L'investissement immobilier à Bordeaux offre une opportunité intéressante dans un marché en constante évolution. Avec son dynamisme économique, son patrimoine culturel riche et son attrait touristique, Bordeaux séduit les investisseurs. En effet, la demande croissante pour des biens de qualité renforce l'attrait de cette ville. Dans cet article, nous allons voir les opportunités et les risques de cet investissement.
Présentation de la ville de Bordeaux
6ème métropole de France, Bordeaux est une ville attractive aussi bien pour sa qualité de vie que pour son dynamisme économique. En témoigne sa croissance démographique supérieure à 1 % par an. Les statistiques tablent pour le million d’habitants à Bordeaux Métropole d’ici 2030.
La Cité Girondine est un pôle économique avec 74 000 entreprises créées chaque année. Par ailleurs, la ville a investi 30 milliards d’euros en infrastructures, ambitionnant de se hisser parmi les pôles d’attractivité en Europe. C’est une ville qui attire beaucoup les salariés et les cadres grâce à un marché de l’emploi attractif.
C’est aussi une ville estudiantine classée 5ème pôle d’enseignement supérieur en France avec ses 105 000 étudiants.
Bordeaux se retrouve régulièrement dans les classements en matière de qualité de vie : Ville la plus tendance par le classement Lonely Planet en 2017, European best destination en 2015 et 2ème ville à découvrir par le New York Times.
Il faut dire que son patrimoine culturel et son climat ensoleillé en font une ville où il fait bon vivre. La ville est inscrite au patrimoine mondial de l'UNESCO depuis 2007 pour son ensemble urbain exceptionnel.
Impossible de parler de Bordeaux sans parler de ses célèbres domaines viticoles. La ville est reconnue pour être la capitale du vin !
Autant dire, Bordeaux est the place to be pour tout investisseur locatif à la recherche d’une ville à la demande locative forte. Par ailleurs, l'architecture remarquable de la ville offre une opportunité unique d'ajuster les loyers en fonction des zones, permettant une rentabilité variée.
Enfin, l'investisseur immobilier trouve un avantage dans le ratio propriétaire-locataire à Bordeaux, car seulement 31 % des résidents bordelais possèdent leur logement.
Cette situation favorable renforce la demande locative et constitue un argument soutenant l'attrait de la ville pour les investissements immobiliers.
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Les raisons d’investir à Bordeaux
Investir à Bordeaux s'avère judicieux pour diverses raisons :
Attrait touristique et culturel
Bordeaux, ville au riche patrimoine architectural et culturel, attire des visiteurs du monde entier.
La ville compte 5 300 châteaux, des domaines viticoles de renommée internationale, la dune du Pyla située à moins d’une heure de route…ce qui en fait autant de lieux mythiques à visiter. Investir ici offre la possibilité de bénéficier d'un marché immobilier stimulé par le tourisme croissant et de contribuer à la vitalité culturelle de la région.
Dynamisme économique et innovation
Bordeaux se positionne comme un pôle économique dynamique, favorisant l'innovation et le développement des secteurs émergents. Investir dans cette métropole en expansion offre un accès privilégié à des opportunités économiques diversifiées et prometteuses.
Évolution Urbaine et Infrastructures
La ville investit massivement dans son développement urbain, modernisant les infrastructures et les espaces publics. Cela crée un environnement favorable à l'investissement immobilier, avec une valorisation potentielle à long terme et une qualité de vie accrue.
Réputation internationale du vin
Bordeaux est mondialement renommée pour ses vignobles et ses vins d'exception. Investir dans le secteur vinicole offre non seulement une perspective financière attractive, mais également l'opportunité de participer à l'histoire viticole prestigieuse de la région.
Une ville attractive et rentable
Bordeaux affiche une forte demande locative, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des touristes.
Elle offre des opportunités d'investissement diversifiées, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, dans le centre-ville ou dans les quartiers périphériques, dans la location de maison ou d’appartement pour étudiants. Bordeaux permet également de profiter d'une fiscalité avantageuse, grâce aux dispositifs de défiscalisation.
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Dans quels quartiers investir à Bordeaux ?
À Bordeaux, plusieurs quartiers émergent comme des zones attractives pour l'investissement immobilier, notamment :
Les Chartrons : le quartier branché
Le quartier des Chartrons est situé au nord du centre-ville, le long des quais de la Garonne, entre le Jardin Public et les Quinconces. Ancien fief des négociants en vin, il a conservé son cachet et son esprit village, avec ses échoppes, ses façades en pierre et ses antiquaires. Le quartier abrite de nombreuses écoles (CESI, INSEEC, etc.) et la fameuse Halle des Chartrons.
Les Chartrons offrent un parc immobilier diversifié, avec des biens anciens ou neufs, et des prix encore accessibles, malgré une forte hausse ces dernières années.
Caudéran : le quartier résidentiel
Caudéran est le quartier le plus peuplé et le plus étendu de Bordeaux, situé à l'ouest du centre-ville. Il se compose de plusieurs micro-quartiers, qui offrent des ambiances et des prix variés.
Caudéran dispose de nombreux équipements et services, comme :
- Des écoles ;
- Des commerces ;
- Des parcs ;
- Des complexes sportifs ;
- Des transports en commun.
C'est un quartier recherché et valorisé, qui offre une bonne rentabilité locative et une plus-value à long terme.
