Vous avez réalisé un investissement locatif et aujourd’hui vous vous demandez quand le revendre ? On fait un tour d’horizon complet pour vous.
Pourquoi revendre son investissement locatif ?
Il existe plusieurs raisons qui peuvent vous inciter à revendre votre investissement locatif :
- La fin du remboursement de votre crédit immobilier
- La perspective de réaliser une plus-value intéressante à la revente qui puisse vous permettre de rembourser votre prêt immobilier
- La perte de rentabilité de votre investissement. C’est important de calculer votre rendement pour évaluer la rentabilité de votre investissement locatif. Pour l’obtenir, il faut diviser le loyer annuel par le montant total des charges (incluant les intérêts de prêt et le prix d’achat).
Si votre rendement se situe en-deçà de la moyenne de votre région ou de votre objectif, ça en vaut rarement la peine.
- La baisse de la demande locative. Vous peinez à trouver des locataires. Vous êtes donc souvent exposé à la vacance locative et ça ne vous permet pas de couvrir vos mensualités.
- Le changement de projet d’investissement ou l'envie de diversifier vos investissements. Autrement dit, vous souhaitez récupérer vos fonds pour les investir ailleurs, dans une ville différente par exemple.
D’un autre côté, si vous avez investi l’essentiel de vos avoirs dans votre bien immobilier, il peut être prudent de revendre. L’objectif serait alors de réduire les risques financiers en diversifiant vos véhicules d’investissement.
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Pourquoi attendre 5 ans avant de revendre ?
Une stratégie communément utilisée par les investisseurs immobiliers consiste à attendre 5 ans avant de revendre un investissement locatif. Cette stratégie se justifie à plus d’un titre :
- C’est le délai qu’il faut pour une appréciation raisonnable du capital investi. Il faut en effet attendre au moins 5 ans pour que le bien immobilier augmente de valeur. Le marché immobilier est certes incertain mais de nombreux paramètres permettent d’envisager une hausse ou une perte de valeur.
- La réduction de la dette hypothécaire. 5 ans, c’est aussi un délai suffisant pour commencer à bien amortir votre crédit, surtout que vous payez énormément d’intérêt au début du crédit. Ce faisant, vous augmentez d’autant votre capital net.
- Des avantages fiscaux et une possible exonération des plus-values. Si vous gardez un bien immobilier pendant plus de 5 ans, vous pourrez obtenir une réduction voire une exonération d'impôt.
L’exonération totale est possible au bout de 22 ans de détention.
D’autre part, vous pouvez également bénéficier de déductions au titre des améliorations réalisées sur votre bien ou de crédits d’impôt. D’ailleurs, en plus de vous offrir la possibilité de bénéficier de bonus fiscaux, chaque amélioration apporte de la valeur à votre bien.
- Pour des raisons purement stratégiques. Rentabiliser un investissement immobilier nécessite une certaine dose de stratégie.
Pour ce faire, vous devez notamment analyser un certain nombre d’éléments : le marché local et la situation économique du secteur, les projets de développement en cours…
Ces paramètres peuvent vous indiquer s’il est opportun ou non de revendre votre bien.
Revendre au bout de 2 ans : bonne ou mauvaise idée ?
Compte tenu de ce qui précède, il peut être risqué financièrement de revendre votre investissement locatif en si peu de temps.
En effet, cela reste possible car aucune loi n’interdit de revendre même quelques mois après l’achat.
Or, il est très rare qu’un bien prenne de la valeur en si peu de temps et vous aurez très peu amorti de capital avec votre prêt immobilier.
Vous encourez donc surtout des risques financiers.
Quand revendre son investissement locatif pour un maximum de plus-value ?
Pour vous assurer un maximum de plus-value, vous devez choisir le bon timing pour votre revente.
Ici encore, il est indispensable de bien étudier les tendances du marché immobilier local pour déterminer le bon moment. Les prix sont-ils en hausse, en baisse ou en pleine stagnation ?
L’emplacement a également son rôle à jouer. C’est même le critère LE PLUS IMPORTANT.
Un logement bien situé est notamment situé à proximité des commodités :
- Commerces
- Ecoles
- Transports en commun
- Etc.
Ce type de bien pourra facilement trouver preneur.
De même, renseignez-vous sur les projets d’infrastructures ou évolutions démographiques.
Tous ces paramètres vous permettront de déterminer un bon timing pour vendre dans les meilleures conditions.
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Vendre en 2024 : est-ce le bon moment ?
