Vous vous apprêtez à réaliser un investissement locatif ? La première étape consiste à définir son budget. Afin de concrétiser votre projet, voici les facteurs à prendre en compte pour le calculer.
Prendre en compte les frais annexes
Pour bien déterminer les dépenses liées à un investissement locatif, il faut avant tout considérer toutes les charges supplémentaires qui y sont attachées, notamment celles qui ne sont pas, ou difficilement, finançables par la banque.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont constitués des droits et taxes, ainsi que de la rémunération du notaire. À la charge de l’acheteur de l’immobilier, s’il s’agit d’un investissement dans du neuf, prévoyez en moyenne 3 à 4 % du prix d’achat de l’immobilier. S’il s’agit d’un investissement dans de l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix d’achat pour les droits de mutation. Pour tout acte de vente d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire. La rémunération de cet adjudicateur est égale à 1.33 % du prix d’achat, le reste est pour l’État. À noter que vous pouvez toutefois bénéficier de frais de notaire réduits dans l’ancien.
Les coûts annexes du crédit
L’un des grands intérêts de l’immobilier est de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Or, un crédit implique des frais annexes, comme :
- Les frais de dossier
- Les frais de dossier sont compris entre 500 et 1500 €. Il est possible de les éviter en négociant avec la banque ou en passant par un courtier immobilier.
- Les frais de courtage.
- Si vous passez par un courtier, ce dernier n’est pas gratuit. Bien que ses honoraires soient réglementés, ils sont généralement entre 1000 et 2000 €. Toutefois, il peut vous permettre d’obtenir de meilleures conditions sur votre crédit, et donc être rentable.
- Les frais de garantie
- Ils peuvent prendre plusieurs formes (hypothèque, nantissement, cautionnement…). Leur coût peut-être fixe ou fonction de votre projet. Quoi qu’il en soit, ils tournent autour de 1000 € pour les frais fixes et entre 0,5 et 1 % du projet.
Les travaux et taxes
Lorsqu’on acquiert un bien, il est important de prendre en considération les différentes taxes reversées au Trésor public comme les frais de notaire, la part de taxe foncière qui vous revient en tant qu'acquéreur.
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Comment déterminer son budget ?
Déterminer le financement nécessaire pour réaliser un investissement locatif dépend d’une multitude de facteurs.
Voici les principaux.
L’emplacement
Il est coutume de dire qu’il n’y a qu’une règle en immobilier : l’emplacement. Dans certaines villes, le prix peut varier du simple au double sur quelques centaines de mètres.
À Roubaix par exemple, la Rue de l’Alma traverse des zones pavillonnaires tout à fait charmantes et des zones de non droit.
L’emplacement est aussi un des seuls éléments que vous ne pourrez pas changer. Vous pouvez refaire votre bien, changer la façade, la toiture, voire le détruire et le reconstruire, il sera toujours sur la même parcelle cadastrale.
Ainsi, les meilleurs emplacements sont les plus chers. C’est pourquoi les meilleurs emplacements requièrent des budgets plus élevés.
Si vous démarrez avec une petite enveloppe, vous ne pourrez potentiellement pas acheter de bien dans les zones les plus prisées d’une ville.
Le type de bien
S’agit-il d'un appartement T3, d’une maison unifamiliale, d’un terrain constructible, d’un immeuble de rapport ou d’un studio ? Il peut aussi s’agir d’un bien immobilier neuf ou d’un bien immobilier ancien. Par exemple, le prix moyen d’un appartement au m2 est de 3 6803680 € et 2050 € pour une maison. Le prix moyen au m2 d’un terrain constructible en France est de 145 €. Toutefois, ces chiffres sont très disparates. Les villes les plus abordables ont des biens à 1000 € le mètre carré tandis que les quartiers les plus chers de Paris dépassent les 20 000 €.
Le montant de son apport
D’une manière générale, l’apport personnel d’un crédit immobilier doit être d’au moins 10 % du projet, notamment pour payer les frais de notaire.
Il est en effet de plus en plus difficile de les faire financer par la banque.
Pour autant, vous pouvez aussi mettre plus d’apport pour un projet plus important. Par exemple, si votre capacité d’emprunt ne vous permet d’emprunter que 250 000 €, mais qu’aucun bien en dessous de 300 000 € n’est disponible pour rentrer dans vos critères d’investissement, alors votre apport peut combler la différence.
Cependant, vous devez avoir cette trésorerie disponible.
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Les charges post-achat d’un bien locatif
Il est important de prendre en compte les frais avant d’acheter le bien. Pour autant, les frais post-achat sont tout aussi importants.
C’est l’une des raisons pour lesquelles chez Bevouac, nous recommandons toujours à nos clients de garder au moins trois mois de loyers de trésorerie de côté.
Les travaux
Après l’achat, il faut penser aux dépenses liées aux différents travaux d’entretien du bien. Ces dernières seront d’ailleurs plus fréquentes si vous l’exploitez en courte durée. Les travaux de rénovation ou d’entretien s’effectuent généralement durant les périodes de vacance locative. Ils peuvent aussi subvenir en cas d’incident avec un locataire en place.
Par exemple, si le ballon d’eau chaude tombe en panne en plein mois de février, votre locataire appréciera que vous le fassiez changer rapidement. Vous devrez donc avoir les fonds disponibles pour effectuer cette dépense tout de suite. En moyenne, on recommande de provisionner au moins 10 à 15 % du loyer annuel pour ses travaux de rénovation.
Les assurances
En tant qu’investissement, vous êtes tenu de souscrire à un certain nombre d’assurances. Elles peuvent représenter un coût non négligeable et il peut être intéressant de les prendre en compte dans la gestion de votre trésorerie.
- Le propriétaire d’un bien qui y vit n’est pas obligé de souscrire à une assurance habitation. Par contre, si le bien est en location, il doit s’assurer que le locataire prenne une assurance habitation. Il existe également ce qu’on appelle Assurance PNO ou Assurance Propriétaire Non Occupant. Elle vise à assurer l’immobilier en cas de problèmes comme un incendie, une inondation ou d'autres dégradations plus fréquentes. L’assurance PNO coûte en moyenne entre 60 et 150 € / an, selon le bien.
- Le propriétaire peut souscrire à une assurance pour un prêt immobilier. Ce n’est pas obligatoire, mais les banques l’exigent souvent.
- Il peut aussi souscrire à une assurance qui le protège des loyers impayés, appelée GLI (Garantie Loyers Impayés). Ce type d’assurance prend en charge une partie des loyers impayés et certaines dégradations matérielles. Le prix de la GLI dépend du montant du loyer à couvrir. Il représente entre 2.5 à 5 % du loyer annuel avec les charges.
Le remboursement du crédit
Ce dernier élément n’est pas à proprement parler une charge. Pour autant, c’est probablement l’élément le plus significatif en termes d’impact sur votre trésorerie personnelle, notamment si vos loyers ne couvrent pas l’intégralité de vos mensualités.
Vous devez vous assurer d’avoir de quoi rembourser cette différence chaque mois pendant toute la durée du crédit.
Nous espérons que cet article vous a aidé à déterminer votre budget pour investir dans l’immobilier locatif. Si vous hésitez encore à vous lancer, contactez maintenant nos experts. Avec plusieurs centaines de projets clés en main livrés chaque année, ils auront la réponse à toutes vos questions.
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