Devenir rentier immobilier vous intéresse ? Découvrez dans cet article comment y parvenir, la formation à suivre, le salaire nécessaire pour débuter et les risques à essayer de le devenir à court terme.
Rappel sur la définition d’un rentier immobilier
Un rentier immobilier est un investisseur qui vit de ses rentes immobilières, notamment des revenus locatifs qui peuvent assurer tous ses besoins quotidiens.
Si une personne a besoin de 1 800 € par mois pour assurer ses charges quotidiennes, alors elle sera rentière si ses cash flows issus de l’immobilier sont au moins égaux à 1 800 € par mois (après impôt).
Est-ce vraiment possible de devenir rentier immobilier ?
Il est tout à fait possible de devenir rentier immobilier à partir de zéro et d'atteindre la liberté financière en quelques années. Bien sûr, le succès nécessite de suivre quelques clés, et cela ne se fait pas du jour au lendemain ou sans effort. Vous pouvez également devenir rentier immobilier en partant d’un petit patrimoine. Il est important de comprendre qu'atteindre la liberté financière et devenir riche sont deux choses complètement différentes.
Être libre financièrement signifie ne pas avoir besoin d’exercer un métier uniquement par nécessité, mais par choix.
Mais c’est en effet possible, notamment en prenant plus de risques et en suivant les bonnes méthodes.
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Comment devenir rentier avec l’immobilier ?
Pour devenir rentier avec immobilier, il y a 5 grandes étapes :
Étape 1 : Analyser votre situation
Analysez votre situation en vous posant les questions suivantes :
- Quelle est votre épargne disponible ?
- Quels sont vos revenus ?
- Quelle est votre capacité d’épargne mensuelle ?
- Avez-vous du temps libre à consacrer à l’immobilier ?
- Avez-vous une famille, êtes-vous marié ou célibataire ?
- Quelle est votre appétence au risque ?
- Quelles sont vos connaissances dans les travaux ?
- Quelles sont vos connaissances en immobilier ?
- Quelles sont vos motivations profondes ?
- Êtes-vous propriétaire de votre résidence principale ?
Les réponses à ces questions vous aideront à préparer votre stratégie pour devenir rentier.
- Est-ce que vous allez tout gérer vous-même ? Où déléguer un maximum de choses ?
- Allez-vous plutôt acheter des biens patrimoniaux ou dans des zones reculées ?
- Allez-vous rénover totalement ou partiellement des biens ?
- Allez-vous faire les travaux vous-même ou allez-vous tout déléguer ?
Ces éléments constituent la base de votre stratégie et ils doivent être mûrement réfléchis avant de vous lancer.
Étape 2 : Fixer un objectif de revenus
Pour devenir rentier, vous devez progresser par étape sans pour autant perdre de vue votre objectif.
Fixez-vous donc un objectif de revenus en fonction de vos besoins quotidiens et de ceux que vous anticipez à l’avenir.
Par exemple, peut-être que vous avez besoin de 1 500 € par mois, mais que vous prévoyez d’avoir un enfant dans quelques mois. Dans ce cas, vous savez que vous aurez besoin de plus.
Étape 3 : Trouver la bonne affaire et apprendre à anticiper
Lorsque votre objectif est fixé, il va maintenant falloir chercher une bonne affaire. Durant cette étape, il ne faut pas se précipiter au risque de faire des erreurs. Votre but est de gagner de l’argent et non d’en perdre.
Vous devez ainsi bien analyser le marché et trouver un bien décoté avec des travaux et dans un secteur avec de la tension locative pour limiter les mois où votre bien sera vide.
Étape 5 : Prendre des risques
Vous avez probablement déjà vos habitudes d’investissement, par exemple en location longue durée meublée.
Si vous souhaitez devenir rentier plus rapidement, vous allez devoir augmenter votre prise de risque, par exemple :
- En investissant dans des zones plus reculées où le prix au mètre carré est plus faible que dans les grandes villes
- En exploitant vos biens de différentes manières, notamment en courte durée
Étape 4 : Essayer de rester rentier
Si vous avez un parc immobilier conséquent, anticipez les évolutions réglementaires et les travaux à faire.