C’est décidé : vous souhaitez revendre votre investissement immobilier. Cependant, vous hésitez encore s’il faut le faire en 2024 ou attendre.
Pour savoir si 2024 est une bonne année pour envisager une revente, il faut avant tout analyser la situation économique.
Le contexte économique : une tendance à la stabilisation des prix en 2024
En 2022 et 2023, le prix de l'immobilier n’a pas cessé d’augmenter en atteignant des niveaux sans précédent.
Les prix semblent cependant s’être stabilisés depuis le début de 2024. Une légère baisse est même à signaler dans certains secteurs.
Quoi qu’il en soit, cette période d’incertitude peut avoir pour effet de freiner les ardeurs des acheteurs.
De même, les taux d’intérêt ont également connu une nette augmentation ces dernières années. Cela a aussi contribué à la baisse des prix dans l’immobilier.
Malgré cette conjoncture mitigée, il reste intéressant de vendre en 2024 pour plusieurs raisons.
Les bonnes raisons de vendre en 2024
Voici 3 bonnes raisons de vendre un bien immobilier en 2024 :
- Miser sur le contexte de régulation des prix. Après une période de hausse exceptionnelle, tout porte à croire que le marché immobilier est en train de se stabiliser en 2024. Le contexte est donc tout indiqué si vous souhaitez capitaliser les plus-values réalisées lors de la période précédente de hausse. D’autant plus qu’une légère baisse peut encore survenir.
- Une demande soutenue combinée à des conditions d’emprunt plutôt favorables. L’équation est simple : lorsque les taux d’intérêt sont à un niveau raisonnable, les investisseurs sont plus enclins à acheter.
C’est le cas en 2024 malgré les fluctuations économiques car les taux baissent. D’autant plus que l’immobilier reste une valeur sûre pour beaucoup de Français.
Un tel contexte est donc une aubaine pour vendre dans les meilleures conditions en 2024.
- La nouvelle réglementation sur les passoires thermiques. La loi Climat et résilience va bientôt contraindre tout propriétaire de logements classés F ou G au DPE de réaliser des travaux.
Au lieu de devoir en supporter les coûts, c’est le moment ou jamais de céder les passoires thermiques. Cela vous permettra alors de sécuriser votre investissement.
Quel est le moment idéal pour vendre votre logement ?
Vous l’aurez compris : le timing est un paramètre essentiel à prendre en compte lorsqu’il s’agit de vendre un bien immobilier.
Sur ce point, le printemps est généralement perçu comme la saison idéale pour vendre. Cette tendance se confirme année après année, avec une hausse significative des transactions immobilières à cette période.
Située entre mars et juin, cette période est, semble-t-il, la plus propice pour vendre un logement. Les acquéreurs y sont encouragés par l’arrivée des beaux jours après les affres de l’hiver. De plus, lorsque les démarches sont entamées durant cette période, les déménagements pourront se réaliser en été.
Si pour une quelconque raison, vous ne pouvez pas vendre en printemps, l’été reste également une bonne période pour vendre. Bien que moins courue que le printemps, c’est aussi une période qui offre certains avantages. Les beaux jours ont un effet positif sur l’humeur des acheteurs mais offrent également une meilleure perspective à vos biens.
Notez néanmoins que le moment idéal pour acheter aussi bien que pour vendre n’existe pas.
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Revendre son investissement locatif : les points de vigilance
Maintenant que vous avez choisi le bon timing, il est désormais temps d’entrer dans les détails pratiques.
Analyser le marché immobilier
La conjoncture économique en général et le marché immobilier, en particulier, sont des éléments à ne pas négliger. Quand l’économie va bien dans son ensemble, les prix de l’immobilier augmentent.
Il faut également prendre en considération les indicateurs spécifiques à l’immobilier. L’Indicateur de tension immobilière (ITI), le cours des ventes ainsi que l’évolution des prix, sont notamment des indicateurs à suivre et analyser en ce sens.
Quid du remboursement du prêt immobilier ?
Dans la majorité des cas, l’achat d’un bien est financé par un crédit immobilier. Il est donc légitime de se demander s’il est possible de conserver les fonds issus de la vente ou s’ils doivent servir à rembourser le crédit.
En principe, lorsque vous vendez votre bien immobilier avant le terme du prêt immobilier, vous devez solder celui-ci par anticipation. Dans ce cas, pour compenser son manque à gagner, les banques exigent généralement des indemnités de remboursement anticipé.
