Peut-on faire un investissement locatif sans être propriétaire ? C’est une question légitime que beaucoup se posent d'aspirants investisseurs. Et pourtant, c'est une option qui peut être judicieuse à plus d'un titre. On fait le tour de la question pour vous dans cet article.
Peut-on être propriétaire et locataire en même temps ?
Oui, il est possible d’être à la fois propriétaire et locataire. Autrement dit, cela revient à être propriétaire d’un ou plusieurs logements tout en continuant à louer sa résidence principale.
Cette situation peut s’expliquer de différentes manières :
- La volonté de se rapprocher de son lieu d’études ou de travail. C’est le cas par exemple d’une personne dont la ville natale est Lyon et qui y possède des biens immobiliers. En tant que salariée à Paris, elle loue donc un appartement.
- La nécessité de louer un logement temporaire. C’est le cas par exemple d’une personne qui vient d’emménager dans une ville. Elle doit alors louer un appartement le temps de trouver un bien à acheter.
- Vouloir posséder deux logements pour des raisons personnelles. C’est le cas par exemple d’une famille qui possède une maison en campagne mais qui loue une maison en ville.
L’autre raison consiste en la volonté de réaliser un investissement locatif avant même de posséder sa résidence principale.
Les raisons d’investir sans être propriétaire ?
Voici des raisons possible d’investir sans être propriétaire :
Profiter des avantages de la location
Certes, louer signifie débourser de l’argent chaque mois sans perspective de posséder le bien.
C’est pourtant une option aux multiples avantages :
- Vous ne vous préoccupez pas des charges de copropriété car c’est à la charge du propriétaire.
- Vous ne payez pas de taxe foncière
- Vous ne vous préoccupez pas de la charge des gros travaux
- Vous restez libre de déménager en cas de mutation professionnelle par exemple ou en cas de changement de situation (arrivée d’un enfant, emploi en télétravail, etc.).
Si vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale, vous pouvez aussi librement choisir votre localisation.
Développer son patrimoine
Mettre un bien en location peut-être une stratégie pour développer un patrimoine. En effet, si vous habitez votre bien, vous économisez seulement vos loyers.
En revanche, si vous optez pour la location, vous pouvez accumuler du capital et faire grossir votre patrimoine. Vous pouvez aussi générer un revenu complémentaire à utiliser pour investir dans d’autres projets (si le bien dégage un cash flow positif par exemple).
Ainsi, la location vous permet de sécuriser votre avenir sur le long terme. De plus, vous pouvez revendre sans avoir pour autant à déménager.
Profiter d’avantages fiscaux
Il existe différents dispositifs qui vous permettent de défiscaliser votre investissement et même votre revenu global.
Si vous achetez un bien ancien, vous pouvez par exemple bénéficier des avantages offerts par le dispositif Denormandie. Pour ce faire, vous pouvez rénover le bien puis le louer pour bénéficier d’une réduction de :
- 12 % du prix de revient net du bien après 6 ans de location
- 18 % après 9 ans de location
- 21 % après une location de 12 ans
Si vous louez en meublé, vous pouvez aussi profiter des avantages du statut LMNP. En fonction du régime fiscal que vous choisissez, vous pouvez bénéficier de :
- Un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables dans le cadre du régime micro-BIC
- La déduction de vos charges et la possibilité de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années si vous choisissez le régime réel
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Puis-je vivre dans mon investissement locatif ?
Vivre dans votre investissement locatif est possible dans trois cas de figure :
- Le bien est suffisamment grand pour que vous puissiez en louer une partie et habiter dans l'autre. L'avantage est donc ici double car non seulement vous générez un revenu régulier avec le loyer mais en plus, vous n'en payez plus.
Dans ce cas, il faut que le bien soit suffisamment grand pour que vous puissiez le faire. Autrement dit, il faut bénéficier d'un budget de départ assez conséquent.
- Vous avez terminé le remboursement de l'emprunt immobilier qui a permis son acquisition. Dans ce cas, vous pouvez habiter les lieux mais vous perdrez par la même occasion le revenu que la location vous rapportait.
