Investir dans l'immobilier patrimonial ou viser un haut rendement ?
C'est la question que se posent beaucoup d'investisseurs avant de concrétiser leur projet immobilier.
Ces deux stratégies d'investissement sont distinctes par leurs exigences, le type de bien à acquérir, le profil de l'investisseur et les objectifs.
On fait le tour de la question pour vous.
Qu’est-ce que l’immobilier patrimonial ?
On appelle immobilier patrimonial l’investissement sur un bien qui, de par ses qualités intrinsèques ou son emplacement, a de grandes chances de prendre de la valeur dans le temps.
Il peut s’agir d’un bien situé dans un quartier recherché, d’un bien construit avec des matériaux de qualité ou possédant des caractéristiques recherchées. L’exemple le plus extrême d’un bien patrimonial est un immeuble haussmannien sur l’île de la cité à Paris.
Il s’agit donc de biens affichant généralement un prix d’achat élevé et nécessitant ainsi un fort investissement de départ.
La rentabilité locative est donc plus faible, en tout cas au départ, mais celle-ci présente l’avantage d’être progressive. En revanche, toute la stratégie réside dans une détention du bien sur le long terme. Il s’agit donc de miser sur la prise de valeur du bien pour ensuite espérer bénéficier d’une belle plus-value à la revente.
Comme son nom l’indique, l’immobilier patrimonial peut viser la transmission aux descendants. C’est un investissement qui vous permet de préparer votre avenir.
L’immobilier patrimonial s’oppose ainsi à l’immobilier de rendement. Ce dernier vise une rentabilité plus forte et rapide.
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Les avantages de l’immobilier patrimonial
Voici les principaux avantages de l’immobilier patrimonial :
La valorisation à long terme
Investir dans l’immobilier patrimonial, c’est investir dans un type de bien spécifique qui a de grandes chances de prendre de la valeur sur le long terme. C’est donc une façon de construire un patrimoine de manière progressive.
Que ce soit pour vendre ou pour le transmettre à vos descendants, ce type de bien offre ainsi un réel atout pour votre patrimoine.
Diversification du patrimoine
Tous les investisseurs avertis le savent : la diversification, c’est la clé pour un patrimoine sécurisé et valorisé. Un patrimoine équilibré est un patrimoine qui allie investissements sur le court et sur le long terme, investissements risqués et moins risqués.
Avec un investissement patrimonial, vous optez pour un investissement tangible sur le long terme. Le prix de l’immobilier a une tendance générale à la hausse. C’est donc aussi un investissement sans risque.
Certains avantages fiscaux associés
L'investissement patrimonial permet de bénéficier d’avantages fiscaux.
Vous pourrez ainsi bénéficier d’exonérations d’impôts, de réductions d’impôts mais aussi des déductions liées à l’investissement locatif.
Ainsi, par exemple, en optant pour le dispositif Monuments historiques, vous pourrez déduire les dépenses liées aux travaux de rénovation sur votre revenu global si votre bien est classé.
La sécurité et la stabilité de l’investissement
Un bien patrimonial est, par nature, un bien qui présente peu de risques de vacance locative et de perte de valeur. C’est un bien qui possède toutes les caractéristiques pour augmenter de valeur dans le temps.
A la clé donc : sécurité et stabilité de l’investissement. C’est un investissement où le risque de perte en capital est proche du néant contre une perspective de plus-value.
Les types de biens immobiliers patrimoniaux
Voici 4 types de biens immobiliers pour un investissement patrimonial.
Les immeubles anciens et historiques
Ce sont des biens qui ont une valeur historique, architecturale ou patrimoniale. Ce sont des immeubles protégés ou classés.
Outre la préservation du patrimoine local ou national, investir dans ce type de bien offre aussi une réelle opportunité pour l’investisseur. Vous pouvez par exemple investir sous la loi Monuments historiques pour bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
On les retrouve surtout dans les coeurs de ville.
Les propriétés de prestige
Il s’agit de biens de luxe ou d’exception qui peuvent être conservés quelques années pour permettre une plus-value.
C’est typiquement le type de bien qu’on achète dans le cadre d’une stratégie patrimoniale car très recherché par ses qualités esthétiques ou de son emplacement.
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Les biens en centre-ville et dans des zones prisées
Il s’agit de biens situés généralement en centre-ville ou dans un quartier historique. Leur avantage se situe principalement dans leur emplacement recherché et donc à proximité de toutes les commodités.
Les investissements en résidence de service
Investir dans une maison de retraite, un EHPAD ou une résidence universitaire peut également présenter un intérêt patrimonial. Certes, on s’éloigne des critères de luxe et de prestige. Toutefois, ce sont des biens qui attirent des locataires en permanence. Ils ont donc aussi vocation à être conservés afin de générer un revenu permanent avant une revente.
4 étapes pour acheter un bien patrimonial
Voici nos conseils pour vous aider à acheter un bien patrimonial :
Identifier le bien potentiel
En matière d’immobilier patrimonial, l’emplacement joue un rôle encore plus déterminant.
Il faut en effet choisir un secteur recherché et avec un fort potentiel d’évolution. C’est ainsi que les zones tendues et les grandes villes sont généralement des candidats de choix pour trouver un bien dans un investissement patrimonial.
Étudier le marché et les tendances
On a vu qu’un investissement patrimonial a vocation à perdurer dans le temps. Tout achat doit ainsi être précédé d’une réelle étude du marché local et de ses tendances.
Il faut s’assurer qu’il s’agit d’un marché dynamique et que le bien augmentera effectivement de valeur sur le long terme. Il faut notamment analyser la courbe des prix dans le temps et voir si c’est une tendance haussière.