Toutefois, il est aussi possible de ne pas procéder au remboursement anticipé si vous réalisez un transfert de prêt immobilier. Ce cas de figure est envisageable si les fonds issus de la vente servent à l’achat d’un autre bien immobilier. Vous devez alors négocier auprès de votre banquier afin qu’il transfère du prêt immobilier sur le nouveau bien acquis. Attention : il se peut aussi que votre contrat de prêt ne le permette pas.
Dans ce cas, les conditions du prêt restent les mêmes : taux d’intérêt, montant des mensualités, etc. Cette option vous permet alors d’éviter de payer les indemnités de remboursement anticipé.
Vous pouvez aussi négocier les indemnités de remboursement anticipé lors de la signature du prêt.
Penser à la fiscalité
Lorsque la revente de votre bien immobilier vous fait réaliser une plus-value, celle-ci sera imposable. Il existe toutefois des cas d’exonération en raison du nombre d’années de détention.
Une exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise au bout de 22 ans, et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Toutefois, vous pouvez compter sur un abattement est aussi possible à partir de la 6ème année de détention :
- 6 % par an entre la 6ème et la 21ème année de détention
- 4 % à la 22ème année.
Vous pouvez ainsi programmer votre revente en optimisant votre fiscalité.
Comment calculer le prix de vente d’un bien immobilier locatif ?
Il faut garder en tête la plus-value réalisable lors de la revente. Cependant, vous devez également retenir les caractéristiques intrinsèques du bien (état du bien ou emplacement par exemple).
Ni l’affectif ni la nature du futur investissement ne doivent y jouer un rôle quelconque. Ces derniers peuvent en effet vous amener à surestimer le bien.
Pour fixer un prix juste, vous pouvez adopter différentes approches :
- Le calcul du prix de revient. Autrement dit, il s’agit de calculer le coût total des charges supportées lors de l’achat. Cela englobe le prix d’achat, le coût des travaux engagés et les frais d’acquisition.
- La méthode par comparaison. Elle consiste à se référer aux prix pratiqués dans le secteur. Pour ce faire, vous pouvez consulter la base Demandes de valeurs foncières de la Direction générale des finances publiques.
Mise en place en 2019, cette base de données qui répertorie les ventes immobilières réalisées sur les 5 dernières années. - Tenir compte des spécificités du logement. Si vous obtenez le prix moyen par m2 du secteur, vous pouvez appliquer une décote de 10 à 20 % si le bien présente des défaillances.
Une surcote allant jusqu’à 30 % peut également être appliquée sur le prix d’un bien présentant des spécificités particulières comme une grande terrasse ou une piscine par exemple.
Voici d’autres éléments qui peuvent vous permettre de fixer un prix de vente plus élevé :
- Une disposition idéale (plan en étoile par exemple)
- Le charme de l’ancien. Les maisons possédant une cheminée ou avec un sol en parquet sont recherchées par exemple.
- Une vue sur un monument historique comme la Tour Eiffel à Paris par exemple, qui peut faire grimper le prix de vente.
- Un étage élevé (pour un appartement)
- Etc.
Une fois le prix fixé, il faut également déterminer à l’avance la marge de négociation. Il est en effet courant de négocier les prix dans une transaction immobilière. Le vendeur doit alors anticiper en fixant une marge de négociation. Celle-ci sera généralement de 3 à 5 %.
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Vendre un bien en location : les règles à respecter
Lorsque vous décidez de revendre votre bien locatif, vous devez tout d’abord déterminer si vous le vendez libre ou occupé, avec le locataire.
Il faut savoir que la vente d’un logement occupé entraîne une décote du prix à hauteur de 5 à 15 %. Cette dernière dépend du montant du loyer ainsi que de la durée restante du bail.
Deux cas de figure peuvent alors se produire :
Vous vendez libre
Dans ce cas, vous devez donner congé à votre locataire. Vous devez alors respecter un préavis de 6 mois.
Vous devez par ailleurs informer celui-ci de la vente du bien. Il dispose en effet d’un droit de préemption sur tout autre acheteur potentiel.
Vous vendez le bien occupé
Lorsque le bien que vous vendez est occupé par un locataire, vous devez joindre un certain nombre de documents au dossier de vente. Vous devez notamment y ajouter les quittances de loyer, les justificatifs attestant qu’il n’y a pas d’impayés, de paiement de la taxe foncière…
En résumé, la revente d’un investissement locatif est loin d’être une opération anodine. Il faut choisir le bon timing, fixer un prix juste, optimiser la fiscalité, etc. Ces conditions sont en effet nécessaires pour s’assurer que l’opération vous assure une belle plus-value.
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