous permettre de faire connaître votre établissement et surtout d’attirer une large clientèle.
Si vous avez un site internet optimisé pour le SEO, par exemple, si vos clients recherchent une chambre d’hôte dans votre région, ils peuvent vous trouver via internet directement.
Vous pouvez aussi profiter des réseaux sociaux pour toucher votre cible en jonglant entre le référencement naturel et les publicités payantes. Ce serait donc dommage de ne pas en tirer profit.
Est-ce vraiment une bonne idée d’ouvrir une maison d’hôte ?
Ouvrir une maison d'hôte peut être un excellent moyen de générer du revenu complémentaire tout en rentabilisant votre résidence principale.
Les opportunités financières sont réellement intéressantes compte tenu de la dynamique positive autour des locations meublées en France. Selon les chiffres, 54 % des locations meublées afficheraient un CA positif.
Ouvrir une maison d'hôtes demande cependant un investissement financier important mais aussi du temps. Si vous vous lancez, assurez-vous de disposer du temps suffisant pour assurer toutes les tâches que cela implique.
En résumé, ouvrir une maison d'hôtes est une activité qui peut être lucrative. Encore faut-il choisir le bon emplacement, un concept unique et adopter des méthodes marketing efficaces. Bevouac vous accompagne à travers les différentes étapes de votre projet pour optimiser votre rentabilité.
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