Rappel de ce qu’est le rendement locatif
Voici un rappel de ce qu'est le rendement locatif :
Définition
Le rendement locatif est un critère essentiel d’évaluation de la performance d’un investissement immobilier. On parle également de rentabilité locative ou de rapport locatif dans le jargon immobilier.
Il se présente sous forme de pourcentage. Ainsi, le rendement locatif représente le ratio entre les revenus locatifs annuels et le capital initial investi, incluant le coût d’acquisition du bien ainsi que les frais éventuels occasionnés (frais de notaire).
Autrement dit, c’est un indicateur qui permet d'évaluer si l'investissement que vous vous apprêtez à réaliser est performant ou non.
Il existe différents types de rendement locatif, selon que l'on prend en compte ou non les charges et les impôts.
Calculé en amont, on parle de rendement locatif brut. Autrement dit, il ne s'agit ici que d'un rendement potentiel. Le rendement locatif net, lui, représente la rentabilité réelle du bien en cours d'exploitation.
D'une manière générale, si vous souhaitez évaluer la rentabilité de votre investissement, c’est l’un des critères les plus efficaces à prendre en compte. Il est judicieux de faire le calcul du rendement locatif d'un bien immobilier destiné à la location avant de l’acheter.
Comment le calculer
Le rendement locatif se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien immobilier. Il faut également prendre en compte les frais liés à l'achat (notaire, agence, etc.) et à la gestion du bien (charges, travaux, vacance locative, etc.).
Cette formule peut varier selon les deux types de rendement locatif :
- Le rendement brut ne tient pas compte des charges et des impôts. Il se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien immobilier (frais inclus). C'est un indicateur simple mais peu précis, car il ne reflète pas la rentabilité réelle de l'investissement.
Pour le calculer, la formule est : Revenu locatif sur 12 mois / coût d’acquisition x100.
- Le rendement net tient compte des charges et des impôts. Il se calcule en soustrayant du loyer annuel les charges (copropriété, entretien, etc.) et les impôts (taxe foncière, prélèvements sociaux, impôt sur le revenu, etc.). On divise ensuite le résultat par le prix d'achat du bien immobilier (frais inclus). C'est un indicateur plus fiable mais plus complexe à calculer, car il dépend de la situation fiscale de l'investisseur.
Le calcul se fait comme suit : (Revenu locatif – charges d’exploitation) / coût d’acquisition x100
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Différence entre le rendement locatif, le retour sur investissement, taux de rendement interne et rentabilité
Le rendement locatif est certes l'indicateur préféré des investisseurs locatifs.
Cependant, il existe d'autres indicateurs qui offrent une perspective différente sur la performance d’un investissement immobilier, tels que :
- Le retour sur investissement (ROI) mesure la performance globale d'un investissement immobilier. Il se calcule en divisant le gain net (valeur du bien à la revente moins prix d'achat) par le coût total de l'investissement (prix d'achat plus frais). Il permet de comparer la rentabilité de différents investissements immobiliers sur une même durée.
- Le taux de rendement interne (TRI) sert, comme le rendement locatif, à évaluer si un investissement immobilier est rentable. Il est, à l'investissement immobilier, ce qu'est le TEG (Taux effectif global) aux emprunts bancaires. Autrement dit, il permet de comparer la rentabilité de différents investissements immobiliers en tenant compte du temps et du risque. Plus il est élevé, plus l'investissement est rentable.
- La rentabilité mesure le rapport entre le bénéfice net et le capital investi. Elle se calcule en divisant le bénéfice net (loyer annuel moins charges et impôts) par le capital investi (prix d'achat plus frais). Elle permet de mesurer l'efficacité d'un investissement immobilier.
C’est quoi un bon rendement ?
Un bon rendement est un indicateur qui mesure la performance d'un placement financier. Ainsi, plus un placement offre un rendement élevé, plus il est performant. Toutefois, il faut savoir que plus le rendement est élevé, plus le placement est risqué.
C'est ainsi que le livret A, un produit d'épargne réglementé par l'État avec un rendement garanti et sans impôt, est donc un placement sûr et disponible, mais peu rémunérateur.
Il est de 3 % au moment où on écrit ces lignes. On peut donc déjà affirmer qu’un bon rendement doit être supérieur à 3 %.
Par définition, un bon rendement est un rendement élevé. La notion de bon rendement est aussi liée au niveau de risque. Un placement offrant un bon rendement est forcément risqué.
Cependant, c'est aussi loin d'être une notion absolue. Tout dépend du niveau de risque que vous êtes prêt à prendre et de vos objectifs. Avec un rendement moyen de 5,9 %, l'investissement immobilier locatif peut paraître plus attractif pour ceux qui sont prêts à assumer un certain niveau de risque en échange d’un potentiel de gain plus important.
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Distinguer le rendement locatif en fonction de ses objectifs
Il existe deux grandes stratégies d'investissement :
L'investissement patrimonial
Il vise à constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, en privilégiant la qualité et la valeur du bien. Dans le cadre d'un investissement patrimonial, le rendement locatif n'est pas le critère principal, mais plutôt la plus-value potentielle à la revente, la sécurité du placement et une fiscalité avantageuse. Le rendement locatif sera donc potentiellement faible.
Ce type d'investissement convient aux investisseurs qui disposent d'un apport important, qui ont une capacité d'emprunt élevée et qui cherchent à se constituer un patrimoine pour leur retraite ou pour transmettre à leurs héritiers.
