Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport déjà loué mais vous vous demandez si c’est une bonne idée ?
C’est une stratégie qui comporte son lot d’avantages. Cependant, des risques existent également.
On pèse le pour et le contre pour vous dans cet article.
Un immeuble de rapport : c’est quoi ?
Par définition, un immeuble de rapport est un immeuble entier détenu par un propriétaire unique et destiné à lui « rapporter » de l’argent via les loyers.
C’est ainsi qu’on parle aussi d’immeubles locatifs ou d’immeubles à loyer.
Acheter un immeuble de rapport revient donc à acquérir un immeuble dans sa totalité y compris les appartements, les garages, les jardins, les greniers, les parties communes, etc.
Cette situation s’oppose donc à la copropriété où plusieurs propriétaires détiennent une quote-part sur l’immeuble.
C’est un investissement qui nécessite généralement un important budget. C’est donc généralement un type d’investissement réservé aux investisseurs aguerris aux gros budgets.
Cependant, dans certaines zones rurales, les investisseurs ayant un petit budget peuvent se lancer dans ce type d’investissement.
Il s’agit donc d’une opération à forte création de valeur. En effet, il s’agit ici de profiter des économies d’échelle et “d’acheter en gros”.
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Acheter un immeuble de rapport déjà loué : les avantages
Acheter un immeuble de rapport déjà loué procure un certain nombre d’avantages :
- C’est un bon moyen de rassurer votre banquier. Comme les appartemements sont déjà loués, il y a moins d’incertitude locative.
Les revenus locatifs sont déjà présents et vous avez de la visibilité sur le rendement locatif.
Votre dossier de demande de crédit s’en trouve ainsi renforcé et vous êtes mieux armé pour négocier.
Il faut toutefois penser à demander les quittances de loyer au vendeur afin de s’assurer que tous les locataires sont bien solvables.
- Une gestion locative simplifiée. Gérer plusieurs biens au même endroit est plus simple que s’ils sont dispersés.
- Absence de copropriété. Avec un immeuble de rapport, vous êtes seul à bord. Vous prenez donc toutes les décisions tout seul. Adieu les contraintes et les lourdeurs administratives. Vous décidez aussi dans quoi vous investissez ou non pour le bâtiment.
- Une réduction du risque de vacance locatives car les appartements sont déjà loués. Investir dans un immeuble de rapport déjà loué permet ainsi de vous rassurer.
Vous pouvez ainsi mieux vous projeter sur les performances potentielles de votre projet d’investissement. Vous pouvez aussi mieux anticiper vos revenus futurs puisque les loyers sont déjà là.
Toutefois, le risque d’impayé reste bel et bien existant.
- La possibilité d’obtenir une décote sur le prix d’achat. Un bien loué est généralement vendu à un prix inférieur à un bien vide comparable.
C’est donc une opportunité pour acquérir un bien à moindre coût et ainsi augmenter votre rendement. - Une économie de travaux. Puisque les logements sont déjà occupés, vous ne pourrez pas effectuer des travaux de rénovation. Sauf en cas d’urgence.
Et les risques ?
Acheter un immeuble de rapport déjà loué comporte également des risques. Tout d’abord, vous vous voyez imposer les conditions du bail initial. Vous devrez donc attendre la fin du contrat pour pouvoir éventuellement apporter des changements.
Ainsi, si les appartements sont loués en location vide, il vous est impossible de passer en location meublée.
Or, cela peut parfois être incompatible avec le régime fiscal le plus avantageux pour vous (on pense notamment au LMNP). C’est pourquoi c’est un point à prendre en compte avant de vous décider à acheter.
D’autre part, comme les logements sont occupés, vous ne pouvez pas réaliser des travaux de rénovation. Vous ne pouvez donc pas aménager l’immeuble selon vos goûts.
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Acheter un immeuble de rapport déjà loué : les points de vigilance
Voici les éléments à vérifier avant d’acheter un immeuble de rapport déjà loué :
Etudier le profil des locataires
C’est l’un des points les plus importants !
Vous devez vous renseigner sur l’historique du locataire. Un locataire mauvais payeur risque d’être problématique pour votre investissement. Vous devez donc vérifier que chaque locataire paie bien son loyer à temps.
Pour cela, vous devez vous adresser au propriétaire-vendeur. Ce dernier devrait vous remettre les quittances de loyer, le contrat de travail du locataire et si possible, les relevés de compte correspondant au paiement du loyer.
S’il y a des impayés, vous devez également vous renseigner s’il existe un plan d’apurement entre le propriétaire et le loyer. Il s’agit d’une entente concernant le paiement échelonné des loyers impayés sur plusieurs mois jusqu’à son apurement.
Obtenir une décote : en quoi c’est un point de vigilance ?
Un bien immobilier vendu loué bénéficie d’une décote par rapport à un bien vide comparable. Cela est dû aux contraintes liées aux appartements loués. Plus le terme du contrat de bail est éloigné, plus la décote peut être importante. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 20 % du prix total de l’immeuble.
Acheter un immeuble déjà loué est donc normalement une opportunité pour acquérir un immeuble de rapport à un prix moindre. Il s’agit d’un point de vigilance car vous devez vérifier que le vendeur a bel et bien appliqué cette décote mais surtout que les locataires sont des bons payeurs.
Vérifier la conformité du contrat de location
Dès la signature du contrat de vente définitif, le contrat de bail vous sera remis automatiquement. Il faut alors que vous vous assuriez de sa conformité.
