Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier avec un studio pour étudiant ?
C’est effectivement la manière la plus simple de démarrer. Il faut toutefois avoir les bons réflexes.
Dans cet article, les experts de Bevouac vous donnent leurs meilleurs conseils pour réussir votre investissement locatif avec un studio étudiant.
Investir dans la bonne ville
La première étape pour réussir ce type d’investissement est de choisir la bonne ville : une ville dans laquelle les étudiants affluent en grand nombre, une ville avec des écoles et des universités.
À titre d’illustration, voyons deux emplacements stratégiques : Lille et Rennes.
Avec ses 120 000 étudiants, Lille est la troisième plus grande ville étudiante de France. La demande locative y est donc très forte : près de 70 % des habitants sont des locataires. Ainsi, les prix de l’immobilier ont augmenté de 35 % depuis 10 ans. On trouve des étudiants dans les quartiers suivants :
- Vauban
- Moulin
- Le vieux Lille
Il en va de même pour Rennes. La première ville française où il fait bon d’y vivre (classement de l’Express en 2017) a attiré jusqu’à ce jour près de 670 000 habitants dont la grande majorité sont des étudiants. Sans surprise donc, 63 % de la population est locataire et 67 % des biens loués sont des studios. En 10 ans, les prix de l'immobilier ont augmenté de plus de 72 %. Les quartiers étudiants sont principalement :
- Maure
- Villejean-Beauregard
- Blosne
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Avant d’acheter
Voyons les bons réflexes qu’un investisseur immobilier doit adopter avant d’acheter son studio étudiant.
Trouver une bonne affaire
Avant d’acheter, trouvez une bonne affaire ! Une bonne affaire est un studio qui bénéficie d’un bon emplacement à un prix abordable pour un investissement locatif étudiant rentable.
Pour ce faire :
- Recherchez un studio avec des travaux à faire : les particuliers ont souvent tendance à fuir les travaux de rénovation. Avec moins de demande, leur prix est donc bien plus bas que le prix du marché. Ils sont négociables et peuvent être réaménagés à souhait afin d’augmenter la valeur patrimoniale.
- Faites appel à un agent immobilier ou un chasseur d’appartement : rien de tel qu’un expert pour trouver les bonnes affaires ! Ils sauront vous apporter un accompagnement personnalisé. Étant donné la lourdeur des procédures entre les vendeurs, l’agence et les acheteurs, un agent immobilier prendra plus de temps à dénicher la perle rare. Si vous êtes pressé, engagez un chasseur d’appartement.
- Visitez les sites d’annonces immobilières : nous vous conseillons Castorus. Il propose un classement des meilleurs biens à vendre en termes de qualité-prix et vous permet de vérifier les prix immobiliers de votre commune. Il permet aussi de voir l’évolution du prix des biens dans le temps.
- Allez à des ventes aux enchères judiciaires : vous y trouverez des biens qui se vendent à des prix plus bas que le prix du marché. Des biens « off market » que vous ne trouverez ni dans une agence immobilière, ni dans les sites d’annonces immobilières classiques.
Calculer sa rentabilité
Votre rentabilité peut être calculée via la formule :
Loyer annuel / (Prix FAI négocié + Travaux de rénovation)
Selon la ville choisie et vos objectifs, calculer la rentabilité de votre bien vous aidera à déterminer si c’est une bonne affaire.
Toutefois, une bonne affaire dépend de 3 éléments :
- Le bien se loue rapidement
- Le bien se revend facilement
- Le bien prend de la valeur au fil du temps
Par ailleurs, si vous investissez dans le centre d’une ville prisée comme Lille ou Paris, votre rentabilité sera assez faible (5 % en moyenne).
Pour autant, votre bien se louera, se revendra facilement et il prendra probablement de la valeur dans le temps.
Le vrai intérêt d’un tel investissement n’est toutefois pas une rentabilité exceptionnelle.
Connaissez-vous l’effet de levier d’Archimède ? Le principe consistant à décupler l’effet d’une force en utilisant un point pivot afin d’amplifier le mouvement. Le principe a été transposé en immobilier pour optimiser votre rentabilité ! Il s’agira ici d’utiliser le crédit bancaire.
Il est cependant important de noter qu’un prêt immobilier requiert une situation stable (le cas échéant, l’effet de levier risque de multiplier les pertes) et un taux d’endettement inférieur à 35 %.