L'investissement à cash flow
L’investissement à cash flow vise à générer des revenus réguliers et immédiats, en privilégiant le rendement et l'occupation du bien. Le rendement locatif est le critère principal, mais il faut aussi tenir compte du risque, de la vacance locative et de la rentabilité nette.
Le rendement locatif sera donc élevé. Ce type d'investissement convient aux investisseurs qui disposent d'un apport faible ou nul, qui ont une capacité d'emprunt limitée et qui cherchent à augmenter leurs revenus ou à rembourser leur crédit rapidement.
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Comment optimiser son rendement locatif ?
Optimiser son rendement locatif implique de mettre en place des stratégies visant à maximiser les profits générés par un investissement immobilier.
Optimiser la fiscalité
Pour optimiser la fiscalité, il faut choisir le régime d'imposition le plus adapté à sa situation et à son type de location. Par exemple en LMNP, il existe deux régimes principaux : le régime réel et le régime micro-foncier.
Il faut aussi tenir compte des dispositifs de défiscalisation qui peuvent réduire l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux comme la loi Denormandie ou le dispositif Cosse.
Trouver une bonne affaire
Pour trouver une bonne affaire, il faut être attentif aux opportunités du marché, comme les biens vendus en dessous du prix du marché ou les biens avec une forte demande locative.
Il faut aussi savoir négocier le prix avec le vendeur ou l'agent immobilier, en se basant sur des arguments solides, comme l'état du bien, la situation du marché ou les travaux à prévoir.
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Faire des travaux
Les travaux peuvent permettre d'augmenter le rendement locatif, en améliorant la qualité et la valeur du bien immobilier. Ils peuvent avoir plusieurs objectifs : rénover le bien pour le mettre aux normes, le rendre plus confortable et plus attractif, etc. Toutefois, le coût des travaux doit être inférieur au gain de loyer ou de valeur à la revente.
Diversification du portefeuille
Posséder une variété de biens immobiliers, tels que des appartements en copropriété, des immeubles de rapports, des maisons individuelles, etc., permet de diluer les risques et d'optimiser le rendement global de votre portefeuille.
Gestion efficace du bien
Une gestion proactive, avec un suivi régulier des loyers et une sélection rigoureuse des locataires, contribue à maintenir un rendement stable et à éviter les pertes de revenus. Pour ce faire, vous pouvez vous tourner vers une agence spécialisée.
Les autres paramètres importants
Le rendement locatif n'est pas le seul paramètre à prendre en compte pour évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier. Il existe également d'autres paramètres importants.
L'effet de levier
L'effet de levier est le fait d'utiliser un crédit immobilier pour financer son investissement. Il permet de profiter d'un taux d'intérêt inférieur au rendement locatif, ce qui augmente la rentabilité de l'opération.
L'effet de levier dépend du montant emprunté, de la durée du crédit et du taux d'intérêt. Plus le montant emprunté est élevé, plus la durée du crédit est longue et plus le taux d'intérêt est bas, plus l'effet de levier est important.
Le taux du crédit immobilier
Le taux du crédit immobilier est le coût du financement de l'investissement. Il influe sur le montant des mensualités, le coût total du crédit et la capacité d'emprunt.
Il dépend de plusieurs facteurs, comme la durée du crédit, le profil de l'emprunteur, la nature du bien et les conditions du marché. Plus le taux du crédit immobilier est bas, plus le coût du financement est faible et plus la rentabilité de l'investissement est élevée.
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La vacance locative
La vacance locative est le fait qu'un bien immobilier soit inoccupé pendant une période donnée. Elle entraîne une perte de revenus locatifs et une diminution du rendement locatif.
Elle dépend de plusieurs facteurs, comme :
- La localisation du bien ;
- Le type de location ;
- La qualité du bien ;
- La demande locative.
Pour réduire la vacance locative, il faut choisir un bien situé dans une zone dynamique, adapté à la demande et bien entretenu. Il faut aussi fixer un loyer raisonnable et faire une bonne publicité pour trouver des locataires rapidement.
La maîtrise des risques d'impayés
Les risques d'impayés sont le fait que les locataires ne paient pas leur loyer ou leurs charges. Ils entraînent une perte de revenus locatifs et une augmentation des frais de gestion. Ils dépendent de plusieurs facteurs, comme le profil des locataires, le type de location, le montant du loyer et les garanties souscrites.
Voici nos conseils pour maîtriser les risques d'impayés :
- Sélectionner des locataires solvables ;
- Vérifier leurs revenus et leurs antécédents ;
- Demander des cautions ou des garanties (dépôt de garantie, assurance loyers impayés, etc.) ;
- Faire un suivi régulier des paiements.
La potentielle prise de valeur du bien dans le temps
La potentielle prise de valeur du bien dans le temps est l'augmentation de la valeur du bien immobilier entre l'achat et la revente. Elle entraîne une plus-value immobilière et une augmentation de la rentabilité globale de l'investissement.
Elle dépend de plusieurs facteurs, comme la localisation du bien, l'évolution du marché, la qualité du bien et les travaux réalisés.
Voici nos conseils pour optimiser la potentielle prise de valeur du bien dans le temps :
- Choisir un bien situé dans une zone à fort potentiel ;
- Suivre les tendances du marché ;
- Entretenir et valoriser son bien ;
- Réaliser des travaux si nécessaires.
En conclusion, un bon rendement locatif est celui qui assure une rentabilité stable et satisfaisante pour un investissement immobilier.
Il dépend de divers facteurs tels que l’emplacement, les coûts d’entretien, et la demande du marché. Un investisseur averti doit évaluer ces éléments pour obtenir un bon rendement locatif et maximiser son retour sur investissement.
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