Vous devez notamment vérifier le montant des loyers, ses conditions de révision et les conditions de congé.
Faire l’état des lieux des logements occupés
Vous devez vérifier l’état du bien avant de l’acheter. Une visite s’impose même si les logements sont occupés. Pensez notamment à vérifier les peintures, l’état du sol des fenêtres, etc.
Vous devez également exiger l’état des lieux d’entrée et établir vous-même votre propre état des lieux d’entrée. Pensez à bien rendre compte des éventuels dégâts car après signature de l’acte authentique, les réparations vous seront imputées à 100 %.
Quid du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie doit être intégralement reversé par le vendeur à l’acheteur. Il appartient en effet à ce dernier de le reverser au locataire à la fin du bail.
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Acheter un immeuble de rapport vide : une bonne idée ?
Un immeuble vide peut être un mauvais signal envoyé à votre banquier. Ce dernier pourrait penser que c’est parce que le propriétaire n’a pas trouvé de locataire et que le bien souffre donc de vacance locative.
Vous aurez potentiellement plus de mal à défendre votre projet d’investissement et votre demande de crédit auprès de votre banquier.
En revanche, acheter un immeuble vide comporte également un avantage : vous pouvez rénover le bien en vue d’optimiser son potentiel locatif. Vous pouvez également améliorer l’aménagement des lieux pour optimiser le rendement.
Acheter un immeuble de rapport déjà loué ou vide : comment choisir ?
Nous le savons maintenant : investir dans un immeuble déjà loué permet de mieux se projeter pour anticiper le rendement du bien.
L’investisseur peut donc savoir concrètement dès le départ si son investissement pourra être rentable ou pas.
En revanche, vous êtes obligé de maintenir les conditions du contrat de bail qui lie l’ancien propriétaire et les locataires. Vous ne pourrez ni choisir ses locataires, ni le type de bail.
Dans le cadre d’un immeuble vendu libre, en revanche, vous avez toute latitude pour rénover le bien à votre convenance. Vous pourrez également définir vos propres stratégies de location. Vous devez toutefois bien analyser les tendances du marché locatif et ainsi avoir les compétences à cet effet.
Le choix entre ces deux types d’investissement dépend donc de votre niveau d’expérience et de connaissance du marché immobilier.
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Comment choisir un immeuble de rapport ?
Compte tenu de l’ampleur de ce type d’investissement, il faut faire preuve de tact pour choisir au mieux le bien à acheter. L’objectif est évidemment d’optimiser le rendement de votre investissement. Voici des critères à prendre en compte pour ce faire :
L’emplacement
L’emplacement du bien est le critère le plus important. Privilégiez par exemple un immeuble situé à proximité d’une université ou d’une zone avec des entreprises pour vous parer aux risques de vacance locative.
Il s’agit en effet de lieux où la demande locative reste constante.
Les possibilités d’amélioration
Entamer des travaux de rénovation permet d’améliorer l’attractivité de l’immeuble et ainsi d’augmenter les loyers. Il faut donc y penser en amont et envisager les possibilités dès le début pour voir si l’immeuble en question permet ou non des améliorations.
Le rapport qualité/prix
Il s’agit ici de l’équilibre entre la qualité du bâtiment et son prix de vente. L’idéal est de trouver un bien vendu à un prix accessible mais de qualité acceptable.
Cette dernière est en effet déterminante pour évaluer l’ampleur des travaux de rénovation à réaliser.
Autrement dit, sachant que le prix d’achat ainsi que le coût des rénovations entrent en ligne de compte pour le calcul du rendement, il faut donc rechercher un bon rapport qualité-prix.
La qualité peut aussi se refléter dans d’autres aspects comme le potentiel locatif de l’immeuble. Si le bien est situé dans un secteur dynamique par exemple tout en ayant un prix accessible. On peut dire que le rapport qualité/prix est optimal.
La fiscalité
Toujours dans l’objectif d’optimiser votre rendement locatif, il est indispensable de penser à la fiscalité. Les dispositifs d’optimisation fiscale sont pléthores. Encore faut-il trouver celui qui s’adapte au mieux aux critères de votre bien et de votre localisation. A la clé : réduire votre impôt mais aussi vous assurer un rendement optimal.
L’achat via une SCI à l’IS est souvent la meilleure stratégie pour acheter un immeuble de rapport. Ce montage permet en effet d’éviter de supporter l’éventuel risque fiscal sur vos deniers personnels.
Le LMNP est aussi un excellent régime fiscal mais il est plus adapté si vous avez peu de revenus locatifs.
Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier
Chez Bevouac, nous proposons un service d’investissement immobilier clé en main. Nos experts vous accompagnent dans toutes les étapes de votre projet d’investissement dans un immeuble de rapport déjà loué.
Nos services consistent notamment en :
- Le conseil sur la stratégie d'investissement
- La sélection de l’immeuble de rapport. Nous nous appuyons sur plus de 150 critères pour trouver un bien offrant les meilleurs potentiels de rénovation.
- L’aide à la recherche de financement et dans la réalisation des formalités administratives
- L’appui à la réalisation des travaux de rénovation
- Le gestion locative avec nos partenaires
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En résumé, investir dans un immeuble de rapport déjà loué permet d’avoir une meilleure visibilité sur le potentiel de votre projet.
En revanche, c’est une stratégie qui comporte des risques car vous conservez les conditions des contrats de bail existants.
N’hésitez donc pas à faire appel à nos experts pour vous fournir un accompagnement de A à Z, tout au long de votre projet d’investissement.
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