Financer l’achat
L’achat d’un bien patrimonial nécessite un budget confortable. La question du financement est donc d’autant plus déterminante.
Comme dans tout type d’investissement immobilier, la voie la plus évidente est de se tourner vers le crédit immobilier.
Vous pourrez ainsi profiter des avantages de l’effet de levier bancaire qui vous permet de décupler votre apport pour disposer d’une capacité de financement plus importante.
Cette stratégie est d’autant plus intéressante dans le cadre de l’achat d’un bien patrimonial.
Optimiser la gestion locative et fiscale
Comme il s’agit d’un investissement sur le long terme, il importe davantage d’optimiser la gestion locative pour préserver le bien mais aussi pour sécuriser vos revenus. Comme dans tout investissement, vous avez le choix entre l’autogestion et la délégation à un mandataire spécialisé.
Cette dernière option est la meilleure pour optimiser votre investissement mais elle coûte environ 6 à 10 % du loyer annuel.
Vous pouvez vous diriger vers les dispositifs de défiscalisation pour optimiser votre fiscalité et ainsi votre rendement.
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Patrimonial vs Rendement
Il existe des catégories de bien pour lesquelles vous êtes susceptible d’atteindre une rentabilité de plus de 10 % et de générer du cashflow positif. Il s’agit généralement de biens à faible prix d’achat et de charges. L’objectif est donc ici de générer rapidement le maximum de revenu pour pouvoir réinvestir ailleurs. Le bien n’a donc pas vocation à être conservé.
L’investissement patrimonial, en revanche, revient à investir sur le long terme.
L’investissement de départ est ici plus important compte tenu des qualités intrinsèques du bien (emplacement privilégié, matériaux de qualité, etc.). Le rendement est donc plus faible (entre 3 et 4 % par an).
La stratégie ici consiste à miser sur la prise de valeur du bien. Le bien va donc devoir être conservé sur une certaine période.
Tout dépend de votre budget, de vos objectifs et de votre stratégie d’investissement.
Investir dans un bien à haut rendement signifie également prendre plus de risques. C’est prendre le risque d’investir dans un bien situé dans un emplacement peu dynamique ou un bien dégradé. Cela s’explique par le souci de minimiser le prix d’achat.
Les risques de vacance locative sont donc plus importants. C’est aussi potentiellement s’engager à s’occuper soi-même de la gestion locative dans l’objectif toujours de minimiser les coûts.
D’un autre côté, l’investissement patrimonial n’est pas à la portée de tout le monde car il faut disposer d’un budget de départ important.
C’est généralement un type d’investissement réservé à un investisseur qui n’a pas besoin impératif de générer un revenu régulier, celui qui investit son excédent de trésorerie. C’est aussi prendre le risque d’une rentabilité locative plus faible.
Il faut dire que les deux types de stratégie d’investissement ont chacun leurs avantages mais aussi leurs inconvénients. Vous devez donc choisir en vous basant sur vos besoins sur le court, moyen et long terme, vos objectifs et votre profil investisseur.
Comment améliorer le rendement d’un bien patrimonial ?
On a vu que le bien patrimonial présente généralement un rendement bas. Le rendement locatif net (après déduction des impôts et charges) est généralement proche de 3-4%. Il existe cependant des stratégies qui peuvent vous aider à améliorer le rendement de votre bien patrimonial :
Faire de la courte durée
La location courte durée vous permet de générer des revenus plus élevés puisque l’emplacement du bien est généralement privilégié.
Ce type de location offre d’ailleurs aussi l’avantage de la flexibilité car vous pouvez disposer du logement quand vous le souhaitez.
Il faut toutefois s’attendre à des revenus fluctuants car dépendant du taux d’occupation des lieux. Il y a des périodes qui peuvent s’avérer plus lucratives que d’autres. D’autre part, avec un changement plus fréquent de locataires entraîne une gestion locative plus contraignante et une usure accrue.
Faire de la colocation
Faire de la colocation vous permet de multiplier les loyers. De plus, compte tenu de la réglementation, la rotation des locataires est plus fluide. En fonction de la date de signature du contrat de bail et du type de contrat, le locataire partant peut être tenu de payer le loyer et les charges jusqu’à la fin du bail ou de l’arrivée de son remplaçant.
Afin d’éviter de subir ces charges financières, il a donc intérêt à chercher lui-même son remplaçant avant de partir. Il en résulte donc une certaine sécurité financière car le logement est à l’abri de la vacance locative, surtout si une clause de solidarité a été incluse dans le contrat de bail.
Dans ce cas, les locataires restants devant assurer le paiement du loyer dû par le locataire manquant. Vous serez alors assuré de toujours percevoir la totalité du loyer même quand il manque un locataire.
Comment Bevouac vous aide à investir dans l’immobilier patrimonial ?
L’investissement patrimonial est donc une affaire d’emplacement, de type de bien, d’optimisation fiscale et de financement. Grâce à son offre d’investissement locatif clé en main, Bevouac peut vous aider à travers tous ces aspects de votre projet.
Nous avons accès à des biens off-market pour vous trouver des biens d’exception à vocation patrimoniale. De même, nous vous aidons à optimiser votre dossier de demande de financement et votre fiscalité. Nous collaborons également avec des partenaires qui peuvent s’occuper de votre gestion locative.
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En résumé, l’immobilier patrimonial offre de réels avantages dont notamment la valorisation sur le long terme et la diversification patrimoniale. Encore faut-il bien choisir le bien, et optimiser sa gestion pour être sûr de rentabiliser votre investissement. Pour cela, faites appel à Bevouac pour bénéficier d’un accompagnement dans toutes les étapes de votre projet d’investissement immobilier patrimonial.
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