En 2022 par exemple, certains propriétaires de grands parcs immobiliers ont été contraints de vendre une partie de leurs biens, car ils n’ont pas anticipé et provisionné de fonds pour rénover leurs biens.
En effet, avec les nouvelles réglementations sur l’isolation des biens, les passoires thermiques doivent être rénovées et cela nécessite des fonds. C’est donc important d’en provisionner pour conserver ses actifs, et donc rester rentier.
Quelle formation pour devenir rentier ?
Pour devenir rentier immobilier, il existe plusieurs formations dont la qualité varie énormément. L’important est de choisir une formation offerte par des professionnels. Par exemple, la formation en investissement immobilier Le Filon, proposée par les experts de chez Bevouac.
Elle vous donne toutes les clés pour acheter une bonne affaire et la louer, en partant de 0.
Si vous n’avez pas le budget pour vous l’offrir, vous pouvez commencer en explorant le blog de Bevouac, remplis de conseils pratiques !
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Quel salaire faut-il pour devenir rentier ?
Le salaire pour devenir rentier immobilier dépend surtout de vos besoins et des taux d’intérêts bancaires.
En effet, votre salaire vous permet d’emprunter à la banque et de bénéficier de l’effet de levier.
Si vos opérations dégagent assez de cash flow pour couvrir vos besoins, vous serez rentier.
Or, plus vous avez besoin d’une grosse somme d’argent, plus vous aurez besoin de cashflows importants. Et plus vous aurez besoin de cash flows importants, plus vous devrez emprunter. Enfin, plus vous devrez emprunter, plus vous aurez besoin d’un gros salaire, car votre taux d’endettement est limité à 35 %.
La deuxième variable est le taux d’intérêt bancaire. Plus il est élevé, moins vous pourrez emprunter. Et moins vous pourrez emprunter, moins vous pourrez investir et donc dégager du cashflow de ces investissements.
Néanmoins, pour répondre à cette question, un salaire de 3 000 € par mois semble être un minimum pour devenir rentier avec l’immobilier.
Est-ce possible de devenir rentier sans apport ?
Investir sans apport signifie que la banque finance l’opération à 100 % et que vous n’avancez rien.
C’est tout à fait possible de devenir rentier sans apport. Il faut cependant noter 2 choses :
En 2022, les normes du HCSF limitent le taux d’endettement à 35 % et obligent les emprunteurs à apporter au moins 10 à 15 % du montant de l’opération. En pratique, ce sera donc très difficile d’emprunter sans apport, et encore plus sur plusieurs opérations.
L’apport permet de diminuer votre mensualité d’emprunt, et ainsi d’augmenter vos cash flows. Ainsi, emprunter sans apport, même si cela permet de conserver votre trésorerie, fera augmenter vos mensualités, et ainsi réduire votre cashflow mensuel.
Combien faut-il pour être rentier ?
Pour être rentier, c’est-à-dire envisager l’arrêt de tout travail, vous devez toucher assez pour pouvoir vivre.
Avec un salaire moyen d’environ 2 000 € en France, on peut rester sur cette somme et viser 25 000 € par an pour être rentier.
En estimant que la rentabilité de vos opérations est de 10 %, il faut que votre patrimoine immobilier soit de 250 000 €, et encore, on ne prend pas les charges et les impôts en compte dans ce calcul.
En les prenant en compte, on peut augmenter de 30 à 40 % le patrimoine et viser un patrimoine de 350 000 €.
Il faut aussi prendre en compte le remboursement de vos échéances à la banque.
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Quels sont les risques à essayer de devenir rentier rapidement ?
Certains sites de formations en immobilier vous promettent de vous transformer en un véritable rentier immobilier en quelques mois, même si vous gagnez le Smic, que vous n’avez aucune épargne et que vous n’épargnez presque rien chaque mois.
À court terme et à des prix très élevés, ces types de formations n’engagent que ceux qui y croient, car la réalisation de telles promesses nécessite de prendre de gros risques. Par exemple :
- Acheter dans des zones reculées où la demande locative est incertaine, et sous-estimer la vacance locative
- Acheter dans des zones où la population laisse à désirer, par exemple dans certains quartiers de non droit (L’Alma à Roubaix, La Guillotière à Lyon, etc.)
En conclusion, devenir rentier immobilier est possible, mais nécessite de maîtriser les bonnes méthodes.
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