Vous souhaitez investir pour la première fois dans l’immobilier locatif ? La pierre est vue comme l’investissement le plus sécurisé pour les Français, car c’est un actif tangible. On n’est donc pas étonné d’apprendre que plus d’un quart des achats immobiliers sont effectués pour être mis en location. Plusieurs avantages se démarquent pour l’investissement immobilier locatif : on se constitue un patrimoine, on peut léguer des biens à sa famille, on profite des revenus passifs… Mais avant de vous lancer, et en tant qu’investisseur novice, vous devez vous poser les bonnes questions.
Comment se porte le marché ?
Vous devez connaître les bases de l’investissement immobilier locatif, et les principales caractéristiques à étudier et surveiller, pour être certains de réussir votre projet :
- Comment se porte le marché locatif ? Étudiez l’offre et la demande des biens, renseignez-vous sur la tension locative du secteur, la vacance locative…
- Quel est le montant des loyers, par rapport au prix du bien ? Analysez la localisation des biens, et leurs typologies, pour savoir ce que vous pourrez en tirer.
- Quels sont les logements disponibles à la vente ? Les prix au m² sont-ils élevés ? Les projets sont-ils rentables ?
Le principal critère à surveiller est la tension locative : tant que vous louez votre bien, votre projet est réussi, puisque vous couvrez vos mensualités de crédit immobilier.
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Quels sont vos objectifs d’investissement immobilier locatif ?
En tant qu’investisseur immobilier, demandez-vous pourquoi vous souhaitez investir dans la pierre. Quel est votre objectif sur le long terme ? Cela permettra de déterminer votre stratégie d’investisseur, le choix de la ville, mais aussi la typologie du bien :
- Est-ce que vous souhaitez louer le bien, puis à termes, le récupérer pour vous ? Dans ce cas-là, vous devez sélectionner des opportunités qui correspondent à la demande de location, mais aussi qui vous plaisent un minimum. L’affect peut intervenir.
- Est-ce que vous voulez seulement louer un bien pour obtenir, à terme, des revenus complémentaires ? Ici, abandonnez complètement le côté affect et ressenti personnel : analysez la localisation du bien, l’état de l’appartement, la tension locative, sa proximité avec les grandes écoles et les différentes opportunités. Votre objectif premier : louer le bien, avec le moins de vacances locatives possible.
- Est-ce que vous cherchez à louer votre bien, avant de faire une plus-value à la revente, d'ici à quelques années ? Vous devez dans ce cas faire un pari sur l’avenir, et sélectionner un bien et une ville qui prendront de la valeur dans le temps.
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Quels critères devez-vous absolument étudier ?
Deux facteurs principaux vous aideront à sélectionner le meilleur investissement immobilier locatif :
- la localisation,
- le type de bien.
La localisation du bien est primordiale : elle vous garantit la réussite de votre projet. Si votre projet est bien situé, vous êtes sûr de le louer : vous trouverez facilement des locataires, et ne connaîtrez pas, ou que très peu, de la vacance locative. Pour cela, dénichez un bien à proximité des commodités, des transports, des écoles supérieures ou bien encore de zones économiquement développées.
Questionnez-vous également sur la typologie de votre futur bien, en fonction des objectifs d’investissement que vous vous êtes fixé : est-ce que vous allez plutôt rechercher une petite surface, comme un studio, un T1 ou un T2, pour le louer facilement et rapidement à des étudiants ou jeunes actifs, dans le but de faire un placement sécurisé ? Ou est-ce que vous souhaitez optimiser le rendement de votre projet, en vous tournant vers de grandes colocations, comme des T4, T5 ou des maisons ? Posez-vous ces questions en amont, pour bien définir vos critères de recherche et ne pas vous éparpiller.
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Ne négligez pas la rentabilité de votre projet
Même s’il ne faut pas baser son projet uniquement sur la rentabilité de son investissement, il ne faut pas la négliger. Il faut toujours la calculer avant de se positionner sur un bien. Pour cela, prenez en compte le montant global de votre projet, les frais liés à l’achat, à la gestion locative et opposez-les aux loyers que vous toucherez.
Pour calculer la rentabilité brute de votre investissement, vous devez diviser le montant du loyer annuel par le prix de revient de votre projet. Vous devez ensuite multiplier le résultat par 100.
Avec un rendement locatif correct, vous êtes également sûr de réussir votre projet. Mais attention à ne pas négliger les points précédents, au détriment du rendement : vous pourriez par exemple trouver un bien dans une ville où le rendement locatif est très important, mais où la tension locative est faible. Vous prendrez le risque de ne pas louer le bien, et de ne pas toucher des loyers qui viendront couvrir vos mensualités de crédit.
Il est donc très important de se former et de prendre en compte tous les points cités aujourd’hui pour réussir votre premier investissement immobilier locatif.
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