- Vous louez votre logement principal en location saisonnière
Investir sans être propriétaire : comment choisir un logement ?
Le choix du logement est fondamental si vous souhaitez optimiser au mieux votre investissement.
Voici des pistes pour choisir au mieux :
- Un bon emplacement. Comme toujours en matière d'investissement immobilier, le choix de l'emplacement est essentiel. Pensez à privilégier les emplacements à proximité des commodités comme les transports en commun, les universités et les commerces. Les critères à prendre en compte dépendent en réalité du type de locataire que vous ciblez.
- Un logement meublé. Ce type de logement est particulièrement recherché par les étudiants. Dans ce cas, optez pour un studio ou un deux pièces, plus adapté pour une location étudiant.
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D'autres options d'investissement locatif plus accessibles s'offrent à vous avec les locations de parking, de box fermés ou de garage.
Elles présentent l'avantage d'un ticket d'entrée accessible contre une rentabilité potentiellement élevée. Dans ce cas, privilégiez les grandes villes où ces types de location sont particulièrement recherchés.
Le SCPI : une bonne alternative pour investir sans être propriétaire
Aussi appelée pierre-papier, la SCPI (Société civile de placement immobilier) est une société qui regroupe plusieurs investisseurs en vue d'acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers.
La société met les biens en location puis encaisse les loyers pour les reverser aux associés proportionnellement à leurs apports respectifs.
Dans ce type d'investissement, c'est la SCPI qui est propriétaire du bien et non les associés individuellement. Il s'apparente donc plus à un placement financier car chaque investisseur se contente de percevoir des quote-parts sur le bénéfice de la société.
Le pierre-papier est une excellente option pour investir sans être propriétaire car :
- Le ticket d'entrée est peu élevé
- Le risque est mutualisé entre différents investisseurs
- C'est la société qui s'occupe de la gestion locative
- La rentabilité est assez intéressante, elle atteint 4 % en moyenne.
Comment investir dans l’immobilier si on ne peut pas emprunter ?
Il existe différentes options pour investir dans l'immobilier si vous ne pouvez pas réaliser un emprunt :
Le crowdfunding immobilier
Aussi appelé financement participatif immobilier, le crowdfunding consiste à financer un projet immobilier (construction ou rénovation par exemple), en faisant appel au grand public. Il s'agit généralement de projets de réhabilitation d'immeubles ou de construction de commerces ou de bureaux.
Pour se lancer, il suffit de sélectionner un projet sur une plateforme dédiée. Pour chaque projet, tous les détails sont fournis : la durée de l'opération (généralement de 24 à 48 mois) et le taux d'intérêt qui est généralement de 8 à 12 %.
Ainsi, à l'issue de l'opération, l'investisseur se voit rembourser le capital qu'il a investi, majoré des intérêts.
Le crowdfunding immobilier offre différents avantages :
- Ticket d'entrée abordable
- Rapidité de l'opération car tout se fait en ligne
- Investissement peu chronophage
- Rentabilité intéressante.
Attention cependant au risque de cette manière d’investir. Certains projets font défauts et les investisseurs perdent l’entièreté de leur capital.
La location avec option d’achat immobilière (LOA)
Aussi appelé leasing ou crédit-bail, la LOA est une formule qui a surtout fait ses preuves dans le secteur de l'automobile. Elle
consiste à louer un bien pendant une durée généralement de 36 mois avec, à terme, une option d'achat à un prix convenu à l'avance. L'aspirant investisseur a donc ici le temps de tester le logement et de constituer un apport suffisant en vue d'obtenir un emprunt bancaire au terme de la durée de l'opération.
En effet, c'est une opération qui s'adresse avant tout aux personnes dont le profil ne convient pas aux banques (emplois CDD, travailleurs indépendants, apport insuffisant, etc.).
