L’investissement immobilier est un investissement tangible qui attire de plus en plus de Français. Les avantages potentiels sont nombreux mais il faut maîtriser les bases avant de se lancer car des risques existent.
Dans cet article, on fait un tour d’horizon de tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans l’investissement immobilier.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
Il existe plusieurs raisons d’investir dans l’immobilier :
- Profiter de l’effet de levier bancaire
Ce mécanisme consiste à augmenter sa capacité d’investissement grâce à l’endettement.
Les banques exigent un apport personnel entre 10 et 15 % pour accorder un crédit immobilier. L’immobilier est l’un des seuls véhicules de placement dans lequel vous pouvez investir à crédit.
- Bénéficier d’avantages fiscaux
Il existe une grande variété de dispositifs fiscaux qui vous permettent de payer moins d’impôt en immobilier. Par exemple, le régime réel du LMNP, ou le déficit foncier en location nue.
- Se constituer un patrimoine durable
L’investissement dans la pierre est apprécié pour être un investissement tangible. C’est également un placement sûr car moins sujet aux fluctuations que les marchés financiers par exemple.
- Se constituer une rente pour préparer sa retraite
Lorsque le crédit immobilier a été entièrement remboursé, vous pouvez percevoir des loyers bruts. De plus, vous pourrez réduire votre impôt grâce à un abattement de 30 à 50 % selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée
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Quels sont les différents types d’investissement immobilier ?
Il existe différents types d’investissement immobilier que vous pouvez réaliser :
- L’investissement locatif
Il consiste à acheter un bien pour le mettre en location. Ce type d’investissement procure de nombreux avantages : une source complémentaire de revenus, constitution d’un patrimoine, des avantages fiscaux, etc. Cela comporte aussi des risques liés notamment à la dégradation du bien, aux impayés ou à la vacance locative.
- Le pierre-papier
Ce type d’investissement consiste à acquérir des parts d’une Société civile de placement immobilier (SCPI). Ainsi, l’investisseur n’acquiert pas de bien immobilier. Il perçoit alors des dividendes proportionnellement au montant de son investissement.
L’avantage c’est que l’investisseur n’est pas exposé aux contraintes habituelles liées à la gestion immobilière. De plus, le ticket d’entrée est plus abordable et il y a une mutualisation des risques.
En revanche, il s’agit d’un investissement à mi-chemin entre le placement financier et l’immobilier. De ce fait, l’investisseur n’est pas propriétaire d’un immeuble.
- Le crowdfunding
On l'appelle également le financement participatif. Ce moyen d’investir permet de participer à des projets immobiliers. L’investisseur se rémunère alors via un taux d’intérêt payé par l’opérateur.
Ici encore, l’investisseur n’est pas lui-même propriétaire. En revanche, c’est un moyen abordable d’investir dans l’immobilier. C’est plus risqué que l’investissement immobilier classique.
- L’achat-revente
Comme son nom l’indique, il s’agit d’acheter un bien, le rénover (généralement), puis le revendre.
- Acheter sa résidence principale
Devenir propriétaire de sa résidence principale est aussi un bon moyen d’investir en immobilier. Cela permet en effet de ne plus payer de loyer mais aussi de ne pas payer d’impôts sur la plue-value.
Pour choisir parmi ces différents types d’investissement, il faut prendre en compte les critères suivants :
- Vos objectifs
A chaque objectif correspond un type d’investissement adapté. Cela peut être de constituer un patrimoine, payer moins d’impôt ou encore générer un revenu supplémentaire.
- Votre disponibilité
- Votre capacité d’emprunt
- Votre régime matrimonial.
Investissement immobilier : les points de vigilance pour un débutant
Si vous débutez dans l’investissement immobilier, voici les points à retenir :
Comment optimiser son dossier de demande de financement ?
Même un investisseur qui disposerait des moyens nécessaires sollicite un crédit bancaire pour profiter de l’effet de levier. La demande de financement est donc une étape critique dans votre projet.
Vous devez ainsi optimiser votre dossier en vue d’obtenir un crédit immobilier avec les meilleures conditions.
Voici nos conseils à cet effet :
- Fixer le montant de votre apport personnel
Vous devez être prêt à prendre en charge 10 à 20 % du montant du bien. Cela vous permettra de gagner la confiance de votre banquier. C’est aussi une somme qui vous permettra de baisser votre mensualité de crédit.