Saint-Michel : le quartier populaire
Saint-Michel est un quartier central, situé entre la gare et la place des Quinconces. C'est un quartier populaire et cosmopolite, qui a su garder son authenticité et son animation. On y trouve le marché des Capucins, le plus grand de Bordeaux et la basilique Saint-Michel.
Saint-Michel est un quartier en pleine mutation, qui profite de l'arrivée de la LGV et du projet Bordeaux Euratlantique, qui vise à créer un nouveau pôle d'affaires et de services. Le quartier attire de plus en plus d'investisseurs, qui misent sur son potentiel de développement et sa demande locative soutenue.
Bastide : le quartier en devenir
Bastide est un quartier situé sur la rive droite de la Garonne, face au centre historique de Bordeaux. Longtemps délaissé, il connaît depuis une dizaine d'années une profonde transformation, qui en fait un quartier moderne et attractif.
On y trouve :
- La Cité du Vin ;
- Le jardin botanique ;
- Le parc aux Angéliques.
- Des logements neufs ;
- Des commerces ;
- Des écoles ;
- Des entreprises.
Bastide est un quartier bien desservi, grâce au pont Jacques-Chaban-Delmas, au tramway et au ferry-bus.
Dans quels quartiers ne pas investir à Bordeaux ?
Voici les quartiers qui présentent des inconvénients ou des risques pour les investisseurs.
Mériadeck : le quartier froid
Mériadeck est un quartier situé au centre de Bordeaux, à proximité du quartier historique. C'est un quartier d'affaires, qui regroupe des bureaux, des administrations et des centres commerciaux. C'est aussi un quartier froid, qui manque de charme, de convivialité et de vie.
Les prix de l'immobilier y sont assez élevés, mais la rentabilité locative est faible, car la demande locative est limitée et la concurrence est forte.
Bacalan : le quartier industriel
Bacalan est un quartier situé au nord de Bordeaux, sur la rive gauche de la Garonne. C'est un quartier historiquement industriel, qui abrite des activités liées à l'aéronautique, à la pétrochimie ou à la logistique. C'est aussi un quartier enclavé, qui souffre d'un manque de transports en commun, de commerces et de services.
Le quartier reste peu attractif pour les investisseurs, car les prix de l'immobilier sont élevés par rapport au niveau de vie et à la qualité de l'environnement.
Les Capucins : le quartier bruyant
Les Capucins sont un quartier central, situé au sud de la gare Saint-Jean. C'est un quartier bruyant, qui subit les nuisances sonores de la circulation, du tramway et des fêtards. Les Capucins offrent un parc immobilier ancien, souvent dégradé ou mal isolé, qui nécessite des travaux de rénovation importants.
Les prix de l'immobilier y sont relativement bas, mais la rentabilité locative n'est pas très élevée. La demande locative est limitée aux étudiants ou aux personnes à faibles revenus.
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Quels sont les prix au m² par quartier à Bordeaux ?
Le prix moyen au m² à Bordeaux est estimé à 4 867 €. Cependant, il varie selon le type de bien (appartement ou maison) et le quartier.
Voici les prix par m² selon le quartier :
- Villa Primerose Parc Bordelais-Caudéran 5 : 4 330 € pour un appartement et 5 945 € pour une maison ;
- Villa Primerose Parc Bordelais-Caudéran 2 : 4 508 € pour un appartement et 6 106 € pour une maison ;
- Chartrons-Grand Parc 2 : 5 249 € pour un appartement et 6 093 € pour une maison ;
- Chartrons-Grand Parc 12 : 4 300 € pour un appartement et 5 833 € pour une maison ;
- Capucins-Victoire 4 : 4 772 € pour un appartement et 5 277 € pour une maison ;
- La Bastide 1 : 4 861 € pour un appartement et 3 838 € pour une maison.
Quels sont les loyers au m2 par quartier à Bordeaux ?
Le loyer moyen au m² à Bordeaux est estimé à 16 €. Il varie selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction du logement.
Les prix de location au m² des quartiers de Bordeaux sont :
- Caudéran-Barrière Judaïque : 14 €/m² pour une maison et 15 €/m² pour un appartement ;
- Le Lac-Bacalan : 15 €/m² pour une maison et 16 €/m² pour un appartement ;
- Grand Parc-Chartrons-Paul Doumer : 15 €/m² pour une maison et 17 €/m² pour un appartement ;
- La Bastide : 14 €/m² pour une maison et 15 €/m² pour un appartement ;
- Capucins-Saint Michel-Nansouty-Saint Genès : 15 €/m² pour une maison et 16 €/m² pour un appartement.
Quel est le rendement locatif à Bordeaux ?
Le rendement locatif à Bordeaux varie en fonction de plusieurs facteurs tels que l'emplacement, le type de bien, et les conditions du marché. En général, le rendement locatif brut est de 6 % dans des quartiers plus prisés du centre-ville. Tandis que certains quartiers peuvent offrir des rendements légèrement plus élevés pouvant atteindre les 7 %.
En somme, investir à Bordeaux peut-être une décision stratégique, compte tenu de la richesse culturelle de la ville et des opportunités économiques florissantes. Les quartiers dynamiques, et la renommée mondiale de ses domaines viticoles font de la Cité Girondine un lieu d'investissement attrayant. L'investissement immobilier Bordeaux s'inscrit ainsi dans une perspective de croissance et de valorisation à long terme.
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