Pour mesurer la rentabilité de votre apport par rapport à l’investissement total, calculer le ratio de l’effet de levier :
Multiplicateur de l'effet de levier = Montant de l'investissement / Apport personnel
Ainsi, si vous avez une épargne de 10 000 euros et que vous avez fait un prêt de 100 000 euros : 110 000 / 10 000 = 11
Vous verrez vos fonds propres multipliés par 11. Si, avec la conjoncture, votre bien voit sa valeur augmentée de 10 %, votre capital total aura augmenté de 110 % dans le temps.
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Proposer des prestations de qualité
Le marché locatif pour les étudiants a gagné en qualité ces dernières années dans les grandes villes. Bien que la tension locative reste forte, proposer un bien de mauvaise qualité augmente le turnover et la vacance locative. Or, c’est l’ennemi de l’investisseur.
Proposez donc toujours de bonnes prestations. Une astuce est d’imaginer le bien comme si vous deviez y installer votre enfant.
Louer en meublé pour optimiser sa fiscalité
- Vous hésitez entre la location sans meuble (ou location nue) et la location meublée ?
- Vous investissez en nom propre et c’est votre premier investissement ?
- Destinée à l’habitation, la location immobilière que vous proposez est une activité secondaire (le cas échéant, votre recette ne dépasse pas les 23 000 euros/an) ?
Si vous répondez oui à toutes ces questions, n’hésitez plus ! Louez en meublé, vous bénéficierez ainsi du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et vous profiterez de réduction d’impôt et d’une fiscalité plus douce.
Vous pourrez en effet déduire l’ensemble des charges relatives aux biens immobiliers :
- Frais d’entretien et de réparation
- Frais de notaire (droits de mutation)
- Intérêts d’emprunts
- Frais d’assurances
- Gestion de votre bien si vous passez par une agence
- Amortissement de votre bien
En revanche, le logement devra être équipé du mobilier indispensable pour que le locataire puisse s’y installer uniquement avec ses valises et ses affaires courantes. Voici la liste :
- Un lit muni de couverture
- Une table et une chaise
- Des rangements (armoire, placard, étagère…)
- Des luminaires
- Des plaques de cuisson
- Un four
- Un réfrigérateur
- Des ustensiles de cuisine
- De la vaisselle
- Des équipements d’entretien ménager (balais, serpillère, etc.).
Demander systématiquement une caution des garants
En raison de la précarité du statut étudiant, afin de prévenir toute insolvabilité, il faut systématiquement demander une garantie des parents. Ainsi, en cas de défaut de paiement, ils seront engagés à payer le loyer et toutes autres charges locatives.
Le cautionnement peut être simple, c'est-à-dire que vous ne pourrez réclamer les impayés auprès du garant qu’une fois toutes démarches auprès du locataire en défaut de paiement. Vous pourrez donc demander les sommes directement auprès du garant.
Pour une meilleure sécurité financière, il est donc préférable d’adopter une caution solidaire. Elle vous permettra en outre, s’il y a colocation, de bénéficier de l’engagement financier des parents en cas d’insolvabilité des colocataires. Ceci ne sera cependant pas valable si chaque colocataire signe un contrat de bail indépendant. L’acte de caution solidaire doit alors obligatoirement mentionner le nom du colocataire pour lequel il s’engage. L’engagement de la caution prendra fin en cas de départ du colocataire, à l'arrivée du nouveau locataire ou à l’expiration d’un délai de six mois en l’absence de remplacement (loi Alur).
Sur la forme, l’acte de cautionnement se fera obligatoirement par écrit ; sous seing privé, c'est-à-dire que la présence d’un officier public ne sera pas requise.
Il sera mentionné le montant du loyer, le montant maximum d’engagement, la durée de la caution. Le tout sera signé manuellement par le garant.
Notez que :
- Si vous engagez une procédure de recouvrement, le délai de prescription de la dette est de cinq ans. Passé ces délais, ils ne seront plus redevables des impayés éventuels.
- Étant donné que vos locataires sont des étudiants, vous pourrez cumuler une assurance loyers impayés avec la caution parentale.
- Depuis 2016, le dispositif de garantie de location VISALE (Visa pour le Logement et l’Emploi) a été mis en place afin d’aider les étudiants et jeunes actifs en difficulté financière qui ne peuvent trouver de garant.
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