- Assainir votre situation professionnelle et financière
Vous devez justifier d’une situation financière stable avant de demander un crédit bancaire. Par ailleurs, si vous avez d’autres prêts en cours (notamment des crédits à la consommation), essayez de les rembourser. Cela vous permettra de négocier des conditions optimales pour votre prêt immobilier.
- Comparer les différentes offres
Prenez le temps de comparer les différents établissements bancaires pour trouver celui qui vous propose le meilleur taux. Vous pouvez, pour cela, faire appel à un courtier en financement immobilier.
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L’emplacement : pourquoi c’est le plus important ?
L’emplacement joue un rôle central en matière d’investissement immobilier. Qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, c’est le critère le plus important à prendre en compte.
Vous devez choisir un emplacement où la demande locative est importante. Les emplacements à proximité des commodités comme les commerces ou les transports publics sont à privilégier. Ils sont parmi les critères que recherchent les potentiels locataires ou acheteurs en cas de revente. L’emplacement permet aussi de fixer un loyer plus élevé.
Le type d’emplacement dépend du profil de locataire ciblé. S’il s’agit d’une famille, il vaut mieux privilégier les emplacements à proximité des écoles et des commerces. Pour viser des étudiants, il faut choisir les quartiers proches des universités.
Où investir en immobilier pour un débutant ?
La question de l’emplacement est d’autant plus importante si vous débutez dans l’investissement immobilier. Vous devez apprendre à étudier le marché locatif ou mieux, vous faire accompagner par un professionnel.
Votre choix d’emplacement doit prendre en compte divers critères :
- Le type de locataires ciblés
- La tension locative
- Le prix du marché
Dès le début, il faut aussi anticiper sur une éventuelle revente. Le meilleur est l’emplacement du bien, plus vous pourrez fixer un prix de vente confortable.
Pour un premier investissement, il est généralement recommandé d’opter pour l’achat d’un T1 ou un T2. Les lieux à privilégier pour ce type de bien sont des villes universitaires comme Rennes, Lille, Bordeaux ou Toulouse.
Vous pouvez aussi commencer avec un immeuble de rapport si vous pouvez prendre plus de risques.
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Quel type de bien choisir ?
Ici, encore, la typologie de bien dépend du type de locataire que vous ciblez mais aussi de vos objectifs. Si vous ciblez une famille, il vaut mieux opter pour un grand appartement (2 ou 3 chambres) ou une maison.
En revanche, un appartement est plus adapté si vous souhaitez faire de la location étudiant ou de la location saisonnière.
Entre un bien neuf et un bien ancien, vous devez également choisir en fonction de vos objectifs. Qui dit bien ancien dit travaux de rénovation, d’autant plus compte tenu de la réglementation sur la location des passoires thermiques. Le coût des travaux peut alors venir entailler votre rentabilité si vous les estimez mal.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation pour un investissement immobilier ?
De nombreux dispositifs existent pour inciter les français à investir dans l'immobilier :
LMNP
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est un statut fiscal dédié aux loueurs de bien meublé. Pour en bénéficier, il faut remplir des conditions liées au bien mais aussi au revenu du bailleur.
Il faut notamment louer un logement meublé. Par ailleurs, les revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 euros par an.
Ce statut vous permet de choisir parmi deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC
Il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus imposables. C’est le régime qui s’applique par défaut dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 euros.
- Le régime réel
Il vous permet de déduire le montant réel de vos charges de vos revenus imposables. Il est adapté aux bailleurs qui ont de lourdes charges à payer.
Le dispositif Malraux
Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 30 % et plafonné à 400 000 euros sur 4 ans.
Pour en bénéficier, vous devez acquérir un bien ancien, y réaliser des travaux de rénovation et le mettre en location. Il ne concerne que certaines zones éligibles.
La loi Monuments historiques
Ce dispositif vous permet de déduire l’ensemble du montant de vos travaux de rénovation sans condition de plafonnement.
Pour en bénéficier, vous devez investir dans un bien d’exception. Il faut que celui-ci soit inscrit dans l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques ou classé Monument Historique.
Le déficit foncier
Ce dispositif est possible uniquement si vous choisissez le régime fiscal du réel. Vous pourrez alors déduire de vos impôts les charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux de réparation, les frais de gestion ou encore la taxe foncière.