Le financement familial
Il s'agit ici de financer un investissement immobilier grâce à un prêt familial. Autrement dit, le financement familial consiste à emprunter de l'argent à un membre de sa famille. Ce type de prêt à l'avantage d'être soit gratuit soit accordé à un taux d'intérêt moindre.
Cependant, ce type de prêt est encadré par la loi. Il faut notamment remplir certaines conditions :
- Déclarer auprès de l'administration fiscale s'il s'agit d'un montant supérieur à 750 euros.
- Établir un acte écrit si la somme empruntée dépasse 1 500 euros. Il faut dès lors établir soit un acte sous seing privé soit un acte notarié pour avoir une valeur exécutoire.
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Le paiement différé
Le différé est possible dans le cadre d’un emprunt (on s’éloigne donc légèrement du thème de cette partie qui concerne les alternatives pour investir si on ne peut pas emprunter).
Dans le jargon bancaire, on parle de différé d'amortissement.
Ce procédé consiste à repousser, partiellement ou totalement, le remboursement du prêt bancaire à une date ultérieure. Autrement dit, les fonds sont débloqués par la banque mais l'emprunteur ne commence à rembourser le capital qu'après une certaine période convenue en amont avec la banque (c'est ce qui le différencie du report d'échéance).
Il existe deux types de paiement différé :
- Un paiement différé partiel. L'investisseur rembourse les intérêts et les frais liés au crédit pendant la période du différé. Puis, il commence à rembourser le capital après le différé. C'est le scénario le plus courant.
- Un paiement différé total. L'investisseur ne paie rien pendant toute la période du différé. C'est plus rare qu'une banque accorde cette possibilité.
Le différé d'amortissement offre l'avantage de ne rien payer ou de ne payer que peu de frais le temps de la construction ou de la rénovation d'un bien par exemple. Autrement dit, vous évitez de payer des mensualités si vous ne percevez pas encore de loyers de votre investissement.
En revanche, cette technique a pour inconvénient d'alourdir les coûts du prêt. Il convient donc de bien peser le pour et le contre.
Le crédit vendeur immobilier
Le crédit vendeur immobilier consiste en un prêt conclu directement entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Il s'apparente ainsi avec d'autres opérations comme la vente à terme ou la vente en viager.
Concrètement, lors de la conclusion de l'acte de vente, l'acquéreur verse une partie du capital. Le reliquat est ensuite réglé au moyen d'un paiement à terme ou d'un paiement échelonné.
Le crédit vendeur peut aussi être :
- Intégral. Dans ce cas, le crédit vendeur porte sur l'intégralité du prix du bien immobilier.
- Partiel. Dans ce cas, l'acquéreur règle 10 % du prix de vente puis règle le reste via un crédit vendeur.
L'autre option consiste à régler une partie du prix de vente avec un crédit immobilier classique et le reliquat avec un crédit vendeur.
Cette technique financière offre donc l'avantage d'être flexible et plus accessible qu'un crédit immobilier. C’est toutefois très peu utilisé.
Comment investir sans être propriétaire si on n’y connaît rien ?
Vous êtes décidé ? Vous vous lancez dans l'investissement immobilier sans être propriétaire ? Pour ne pas faire de faux pas et vous lancer en toute sérénité d'esprit, il n'y a rien de tel que de se faire accompagner.
Bevouac vous propose une formule d'investissement clé en main. Nous nous occupons de toutes les étapes du projet à votre place :
- La sélection du bien. Nous nous appuyons sur la Big data pour vous trouver un bien adapté à votre projet et offrant les meilleurs potentiels de rentabilité.
- La recherche de financement
- La réalisation des formalités administratives liées à l'acquisition du bien
- La réalisation des travaux de rénovation
- La gestion locative
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Et tout cela, sur la base d'une tarification entièrement claire et transparente.
En résumé, il est tout à fait possible de faire un investissement locatif sans être propriétaire. Il s'agit même d'une option qui offre différents avantages car louer sa résidence principale a aussi ses avantages. Investir sans être propriétaire est d'autant plus possible tant les options d'investissement sont nombreuses si vous n'avez pas accès à un crédit bancaire.
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