Ainsi, voici la formule appliquée pour calculer votre revenu imposable : recettes encaissées – charges déductibles.
Il y a déficit foncier lorsque le montant des charges déductibles est supérieur à celui des recettes. Dans ce cas, le déficit foncier permet de réduire voire supprimer vos impôts. Il est d’ailleurs reportable sur plusieurs exercices fiscaux.
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Quels sont les risques en matière d’investissement immobilier ?
Malgré ses nombreux avantages potentiels, l’investissement immobilier est aussi en proie à un certain nombre de risques. Il y a notamment deux types de risque : ceux liés au bien et ceux liés à la dégradation du bien.
Les risques liés au bien
L’investissement immobilier fait partie de ces placements qu’on qualifie de non liquides.
Autrement dit, en cas de coup dur, vous ne pourrez pas récupérer votre argent immédiatement.
Voici les différents types de risques liés au bien :
- La décote du bien
Autrement dit, le bien peut perdre sa valeur. On parle alors de moins-value. Celle-ci peut être en raison de la baisse des prix sur le marché immobilier ou due à la dépréciation du secteur géographique.
C’est d’ailleurs pour cette raison que la question de l’emplacement est si primordiale. Il faut miser sur un quartier ou une ville économiquement dynamique pour éviter tous risques de moins-value.
- Les vices cachés ou malfaçons
C’est tout l’importance de bien vérifier les différents diagnostics avant d’acquérir un bien ancien. D’autant plus avec la réglementation sur les passoires thermiques. Le risque c’est de devoir effectuer de coûteux travaux de rénovation. Cela pourrait alors grever votre rentabilité.
Les risques liés à la location
Si vous louez votre bien, vous êtes également exposé à un certain nombre de risques :
- Le déficit de rentabilité
La rentabilité est l’objectif ultime de tout investisseur. En matière d’immobilier, il y a de nombreux paramètres à prendre en compte : le coût d’acquisition, le montant des travaux de rénovation, les charges de copropriété, le montant du loyer, etc. La rentabilité n’est jamais garantie.
C’est la hantise de tout bailleur. S’il n’y a pas de locataire, vous ne percevez donc pas de loyer. Alors que les charges, elles, continuent à courir.
Autrement dit, un bien qui ne trouve pas de locataire coûte de l’argent. C’est pour cette raison qu’il faut bien choisir son emplacement avant d’acquérir un bien. Il faut cibler les quartiers/villes avec une demande locative constante.
- Le risque de dégradation du bien
Pour se parer contre tout risque de dégradation du bien durant le bail, il est courant d’exiger une caution.
Or, celle-ci ne suffit pas toujours à couvrir les dégâts causés par un locataire non diligent.
C’est aussi le cauchemar des bailleurs. Ils nécessitent d'engager des procédures d’expulsion coûteuses. Vous pouvez vous en protéger en prenant une assurance loyers impayés.
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Investir sereinement dans l’immobilier avec l’investissement locatif clé en main de Bevouac
Nous avons vu que malgré les avantages potentiels, investir en immobilier est loin d’être de toute tranquillité. Tant les risques sont aussi importants. Il n’y a rien de tel que de se confier à des professionnels de l’immobilier pour investir sereinement, sans penser aux risques.
C’est justement ce que nous vous proposons chez Bevouac : un investissement clé en main. Nous réalisons votre projet de A à Z pour un investissement immobilier en toute sérénité.
Les experts de Bevouac s’occupent notamment de :
- La définition de la stratégie
- La sélection du bien
Nous nous basons sur 150 critères et nous appuyons sur la data pour sélectionner des biens adaptés aux objectifs de chaque investisseur.
- La réalisation des formalités administratives en vue de l’acquisition
- La préparation du dossier de financement
- La réalisation des travaux de rénovation et de l'aménagement
- La mise en location de votre bien
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En résumé, comme tout investissement, l’investissement immobilier est aussi soumis à des risques.
Cependant, pour les éviter, il faut bien choisir l’emplacement du bien, optimiser sa fiscalité, choisir un mode d’investissement adapté à sa situation. Vous pouvez aussi opter pour l’investissement immobilier clé en main proposé par Bevouac pour investir en toute sérénité.
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